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6、7月份房租上漲，房子卻沒人租
每年6、7月份，大批畢業生走上社會，具有著季節性規律的房屋租賃市場無疑又迎來了一次機會。
參考廣州的房租水平，家住廣州越秀的陳先生，決定趁此機會到中介放租一套位於天河區、剛剛閒置下來的一套兩居室。房子裝修比較陳舊，但勝在格局、朝向不錯，開價租金5000元/月。
還沒放租出去幾天，中介不停來電，有許多租客都表示對這套房子感興趣，面對如此火熱的行情，陳先生心裡一陣竊喜。
接連半個月，來看房的人一波又一波，陳先生的手機鈴聲沒有斷過，奔前奔後，卻仍沒有碰到合適的租客。
聽朋友說，最近興起的長租公寓模式十分省心，給出的租金價格不低於市場價（平均比市場價格高出20%），並承諾每年都將有10%左右的租金漲幅，一簽就是五年的長租協議。
業主只需要跟中介方對接，談好條件後簽約，長租公寓就會派人來收房，負責對外出租。最讓陳先生滿意的是，原先讓他頭疼的那些房屋修繕、管理問題，通通都可以交給管理公司統一解決。
在互聯網上查了相關信息後，陳先生拍腿決定，立馬和長租公寓管理公司簽約。從此再也不用花費時間與中介周旋，也不用投入大量精力去解決租客的家電維修、房屋漏水這些繁瑣的事情。
本以為這是一樁省時省力的好事，可好景不長。
陳先生意外的發現，房子託管期還沒過，就已經被長租公寓管理公司進行裝修，且速度極快，從裝修到出租，只用了短短數十天，連規定的空置期都沒過。
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9月份“甲醛門”，大批房東和家長焦慮
然而，在9月份，某長租公寓品牌爆出“甲醛門事件”。整個朋友圈都被一條新聞刷屏——“阿里巴巴員工去世，生前租住長租公寓甲醛房”。
一位阿里P7員工王某因患急性髓系白血病，在2018年7月13日不幸離世。背後的其因是這位阿里員工居住的房子甲醛超標。而這個員工居住的房子，正是一家號稱提供高品質租住產品和超越客戶期望的長租公寓品牌公司。
這時，也有無數如同陳先生一樣的業主開始焦慮…
貪圖長租公寓管理公司的一條龍服務：修繕、出租、後期跟進，但也因為長租公寓品牌的快速發展，導致中間環節無法精準管理。比如大部分在長租公寓平臺租賃的房子從“收房——整裝——出租”只需要一個月的時間，短時間的裝修很容易出現內裝質量不過關的問題。
租客租了這種房子，如果不幸在自己的房子裡出了事，那該怎麼辦？日後自己的房子不僅會難以出租，更重要的是人命關天，自己的良心過不去。
“甲醛門事件”不僅讓租客們擔心、房東們焦慮，還讓許多父母失眠了，那些孩子們都在一線城市打拼的家長。
王女士的女兒今年剛剛畢業，在深圳找到了一份不錯的工作。找到了工作，接下來就要面對著一個問題：租房。
對於年輕人來說，租房是剛需。出於獨立生活與工作的需要，住房租賃市場是漂泊在大中城市、努力工作實現自己“中產夢”的年輕人日常生活中的重要一環。
沒過多久，女兒興奮地打電話過來說：“我找到一套性價比高的房子！”看到女兒發來的圖片，聽說是管理完善、裝修美觀的長租公寓，王女士也頗為滿意。
但當這則新聞爆出後，王女士當晚就坐立不安，急得馬上打電話催促女兒去聯繫深圳當地的甲醛檢測機構對出租房進行檢查。
家裡的獨苗在外打拼本就讓她心疼不已，如果因為租房出了事，自己該怎麼辦？
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10月份長租公寓爆雷，換房族不安
“好不容易攢錢在郊區買了套房，但上班卻很不方便。”小何住在郊外，每日通勤過於麻煩，一直想在市中心租房。去年，剛剛還完新房的房貸，一身輕鬆，於是在公司附近找到一家長租公寓，簽了兩年合約。很快，他把家裡的老人、孩子都接進嶄新、寬敞的房子，開始了全新的生活，其樂融融。
沒想到的是，看似操作簡單的長租公寓，突然出了問題。在今年11月，他收到了一個突如其來的短信。房東發短信要求他們立刻搬出，小何出示自己在平臺上的付款證明，但房東未收到任何租金款項。
