中國樓市越來越妖。有的城市，一手房開盤跟新股發行一個德行，限價、搖號、中籤。買到一手房的，動不動面臨三五年的限售期，等同於新股鎖定期。二手房呢，相當於次新股和老股，價格相當市場化了，不僅沒啥炒作價值，而且還等著割你韭菜。
關於割韭菜這個話題，請諸位看官移步下文。
01
一手房可以套利的城市畢竟不多，兩個手都可以數得過來，不外乎北京、上海、杭州、成都等熱點一二線城市。這些城市的老百姓都在拿著鉅額現金參與“新房發行”，新盤抽籤現場擠得跟春運期間的鄭州火車站似的。
諸如成都天府新區，二手房最高能比一手房貴一倍。一旦搖上號，唉呀媽呀，收益上百萬，相當於工薪階層一輩子的收入。
我一個姐們準備要二胎，計劃換個180平的大四居。姐們是有錢人，在成都某金融系統工作，但越是有錢人，越挖空心思想著賺錢。
她現在已經沒心思上班了，天天研究房地產公司採購的搖號系統，盤算著怎麼提高中籤成功率。
我跟她說，想賺這種錢，光有錢沒用，還得有關係。搖號系統再先進，還是能給有關係的人留後門。
君不見，融創西安的南長安街壹號項目57、58、59號樓幢中的106套商品房，還沒抽籤呢，就被房管局、建設局、土地局、供電局、質監站等一大幫的領導預定完了。
說白了，平頭老百姓沒點門路，想在IPO之前搞到原始股，別開國際玩笑啦。因此，大批資金殺向幅員遼闊的三四線城市，才是中國樓市的大多數。
前兩年，磚家都在說，三四線城市人口長期淨流出，房價根本漲不上去。我同樣秉承過這樣的觀點，因此被piapia打臉。
就在大前年，一個瀋陽的大學同學問我，“做哥（我的綽號），哥們做生意賺了點錢，想在老家整兩套房子。你一直跑房地產，能不能給哥們支個招？”
我一般不給人提供投資建議，但上大學的時候，我大冬天喝醉酒，睡在雪窩裡。要不是這哥們半夜拿著手電找到我，把我扛回宿舍，估計我早成孤魂野鬼了。
想到這個，我這仗義勁兒就上來了，在電話裡給哥們分析了半天，從人口淨流出說到經濟結構，從政商環境說到東北振興。
最終哥們被我說動了，拿著兩百萬買了大額存單。這兩年瀋陽房價暴漲，哥們默默拉黑了我。從那之後，我再不給人支招了。
言歸正規，瀋陽的房價之所以暴漲，跟棚改100%的貨幣化安置政策有很大關係。
簡單來說，大批住在棚戶區的老下崗工人一直掙扎在貧困線上。隨著自家的老房子被拆遷，他拿到大把現金安置補償款，呼呼地跑去買房。
連這批人都可以買盤了，賣盤不瘋才怪。
棚改的資金是由央行通過PSL（抵押補充貸款）經由國開行等政策性銀行放出來的。僅一個國開行來說，截至2017年末，累計發放棚戶區改造貸款3.4萬億。如果算上農發行等，政府在棚改上的總投入量累計超過4萬億。
這麼龐大的資金量，全都流入樓市，三四線城市的房價扶搖直上九萬里。
給大家分享一個數據，2016年瀋陽就要求棚改安置貨幣化比例達到100%，兩年棚改至少為瀋陽消化5萬套以上樓市庫存。2017年3月，瀋陽市房地產庫存去化週期達到28個月峰值。到2018年3月，瀋陽市庫存週期已下降至13個月。
“鬼城”的房子不夠賣了，這是中國大搞棚改之後三四線城市的樓市現狀。
02
這種套路其實並不陌生。
前央行行長戴相龍在任天津市長的時候，搞過類似的策略——通過銀行貸款搞棚戶區改造和城市基礎設施建設，提高房價，炒高地價，然後再通過土地收入償還銀行貸款等政府債務。
地方政府裡都是聰明人，藉助棚改東風炒地皮，土地收入漲勢驚人。財政部7月13日公佈了2018年上半年財政收支情況，其中國有土地使用權出讓收入2.69萬億元，同比增長43%。
地方政府雖是個經營實體，但它不是由股東出資組成的有限責任公司，政府一把手不會像公司大股東那樣，天天想著做好資產負債表，把自己的公司搞成百年老店。
所以說，土地收入上去了，但地方政府的投資支出依舊很大，過去借新還舊、有今兒沒明兒的日子得過且過。過著過著，現在中西部個別城市的公務員工資都快發不下來了。
上個月，我調研過一個西部四線城市，這個城市僅一個自來水公司的債務違約就達到40多億元，2018年地方政府工作報告開門見山提問題——“財政收支矛盾突出，化解政府債務工作十分繁重，地方財力已經到了入不敷出的境地”。
說回買房這件事，我很欣賞那些替三四線政府接盤分憂的土豪。這才是與國家共渡國運時艱的正確姿勢。
那些拿著貨幣補償款買房的拆遷戶屬於改善型需求，不買房沒地方住。現在還抄起家底入場接盤的老鄉們，未來的命運很可能跟最近的股市和P2P市場一樣，你想要人家的回報，人家想要你的本金。
