該文僅針對常見土地抵押處置問題，僅適用於未進行系統專業學習的從業人員作為碎片化閱讀的資料，故儘量簡潔，並不羅列詳細法律條文。
土地和房產是用於辦理抵押貸款的重要不動產，其中房產抵押相對簡單，後續涉及的法律問題也較為清晰，而土地辦理抵押手續並不比房產複雜，但後續涉及的問題和敏感點較多。現就以下幾個簡單問題做普及性說明：
一、土地性質
建設用地有兩種類型：劃撥和出讓。以上兩種性質的土地均可以進行抵押。在處置時會面臨以下問題：
劃撥性質的土地在處置時最常見的是繳納一定的土地出讓金變更土地性質為出讓或者保持劃撥性質但需要上繳土地收益。所以劃撥土地在評估時需要充分考慮以上兩個因素，價值較同等的出讓土地低。在以上兩種方式中，第一種繳納土地出讓金相對手續簡單，也最為常見，但是需要注意的是：一般情況下，要先行繳清土地出讓金後才能辦理土地性質轉變和轉讓。
出讓性質的土地相對簡單一些，在轉讓過程中也存在以下幾個問題需要注意（僅常見，不全面）：
1、部分土地的購買人需要具備相關資質。
2、是否符合規劃相關要求，調整規劃的，需要審批並補繳土地出讓金。
3、投資總額是否達到轉讓的要求。
4、如果變更用途，需要審批並補交差額部分土地出讓金。
5、抵押人原出讓合同中是否有限制性條款約定。
二、土地閒置
在出讓和劃撥土地中，在實際情況下，國家對閒置土地有相關規定，但是執行力度不足，閒置土地存在風險。土地最多可閒置1年，超過一年的按土地取得價款徵收20%的土地閒置費，閒置超過2年的，國家可以無償回收。注意：劃撥土地上無建築物無法進行轉讓。
三、土地期限
劃撥土地除非政府回收，無期限。
出讓土地中住宅用地最多70年，商業、旅遊、娛樂和綜合用地等最多40年，其餘用途最多50年。到期後，住宅用途的土地自動續期，根據我國現行相關征收條例，住宅徵收補償中房款補償為參照附近交易房產價格確定，所以住宅可以採用類比法進行評估，土地剩餘期限對住宅用途的房地產價值影響不大。而其他用途房地產，土地到期後，需要提前一年向國家申請，國家可以回收，國家不回收的情況下，需要繳納土地出讓金才能繼續使用，所以針對收益性房地產如商鋪，需要充分考慮到期國家回收和重新繳納土地出讓金的情況，在價值評估中採用收益法更加符合實際情況，土地剩餘期限對價值影響較大。
四、房地關係
在我國相關法律規定中，簡單來說就是：房隨地走，地隨房走。
在抵押時土地上原有建築物一併抵押，抵押後新建建築物可以一併拍賣，但是不具備抵押權，在實際情況中，遇到類似情況可在合同中約定新建建築物抵押，但在未辦理抵押手續時僅為協議抵押。
抵押房產時，對應的土地一併抵押。該句話新人可能會存在一定的誤解，下面我舉個例子進行說明：一大片土地上有一幢建築，其中土地面積為3000平方米，建築面積為2500平方米，建築佔地面積為450平方米。各個地區在辦理房地產抵時，辦理手續也不一，一共存在以下4種情形：情形一：房產辦理抵押登記，土地未辦理抵押登記但房管局收回保管；情形二：房地產辦理抵押登記，土地證自行保管；情形三：房產和土地均辦理抵押登記；情形四：已經更換為不動產登記證。其中情形三和情形四可以獲得土地和房屋的完全抵押權。在情形一和情形二中，僅辦理房產抵押登記手續，土地中僅有對應的450平方米土地擁有抵押權，其餘土地沒有抵押登記，不具備抵押權。如果抵押人在土地上新建其他建築，是可以要求分割土地，且無抵押權。
五、預售
對於商品住房，在取得預售證後可以進行預售。如果該商品住房的土地此時已經處於抵押狀態（包括在建工程抵押和土地抵押），那麼在辦理預售證的時候，一般會要求債權人出具同意銷售的同意函，極端的會要求出具放棄已預售部分的住房的抵押權。不管是出具同意銷售的同意函還是放棄已預售部分住房的抵押權，在出現糾紛時，法院判決大多都支持已預售房產及對應的土地無抵押權，在第一種情況中可能會判決整個抵押權無效。所以，資金監管對於此類項目較為重要。
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