這已經是AI君的第269篇原創文章了，覺得有用可以
關注我們，與買房死磕到底最近的西安市場像在患重感冒，忽冷忽熱。
你說熱？部分樓盤已拿出折扣讓利，你說涼？但房源一放，轉眼又鎖住4000餘人，全市平均去化率依舊維持在80%以上的高位，而且關鍵是房企拿地熱情不降反增。
購房者問AI君，給分析一下房地產的未來啊！
AI君一臉惶恐。多久的未來？
就5年10年那種啊！
好吧，預測沒有那個能力，但也許AI君今天還真的可以說說。
因為就在今天——2018年10月19日，發生了2件大事，看似毫無關係，但可能卻代表了房地產方向的改變。所以必須在第一時間告訴大家。
1
第一件事，萬達融創世紀交易。
今早澎湃新聞（www.thepaper.cn）發文，大連萬達集團擬繼續將文旅集團旗下的4個萬達文旅城項目出售給融創中國（01918.HK），這4個項目分別位於西安、長沙、廈門和武漢，至此世紀級交易接近尾聲。
如果一切順利，融創就累計擁有17個萬達文旅城項目了。萬達專注輕資產，而對文旅板塊寄予厚望的融創則將開始自己的“詩和遠方”。
對於西安來說，從2016年11月開始消失於公眾視線至今的660億萬達城或將在融創這位新的金主手裡開啟新的未來。不過西安人也不要放棄希望，灃東華僑城不是之前也因重組傳出”流產“，最後也落地了。
中國有句話是好事多磨，660億投資還是可以在偉大永康書記手裡，再搶救一下。
資料：
2018年6月陝西省發改委發佈《陝西省2018年重點建設項目計劃》，終於再現萬達城的身影，660億元投資，目前階段為簽署合作協議，該項目2018年的工作目標是完成前期工作。
2
第二件事，國務院副總理劉鶴就當前經濟金融熱點問題接受採訪。
在重要性上，這是藉由新華社官媒，國家首次針對經濟金融熱點問題正式發聲，代表了國家對於經濟現狀的態度和未來發展的方向，是國策。
劉副總理表示，中國經濟正在進行一次結構性的變革——從傳統動能向新動能轉變。
傳統動能裡房產跑不了，國家認證過的新動能則包含：
第一，中國巨大的中等收入群體正在崛起，他們在創造巨大的多元化需求（教育、文化）；
第二，人口老齡化明顯，也在形成巨大需求（養老）；
第三，以生物技術和信息技術相結合為特徵的新一輪科技革命和產業變革正在興起，這既要求我們提出供給側解決方案，也會創造巨大需求（生物信息技術）；
第四，綠色發展創造著發展機遇（綠色能源）。
3
在國家傳統動能向新動能的轉化中，房地產也必須轉型。
而以上四點中，目前與房產結合最好的就是養老和文化，而其承載體就是產業地產——正逐漸浮出水面的特色小鎮。
因此儘管特色小鎮是眾所周知的“長線產業”“消（賠）耗（錢）產業”。但越來越多龍頭房企轉向文旅和養老是已經發生的事實。
不管房企逃離房地產是真是假，雞蛋不能放在一個籃子裡的道理，也決定了“小鎮”是五到十年的發展方向。
在西安也不例外，尤其在陝西本地開發商身上來的更早一些。
4
“現在開發商都不做純住宅了。 ”AI君一個業內的朋友如是說，而變化確實在我們眼下悄然發生了。
榮民地產——大唐養生小鎮
9月30日，許久不見的榮民地產在銅川舉行了天眾新型航空合金材料產業園暨大唐養生小鎮項目開工儀式，項目投資100億元，預計3年建成。主要思路是先造產業，再建設與其匹配的住宅。
天眾新型航空合金材料產業園一期有世界領先水平的中美合資3.2萬噸鋁鋰合金熔鑄生產線，和10萬噸預拉伸中厚板生產線，建成後將成為西部地區最大的高端航空合金材料研發生產基地，預計年銷售收入可達200多億元，該項目將帶動下游零部件加工、物流運輸等相關產業發展。
而作為住宅配套的大唐養生小鎮，有商業綜合體、公寓辦公、養生商業步行街、中醫養生館、社區康養體檢中心、兒童遊樂場、知名品牌幼兒園、學校等配套設施。
