“聽說西安市要推出共有產權房，我能購買嗎？價格比商品房優惠嗎？購買後，房子產權怎麼算？”面對西安市前不久發佈的《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》（以下簡稱《方案》），在西安高新技術開發區一家電子信息公司上班2年的小夥兒梁波既好奇又疑惑。
11月2日，記者採訪了西安市住房保障和房屋管理局住房保障處工作人員。據介紹，此次出臺《方案》主要是從土地供應、產權份額、銷售價格及後續管理等方面對西安市共有產權住房制度進行規定，著力降低中低收入住房困難家庭、各類人才購房門檻，解決中等以下收入住房困難家庭和無自有住房各類人才的居住問題。
20%公租房
20%共有產權房
據瞭解，為了優化西安市土地供應結構，在《方案》中，西安市加大公租房、共有產權住房土地供應占比，其分別佔居住用地的20%，商品房與公租房、共有產權住房的用地比例為6?2?2，形成穩定的政策性住房土地供應機制和住房供應機制。
自2018年起，西安市20%的居住用地，用於公租房建設，只租不售，戶型面積在75平方米左右，最大戶型建築面積計劃不超過90平方米。重點解決城市中低收入住房困難家庭、各類人才、院校畢業生、農民工住房問題。
西安市20%的居住用地，用於共有產權住房建設，面向在西安市無自有住房且5年內無住房登記信息和交易記錄的本市居民或取得西安市居住證的非西安市戶籍居民和各類人才，戶均型建築面積在90平方米左右，最大戶型建築面積不超過144平方米。
個人產權份額
計劃佔50%至80%
工作人員介紹，《方案》規定，推進共有產權住房制度改革，按照政府和個人共同出資、共有產權、共享增值收益的原則，加快建立共有產權住房制度，降低符合購買人群的購房門檻，培養“租購併舉”住房消費理念。
在出臺的《方案》中，西安市房管局的一個創新舉措是共有產權住房比例是相對動態的，每一個住房項目根據地理位置、銷售價格、配套設施等不同，設定不同的產權份額比例。按照項目銷售均價佔銷售時間節點同地段、同品質商品住房市場評估價的比例確定，個人所佔產權的比例在50%至80%之間，剩餘份額政府產權實行有償使用，購房人按市場評估租金的70%向代持機構繳納租金。
舉例來說，在西安高新區、曲江新區等房價相對較高的區域，個人產權份額或相對較低，在50%至60%之間，攤到每平方米房價上，價格就相對低一些，個人經濟壓力也就小一些。在房價相對較低的區域，個人產權份額相對高一些，大約70%至80%。
工作人員說，政府產權出租給共有人有償使用，既體現了房屋真實價值，避免“看似共有、實際獨有”的價值誤區，又在單套住房中體現了“租購併舉”的住房改革方向，真正意義上實現產權共有。通過比例調節，可以有效緩解購房人的經濟壓力。
銷售限價
±5%之內浮動
據介紹，集中新建共有產權住房的銷售均價，在土地出讓之前，由西安市住房保障部門組織國土、規劃、發改、建設、物價等部門，綜合考慮項目區位、規劃條件、建設標準、適當利潤以及受眾群體經濟承受能力、片區房地產市場調控需求等因素合理確定。
單套共有產權住房的銷售價格實行“一房一價”，可根據戶型、朝向、樓層、區位等因素，按照增減代數和為零的原則，在銷售限價±5%之內浮動。
同時，共有產權住房產權明晰，購買共有產權住房不足5年的，購房人不得轉讓房屋產權份額；購買共有產權住房滿5年且取得不動產權證的，購房人可按屆時市場價格，一次性購買政府持有的房屋產權份額。
購買共有產權住房滿5年的，購房人可以長期居住，也可以選擇上市交易。政府擁有優先購買權，政府放棄優先購買權的，按產權份額比例分割銷售收益，既壓縮了雙方獲利空間，又體現了產權的公平性，真正做到“房子是用來住的，不是用來炒的”。
在對共有產權住房的後續管理方面，西安市實行內、外循環兩種轉讓方式。內循環是指共有產權房5年內限制銷售，5年以後可以優先由政府回購，政府回購產權後繼續作為共有產權住房銷售。外循環是指在銷售過程中，政府和個人按照產權份額比例來分割售房款，各自獲得增值收益，這就形成了外循環。
工作人員說，此次改革就是要從土地供給側入手，建立穩定、持續、長效的保障房土地供應機制，從而保障公租房、共有產權住房相對固定的供應比例。同時通過優化選址配套、戶型面積、建設標準，提高保障房建設品質，更加契合保障家庭的住房需求，真正起到分流商品住房市場壓力、培育住房租賃消費習慣，建立起以公租房、共有產權住房、商品住房為主的多層次、多渠道的住房體系，從供給側和需求端兩頭同步發力，確保房地產市場平穩健康發展。
西安交通大學房地產研究所所長楊東朗表示，西安市此次房改新政從土地供應、建設主體和住房供應體系等方面落實中央關於房地產市場調控政策，重點是解決住房困難人群的住房問題，保障中低收入人群有房住。對於個人來說，新政主要體現在降低購買門檻、個人可按自身經濟狀況選擇租購房屋類型、共有產權房後期交易對持有份額可獲得增益等好處。（記者 王婕妤 見習記者 劉佳慧）
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