百般無奈之下，小何找到長租公寓運營方要求退租退款，卻意外得知自己背上了一筆逃不掉的貸款，花著錢，卻住不了房。
一開始，按照工作人員的要求，他將款項悉數打到了公司法人處。隨後，工作人員告訴他，如果以後按月付租金，可以使用某網絡app進行轉賬，方便迅速。而現在，那個用來扣取租金的軟件，仔細一看，竟然是一筆分期貸款。如果拒絕還款，個人的社會徵信系統將會受到影響。
剛剛還清了房貸，現在卻又背上了一筆莫名其妙的貸款。想改善生活，卻無辜地又陷入了僵局，這讓小何感到無所適從……
近來，長租公寓危機頻發，不僅租客苦惱，同樣感到憂慮的還有那些想找到好房客、出租省些事的房東；孩子在外拼搏的父母、想改善居住但買不起第二套房的工薪族。
長租公寓作為跨入美好居住時代的一種住房新模式，對目前房屋租賃市場房租高、房屋品質差、與年輕人消費需求不符的問題有著一定的改善。但接連出了這麼多事，我們是不是該逃離長租公寓？
其實不然。
固然長租公寓存在一定風險，但如果我們瞭解了長租公寓“爆雷”背後的邏輯，掌握一套關於如何判斷有潛在風險的租賃房屋的方法，或許我們就不會如此焦慮不安。
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長租公寓未必全都是“坑”
長租公寓在大手收房，而一個城市分散的房源是有限的。互聯網都講究成長性，恨不得三五年就長成巨人，沒有足夠的時間來思考，他們的靈魂跟不上他們的身體。在這個過程當中，長租公寓的錢從哪來？
錢從哪來，直接決定了長租公寓是美好新業態，還是一個“坑”。
如果是資本推高房租，問題不大。
所謂資本推高房租，是這個長租公寓的經營企業股東出錢去收房源。就像摩拜單車一樣，到最後每一輛12塊錢，當垃廢鐵一樣回收了，最後燒掉的是股東的錢，那沒關係，富人有錢，他們做了一個創業的財富夢。
但如果是槓桿推高房租，問題就大了。
租客去租房往往會籤可能是六個月到一年的租約。這些租約對於長租公寓來講是一個已經租賃出去的合同，是應收款，傳統的做法是押三付一。
長租公寓的經營方獲得幾個月的租金，那還有7到8個月的租金沒收到。這時長租公寓就可能把已經租賃出去的合同收益權抵押給金融機構，金融機構可以通過提供應收款的包買服務、保理服務、AVS服務，也就是把租賃合同證券化的服務來給長租公寓的經營方進行融資。去掉一些手續費，去掉一些折現費用之後的錢，是可以用來再收房的。但這至少會帶有幾倍的槓桿。
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鍾偉教你避開長租公寓的“坑”
如果你是業主
面對著找上門來收房的長租公寓管理公司
你可以看下面幾點：
1、該公司的背後集團是否中介機構？
2、面對高於市場價格的長租合約，裡面是否有著“合約被證券化”的可能？
3、不要貪圖長租公寓管理公司給你的“一條龍服務”之利，因為無法保證服務環節的每一步都是安全可靠的。
4、房租上漲也許是因為季節性因素，所以別跟風漫天要價，否則將會有價無市。
5、你的小區決定你的租客品質，根據
鄰居選擇法，什麼樣的戶型就有什麼樣的客群。認清楚自己手上那套房子的區位、配套以及物業管理，將會幫你更好的做客群定位。如果你是租客
或是為自己在外打拼的孩子擔憂的家長們
可以看下面幾點：
1、你要租的是集中式公寓還是分散式公寓？公寓是不是有整體的管理，而不僅僅是內裝好看？
2、在長租公寓的APP中有沒有一行字體特別小的提示條款，那可能會將你的租金轉嫁給第三方金融機構，別以為租金便宜就是好。
3、避開季節性漲租的“租賃旺季”，例如6、7月份大學生的“畢業季”，還有
8、9月份學區租賃房的“開學季”，春節後3、4月份的務工人員“返城季”，提早做計劃，少花冤枉錢。4、別隻看公寓的內裝，要知道“鄰居選擇法”。房子的戶型、周邊的配套、社區有無人車分流，裡面是否有外掛空調都決定了你要租賃房子周邊住了什麼樣的人。
5、租房之後要看到的是有買房的可能。
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