天朗地產——長安唐村&夢想小鎮
天朗地產也在建特色小鎮。一個是科技，一個是農業。
科技——天朗地產長安大學城·夢想小鎮位於西安市長安區大學城核心區域，西灃路沿線，緊鄰高新區，周邊近30餘所高校環繞，總體規劃6平方公里，共分兩期開發，一期3.6平方公里，二期2.4平方公里。
農業——長安唐村·中國農業公園項目位於西安市長安區王曲鎮，神禾塬畔滈河之濱，項目總面積38平方公里。
西安建工在城南清涼山居周邊儲備的大量地塊，預計規劃也是養老地產。
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而轉型特色小鎮和康養的不只是本土房企。遠洋和招商蛇口在大興新區的小鎮，合計佔地近6000畝——覆蓋了三分之一個大興新區，而融創也在新招聘的工作崗位中設置了小鎮拓展。
遠洋地產——長安遠洋漫古小鎮
2018年5月11日，西安市蓮湖區政府與遠洋集團簽署協議，達成在長安遠洋漫古小鎮項目的多項戰略合作。長安遠洋漫古小鎮是由西安市蓮湖區政府與遠洋集團合作打造的文化產業特色小鎮。該項目坐落於西安市蓮湖區土門板塊西二環兩側，是西安絲綢之路經濟帶的門戶。項目北至隴海鐵路線，南至大慶路，東至桃園路，西至漢城北路，佔地320萬平方米，約4500畝。
招商蛇口——豐禾智慧小鎮
2018年5月15日消息，在西安蓮湖區投資環境推介暨重點項目簽約儀式上，招商蛇口成功簽約豐禾智慧小鎮項目。豐禾智慧小鎮項目佔地約1500畝，是集科技創新、金融服務、文化體驗、生態景觀及宜居為一體的綜合性智慧小鎮。該項目位於大興新區西二環與豐禾路交匯處東南片區，東至星火路、西至太奧廣場及大興第二初級中學、南至隴海鐵路線、北至豐禾路中段、蔚藍花城及浩林方里小區。
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特色小鎮有幾個特點：
第一，造城級規模導致選址較為偏遠（因為用地）；
第二，開發週期較長，一般為5-10年的週期（普通住宅週期在1-2年）；
第三，一般由開發商和政府聯動開發，是地方政府的重點扶持項目；
第四，因為開發金額高，資金週期壓力大，只有實力強勁的品牌開發商可以承擔（當然未來地產只有品牌可以生存）；
第五，一般依賴本土特色資源（工業、山水、教科），由開發商做二次開發；
第六，先創造就業吸引人口，再為這些人口提供住宅。
小鎮將改變房地產一直以來的傳統模式。之前房地產在人口密集區買地建房，沒地了就在附近建房，一層層向外的攤大餅，最後就會導致新興區域發展不足，空置率高升（傳說未來房產稅會有空置稅哦）。而小鎮的核心則是先有產業，製造就業，然後給這群在這裡工作的人，提供住宅，達到不依賴人口外溢的自循環。
這是根子上的改變。
所以，如果我們把目光放在10年之後，也許房地產會以一個新的更為健康的狀態呈現在購房者面前——先創造就業吸引人口，再為這些人口提供住宅，而不是先建好房子，再依賴主城區人口外溢，避免了空置風險。
最後，AI君覺得可能大家不會特別關注這方面，因為大多數小鎮就像海面之下的巨型冰山，我們看到的只是一角，但最終還是想寫，是因為我們正在見證地產的轉型之路，而地產的轉型，就是中國的前行。
這場歷史，我們都身處其中。暢想一下，如果10年後小鎮成為市場的第一選擇，我們會明白髮生了什麼。
所以AI君在關注西安市場的最新動態，也會關注這些小鎮項目的進展，第一時間提供給大家。大家也可以轉發本文，讓更多的人看到。
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