原創： 買房私人顧問 中國房評報道 前天
隨著氣溫下降，霧霾增多，北京的冬天已至。而提早過冬的樓市更像是徘徊在森林深處的獵人，一邊捏著所剩無幾的食物，一邊找尋獵物。
“寧可站著死，絕不跪著生！”、“業績就是地產人的尊嚴！”，雖然今年業績衝刺口號不再雷人，但壓在開發商身上的銷售和回款壓力卻比往年大很多，尤其是在樓市調控重災區北京。
“前年的地，去年的債，今年總得有人還。”業內人士戲稱今年是房地產企業自我救贖的一年，從2017年北京開始大幅供應政策土地，限售價競地價就成了新常態，以自我學習和創新能力自詡的開發商從沒想過，政策的後手如此絕情。尤其是2015-2016年期間重倉門頭溝的房企，從聯合做勢到各自突圍，大有覆巢之下無完卵的態勢。
大戶型扎堆
回看2015-2016年，門頭溝區域的大幅供地，成就了萬科、金地、綠城、中駿四家房企在北京的“補倉”，但從拿地價格來看，當時的“麵粉”已經趕上了“麵包”價。
2016年6月門頭溝在售新房房價
高價“麵粉”的出路在哪？為了增加產品溢價，進駐門頭溝的開發商不約而同選擇了做大戶型、高端改善產品，結果一批主力戶型集中在140平米以上，套均700 —1500 萬元的“大面包”被推向市場。
而2015年之前就已佈局門頭溝的華遠、北京城建、住總、華潤、永泰等開發商的產品也多為大戶型的平層或疊拼別墅。門頭溝改善產品的競爭瞬間加劇。
好在2016年北京房地產市場十分火爆，進駐門頭溝的新項目開始輪番託市，老項目也在順勢抬價。買漲不買跌的心態使得買房人蜂擁而至，造出了一波又一波的熱銷盛景。僅半年時間，門頭溝的新房價格就全面超越更靠近內城的石景山。
市場上行期的門頭溝項目開盤皆大賣，開發商在推出更大戶型產品的同時開始逐步提價。
新政來襲，降價突圍
可好景不長，隨著北京樓市調控升級，限競房地塊的大量推出，直接拉低了門頭溝未來房價的預期。尤其是石景山五里坨區域三大限競房項目的推出，最高5.2萬元／平米的均價，使得位置更遠的門頭溝項目感覺到了跨區價格競爭壓力。同時，“二套房首付80％”、“認房又認貸”的政策更是抑制了高端改善的需求釋放。
從2017年下半年開始，整個北京的房地產市場開始回調，門頭溝新房的價格也開始鬆動。由於預售證審批趨緊，很多內城區項目的總價都在1000-1500萬元／套的區間。而門頭溝新房在售戶型面積也到了140-200平米，總價區間提升到1000－1500萬元／套。
相比套均600萬元以下新房的大量剛需客戶和2000萬元以上豪宅的圈層客戶，套均1000-1500萬元的改善和高端改善的競爭最為激烈。
無論是東五環的東壩、常營片區，還是南四環的新宮片區、北五環上清橋板塊都有著不少大戶型精品項目推出。而相比這些區域，交通偏遠，配套缺少，產業薄弱的門頭溝房價基本是被地價推上來的，在市場下行時明顯缺乏支撐。
市場下行時，購買人更多考慮的是保值和便利性，對房價的預期會有很大下調。一旦市場不明朗，觀望馬上開始蔓延。
週末依然冷清的門頭溝某項目售樓處
市場的持續緊縮讓各項目開始有所動作，借年底業績衝刺的由頭，門頭溝多數項目都推出了特價房，但特價房往往需要在特定的時間完成簽約和付款。
從2017年年底各項目打折促銷程度來看，多數特價房源的優惠都在6000-10000元/平米，可謂力度十足。
對於推出特價房源，開發商的解釋是：一是在售戶型較之前有增大，總價更高，二是開發商年底要衝業績和回款。
此外，政策影響下的門頭溝項目操盤難度節節攀升，據悉2017-2018期間門頭溝多個項目營銷負責人換帥與項目業績不無關係。
降價不再“一窩蜂”
與去年年底門頭溝開發商集中降價不同，房小評再次盤點門頭溝新房年終促銷時，發現有些項目的優惠已成常態，通過特價房則進一步拉低價格。有些項目則漸漸縮小了優惠，反而不再通過大幅降價促銷刺激銷售。
門頭溝在售新盤（部分）項目特價房源信息
即將全部封頂的中駿·西山天璟
區域內特價房優惠幅度較大的房源較之前有著100萬元／套的差價，但部分項目特價房對回款的要求也是十分苛刻的。如：門頭溝新城某在售項目僅剩幾套大戶型房源，其特價房相當於84折，但只留給購房人7天的首付款週期。
北京城建·龍樾西山項目
相比優惠力度大，力圖快速銷售回款的項目，每套只有20萬左右優惠的項目就顯得“誠意不足”了。
究其原因，房小評認為年底打折促銷力度不大的開發商普遍在京還有其他在售項目，且成績不錯，分擔了北京區域的業績壓力。而眼下競爭激烈的門頭溝，即使靠打價格戰，大戶型高總價的產品也很難靠單純的降價促銷帶來更多成交。
週末的華萃西山項目售樓處
華萃西山項目128平米戶型樣板間
除去區域內各商品房項目的競爭加劇，門頭溝馬上迎來限競房項目入市，其精裝90-128平米的洋房和疊拼別墅的產品佈局，將以5.12萬元／平米的銷售均價入市，也將進一步拉低區域新房均價。
看來門頭溝的房價已有築底趨勢，但部分項目銷售已經接近尾聲。在門頭溝全面進入限競房時代之前，對改善有更高需求的購房人，確實要提前謀劃了。否則未來在門頭溝有可能面臨有錢卻買不到優質改善項目的尷尬。
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