近期，環京樓市正在持續回暖。多項數據顯示，環京今年三季度成交不俗，頗有“觸底反彈”之勢，而根據以往的常識，成交量的回暖往往先於價格的上揚，所謂“量在價先”。
環京市場的表現不俗，近期政策面也在頻頻釋放利好，如北京市級機關東遷、北三縣與通州及副中心詳規即將正式出臺以及北三縣多條地鐵及重大工程的敲定等，再如京南板塊披露的首都商務新區、城際聯絡線一期即將開工等，利好不可謂不密集。
而就是在這樣的利好爆發期，環京樓市喜迎一波回暖，是否暗示著什麼？而展望明年行情，隨著新機場的通航，環京樓市是否將迎來高潮呢？
近期環京：重磅利好頻頻釋放
先來梳理下近期樓市頻頻釋放的重磅利好。
先說環京。首先，據日前通州區人民政府網站發佈的正式通告， 11月15號，北京市政府正式東遷。據最新的消息透露：首批搬遷到通州城市副中心的部門是四套班子，分別是市委、市政府、市政協及市人大，首批東遷人數預計將會達到4萬人，較之早期判斷的2萬人要超出一倍左右。根據計劃，預計搬遷時間將會從2018年11月15日開啟，整個搬遷工作將會在2019年全部結束，屆時將帶動40萬人逐漸東遷。
其次，軌道交通方面。據新近大廠發佈的一版公告顯示，京唐城際已確定開竣工時間表：從2019年1月1日到2022年9月30日。將來，從通州城市副中心發站，途經燕郊、大廠、香河、寶坻，最終達到唐山，全程150公里，時速達到300公里/小時，全程僅半小時車程。
溝通通州的廠通橋項目也已敲定，廠通橋建成之後，從大廠潮白河片區到通州潞城地鐵站僅有不到7公里距離，距離北京市委市政府僅有不到10公里。動工及竣工時間上，預計2019年下半年開工，2022年建成通車。廠通橋的規劃建設，也基本可以宣告大廠潮白河沿岸將全面升值。
多條地鐵通環京
最引人關注的還有地鐵，關於“6號線的東延”也給出了肯定的答覆。從大廠發佈的這版公示方案來看，6號線東延線應該基本確定，其大致走向為：從通州潞城開始，途徑燕郊南外環路，蔣譚路，直達潮白河新城核心區，然後從南部通往香河北部新城，貫穿整個北三縣。
此外，規劃圖還顯示，從北京城市副中心出發向東分散著三條地鐵路網，分別為：北京城市副中心-燕郊-平谷、北京城市副中心-燕郊-大廠夏墊、北京城市副中心-燕郊-大廠潮白-香河北部（蔣辛屯）-香河縣城-香河安平
再看京南方面的進展，近期利好也呈“井噴”態勢。首先，城際鐵路聯絡線一期確定開竣工時間，開工日期為：2019-01-01；竣工日期為：2022-12-31。隨著城際聯絡線一期的開工，距離廊涿城際開工的日子也不會太遠了。與此同時，在首屆中國國際進口博覽會上，北京市交易團大興區透露，將在北京大興國際機場建設北京第二個空港保稅區。另外，南中軸地區首都商務新區也與大家見面。
宏觀資金面，“水又在漫灌”
而宏觀資金面，政策更是釋放了極大的利好，近期就有多地釋放“降息利好”。 監測數據顯示：10月份，首套利率下調的銀行數量為19家，較上月增加16家銀行。據報道，第三季度，特別是年底，銀行往往收緊銀根，但是今年同期，北京、廣州、杭州、武漢、南京等多個城市房按揭利率出現了鬆動，還有一些城市例如上海、深圳，雖然按揭利率沒有出現明顯鬆動，但放款速度加快。
值得注意的是，北京的房貸利率也在下調之列，而且，不僅首套下調，二套也在下調。據報道，北京首套利率普遍執行基準上浮10%，個別股份行首套按揭利率由上浮20%下調至上浮15%。其中，北京工農中建國有四大行、招商銀行等多家股份制銀行均執行上浮10%的首套房貸利率政策，民生銀行下調首套房貸款利率至10%，放款速度上各大銀行均有不同程度上的加速。
而在宏觀政策層面，早在今年3月份，央行就一改之前緊縮的貨幣政策，開始頻繁向市場釋放寬鬆信號。其中，僅3月份，央行就有6次MLF操作，總計超2.3萬億，而這些錢，主要用於補充銀行內部流動性。另外，7月份，國常會提出“部署更好發揮財政金融政策作用，支持擴內需調結構促進實體經濟發展”，也便宣告著，貨幣政策即將正式“轉向”，再到10月份，央行正式宣佈“降準”，態勢已經愈發明顯。
環京樓市，持續回暖
一系列利好的“轟炸”，環京三季度成交也有不俗的表現。據中原地產的數據顯示，環京三季度成交狀況繼續“好轉”。京南板塊數據顯示，今年第三季度，固安商品住宅成交1565套，成交面積12.78萬平方米，環比上漲36%，同比上漲76%；供應682套，供應面積6.45萬平方米，銷供比為1.98，呈現供不應求的趨勢；廊坊市區成交價格為1.4萬元/平方米，環比上漲3%，其中，9月廊坊市區商品住宅成交額11.35億元，成交面積8.39萬平方米。
北三板塊據顯示，燕郊今年7-9月，商品住宅成交515套，成交面積4.62萬平方米，連續兩個季度上漲，環比上漲457%。價格上，今年第三季度，燕郊商品住宅成交均價為1.66萬元/平方米，環比上漲3%；香河7-9月，香河商品住宅成交434套，成交面積4萬平方米，環比上漲16%，達年內季度成交峰值。
多地樓市突發“降息利好”
毫無疑問，現階段的環京樓市正在持續回暖，而這一“回暖”，是否會繼續延續下去，並且，明年新機場通航之後，環京樓價是否還會再創新高呢？其實，這個問題用我們以前的“環京築底行情”剛好可以解釋。
“環京築底行情”是我們去年11月份上旬提出的，已經被市場反覆檢驗，其中，去年12月底至今年初，市場初步形成“築底”，今年的三四月份，新盤的再次下探，都被市場所驗證，目前還處在“築底行情”的第二階段與第三階段的過渡，如果這個“過渡過程”真能實現的話，則環京樓市有很大概率會走出“築底行情”，甚至迎來“反彈”、再甚至可能是“報復性反彈”，都有可能。關鍵還是能否實現這個“第二段與第三段的過渡”。
也是基於這個反覆被市場所驗證的理論，明年新機場通航以後，環京房價是否會再創新高呢？現在並不能做十分確定的結論，因為“築底行情”還沒有走完。而“築底行情”的一個週期，我們去年的理論也提到過，大概也就是兩三年左右，明年新機場的通航，如果能再配合上政策面的調控寬鬆的話，則有很大概率會走出“築底行情”。“築底行情”之後，就會是一波上漲。
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