誰是莊家誰是韭菜，一目瞭然。而韭菜們希望等著下一輪韭菜來接盤，但不管是新韭菜，還是老韭菜，基本上家裡沒啥餘糧了。
再來一組數據吧，從1990年至今，中國城鎮居民的消費性支出增幅有兩次低點，第一次是1998年，當年度的人均消費支出增幅只有3.5%。到2017年，中國的居民消費性支出增幅下降到5.9%，乃是1990年以來的次低值，僅比1998年好一點。
國際清算銀行的研究報告顯示，中國居民消費槓桿率在2008年12月處於36.77%水平，中國信用卡消費槓桿率相對較低，為1.58%。2017年3月份居民消費槓桿率（包括短期和中長期消費貸款）達到峰值363.66%，信用卡消費槓桿率同步達到峰值59.4%。
我身邊不乏這樣的案例，某互聯網公司中層，年收入六七十萬元。工作十多年的收入，全都用來買房子，北京買一套，老家地級市買兩家，今年看老家的縣城因為棚改房價漲勢喜人，又東借西湊，跑去縣城又刷了兩套。
這夥計5萬元的每月淨收入，勉強能覆蓋各種消費貸和房價，窮得只能中午吃15塊一份的盒飯。
現在全國不動產登記已經聯網，徵收房產稅的信息障礙基本掃除。夥計天天提心吊膽，他昨天傳給我一個小道消息——“高層希望19年6月開徵房產稅。採取廣稅基、低稅率的方式，家庭人均免徵面積35平方米……”
他家就他一個人，房產面積超過500平方米。如果這個小道消息屬實的話，那他的房子都是房產稅。
夥計上週末回老家了，把四座房子全都掛了出去。
“現在的樓市就是個劇院，看戲千萬別動真感情，佔了便宜就跑。”這是某經濟學家評價中國股市的名言，換到現在的樓市，我覺得挺妥當。
03
2018年什麼最重要，個人認為是現金。
美聯儲一輪一輪地加息，人民幣貶值壓力山大。最讓高層頭疼的是，近些年的貨幣政策處於半失靈狀態，央行通過各種貨幣工具往外放點水，希望灌溉一下實體經濟，結果水要麼跑到樓市，要麼跑到P2P裡面，大家開心地玩著錢生錢的龐氏騙局。
錢的流動永遠都是最聰明的，房地產漲得肥美喜人，實體經濟旱得半死不活。
中央沒轍了，壯士斷腕去槓桿。我相信看這篇文章的當中，不少是被P2P坑了的。P2P本身是個信息中介，是提供金融撮合服務的，但實際上沒幾個不加槓桿，不搞資金池的。
現在被去槓桿這麼一搞，哎喲我的媽呀，P2P平臺爆雷的架勢，跟除夕凌晨我躺在被窩裡聽鞭炮似的，噼裡啪啦得炸個不停。
資金流動性是個大盤子，內外部壓力之下，資金流動性越來越緊張，聰明人都在想辦法保證流動性。
碧桂園的創始人楊國強絕B是個聰明人。別看這老哥農村泥腿子出身，但解讀政策的能力比那些經濟學家、職業經理人靠譜得多。
在恆大、萬科都跑到一二線城市拿地的時候，碧桂園專心在小地方蓋房子。2017年11月，碧桂園內部專門為此下發通知，不僅三四城市要覆蓋，五線小縣城，六線萬人以上鄉鎮，都要有碧桂園的項目。
楊國強是要吃盡中國棚改政策紅利，這也是碧桂園之所以成為宇宙第一房企的秘訣之一。但李嘉誠的原則是不賺最後一個銅板。這可能是楊國強和李嘉誠的最大差距了。
現在政策風向變了。
7月12日，住建部召開有關棚戶區改造工作的吹風會提出：
1、因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；
2、商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
棚改政策收緊的傳言沸沸揚揚一個多月，變成住建部的正式表態。解釋成大白話——棚改這個中國目前唯一一個也是最牛B的資金水龍頭正在回擰。
早在6月初，楊國強在碧桂園內部下文，暫緩“全覆蓋“戰略同時，自6月11日起，暫緩投資拿地、工程款進度支付至第四季度，公司要保證充足的現金流。
中國地產界另一個聰明人孫宏斌，自2017年10月份以後，即要求融創各個大區停止在公開市場拿地。
現在的開發商融資都很頭疼，想在銀行做開發貸，審批越來越難。想做信託融資，利率越來越高。想去公開市場發債，監管部門就卡著不放。
在中國樓市，最大的莊家是誰，大家心裡有數。除了它之外，房地產商算是最聰明的一群人，當他們開始拼命賣房回籠資金，把現金當成寶的時候，那說明資金流動性的冬天真的來了。
當然，莊家和聰明人都是少數派，如果沒有被割韭菜的同時還在傻笑數錢的大多數，這個零和遊戲還咋玩呢？
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