2018-11-27 16:03:54 佚名

二姐25888

因為各城市的限購政策所對應的繳稅方案是有所不同的，所以這裡以西安為例進行解答。（以商業貸款為例）

問題一：西安無房，外地有房有貸，西安買房怎麼計算？

這種情況遵循商業貸款“認房認貸”的原則，即在西安買房，貸款比例按照二套實行，即只能貸款評估值的6成（即是按二套貸款計算），但是，有個特殊情況就是，因為在西安的限購政策內屬於首套置業，那麼在繳納稅費時是按照首套執行的。而一般影響比較大的就是契稅的繳納，在這個場景中購買面積>90平，首套按1.5%繳納、二套按2%繳納，反之1%。

問題二：僅西安有一房且貸款未還清，再次購買怎麼計算？

這種情況，無論西安僅有的一套房貸款是否還清，再次購買都算作二套，就是稅費的繳納也是按照二套進行繳納的，正好符合限購政策的要求。

問題三：西安無房，外地有一套貸款還清，西安買房怎麼計算？

同樣的，根據商業銀行貸款以及結合西安限購政策來說，因為名下沒有貸款，那麼在西安買房就是首套，正常首付比例以及稅費的正常繳納。這種情況實際上就包含：無論你在外地有多少套房，只要沒有貸款，西安依然正常買房。當然如果外地或者外地和西安，名下房產有兩套未還清的，在西安買房是會被拒貸的。當然還有一種特殊情況，就是在有兩套未還清的基礎下，如果西安未達到限購政策要求的套數，是可以全款購買的。

附加：西安免個稅有什麼要求？

首先在實際業務中，常見的納稅人是售房人，實際承擔稅費的是買受人。即免個稅就是相應減少買家的預算。那麼都有哪些要求呢？

一、滿五

網籤滿五年

二、唯一

即在陝西省內以家庭為單位無商品房，省內戶籍的需要回原住籍開無房證明。

三、承諾

且承諾一年內在陝西省境內不在買房。

以上三點，缺一不可，必須同時滿足，如果一年內再次購房，那麼個稅需要補繳，而且是有罰則的。

鳳之七

首套房沒還清買二套房對貸款影響比較大

如果首套房是公積金貸款，沒有還清，二套房的話部分地區是禁止使用的，必須先把首套房房款全部還清，才可以使用公積金，而且利率也會有略微上浮，根據不同地區的政策。

如果首套房是商業貸款，沒有還清，那麼可以繼續申請商業貸款，但是對貸款額度有較大影響，你首套房已經算負債，再加上二套房貸款，銀行會更加謹慎，考慮你的還款能力，如果不足，可能會失敗的。就是成功申請了貸款，額度會降低，意味著首付款要提高，現在一般在50%以上，利率上浮會更高，結合當前利率，預估在30%左右。

如果無房貸買首套房，利率會低於有房貸的二套房。無論是公積金還是商貸都會略低10%左右，例如，公積金無房貸是3.25%，二套是3.75%，商貸首套5.8%，二套可能在6.3%左右

如果全款買房，沒有任何影響，想怎麼買怎麼買，任性。