近日，多地樓市繼續發佈“降息利好”，房貸利率下調的城市已經愈來愈多。此前這些城市下調的房貸利率還特別是針對首套房貸款，但這次下調的利率還包括了二手房，更有一些媒體，把這次利率下調冠以
“房貸利率全面鬆動”的字眼。
有媒體算過這麼一筆賬，“從1.2倍利率降低到1.1倍利率，相當於100萬貸款30年總利息減少了11.1萬”。金融面不斷釋放利好，是否意味著被冰凍的市場資金又要流進樓市了？樓市抄底的時機真的到了嗎？
多地樓市突發“降息利好”
先來梳理一下近日媒體們報道的房貸利率下調。監測數據顯示：10月份，首套利率下調的銀行數量為19家，較上月增加16家銀行。據報道，第三季度，特別是年底，銀行往往收緊銀根，但是今年同期，北京、廣州、杭州、武漢、南京等多個城市房按揭利率出現了鬆動，還有一些城市例如上海、深圳，雖然按揭利率沒有出現明顯鬆動，但放款速度加快。
10月底，如杭州工商銀行、中國銀行部分支行率先下調房貸利率；最近，建設銀行、農業銀行、招商銀行、匯豐銀行等也相繼回調。值得注意的是，這不僅是針對剛需購買的首套房，甚至還包括二套房。下調後，杭州大部分銀行首套房貸利率上浮10%，而在此之前，首套房整體維持在15%~20%，其中四大行基本上浮15%，股份制、城商行相對較高，還有個別支行曾經上浮30%甚至是40%。
此外，北京首套利率普遍執行基準上浮10%，個別股份行首套按揭利率由上浮20%下調至上浮15%。其中，北京工農中建國有四大行、招商銀行等多家股份制銀行均執行上浮10%的首套房貸利率政策，民生銀行下調首套房貸款利率至10%，放款速度上各大銀行均有不同程度上的加速。
深圳光大銀行、民生銀行在廣州地區執行首套房貸利率上浮25%，較此前下調了5個百分點；廣州部分銀行將首套房申請利率由上浮20%下調為基準上浮10%；武漢首套房、二套房貸款平均利率環比均下降；南京首套房貸利率平均值環比下降0.84%......
數據顯示：10月份，全國首套房貸款平均利率達到5.71%，相當於基準利率1.165倍，環比上升0.18個百分點；同比去年10月首套房貸款平均利率5.30%，上升7.74個百分點。總體來看，10月份，全國首套房貸款平均利率持續上漲，漲幅明顯收窄。業內人士多認為，在市場轉冷下，預計到2018年年底前，首套房貸利率將會見頂，然後趨於平穩。
房貸利率下調會給購房者帶來多大的實惠，有媒體就算了這麼一筆賬。以貸款100萬為例，按揭30年，從一年多前的利率到現在，購房者需要多支付利息多達37.6萬。最近部分城市出現的從1.2倍利率降低到1.1倍利率，相當於100萬貸款30年總利息減少了11.1萬。
樓市抄底的時機真的到了？
多城房貸利率下調，北京也在其列，而對於環京樓市來說，北京的下調則更具有利好效應。關於金融面及槓桿成本，一般意義上來講，降準、降息或充裕的資金流動性對投資品來說都是利好，且這種利好是根本層次上的利好。我們之前說，房價是被“炒”上去的，如果再深化一下的話，其實就是被“錢”炒上去的。所以，短期上看，大家都期待央行的貨幣政策能夠寬鬆，因為政策一寬鬆，錢也就進來了，也就是大家所謂的“大水漫灌”。
而這次全國多城下調的房貸利率，其實也是貨幣政策“轉向”的一個體現。但與其他實體領域可能不同的是，房市的“水”來的稍晚，其他領域的“水”或許早就“灌溉”下來了，樓市只不過被調控著呢，來得稍晚而已，但只要是“放水”，資金之水還是不可避免的會流入樓市這個“夜壺”來，這也是當局調控之下的一個不得不面對的問題。
這輪房貸利率為何會下調，就貨幣面來說，其實早在今年3月份，央行就一改之前緊縮的貨幣政策，開始頻繁向市場釋放寬鬆信號。其中，僅3月份，央行就有6次MLF操作，總計超2.3萬億，而這些錢，主要用於補充銀行內部流動性。另外，7月份，國常會提出“部署更好發揮財政金融政策作用，支持擴內需調結構促進實體經濟發展”，也便宣告著，貨幣政策即將正式“轉向”，再到10月份，央行正式宣佈“降準”，態勢已經愈發明顯。至此，全國各地房貸利率明確出現鬆動，當然也包括北京，而環京的利好正是來源於北京的資金流寬鬆。
那麼，現在是不是真到了“抄底”樓市的時機了？其實，就這個問題，我個人仍持觀望態度，現在樓市的問題不單單是資金面寬鬆不寬鬆的問題，資金即便真的寬鬆了，那麼，還有限購、限售等一系列調控政策把控著呢，而就環京來說，“三年社保的斷頭鍘”還沒解除，即便資金面真的充裕了，恐怕也有不了什麼大作為。更何況，目前的資金面還不能算“寬鬆”，否則，基準利率之上為什麼還要“上浮”，還有上一輪“降準”為何要對樓市嚴防死守？這說明當局仍然在調控樓市，仍在竭力的防範資金之水流入樓市。
但筆者還是那個觀點，現在抄底環京也無可無不可。剛需剛改或理性、長線投資的朋友，如果遇到合適的項目，現在入手就是在“抄底”。短線投資者，如果計算入時間成本的話，則有必要再等等，當然，如果忽略時間成本，那麼，現在入手也不妨礙。
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