AnitaSong

一般維修，電梯有安裝合同，安裝合同會約定保修期

電梯是大家共有的設備和工具，屬於業主所有。按照規定，所有電梯必須有電梯維修保養公司進行日常保養，保證排除電梯故障，或者出現故障及時解決。而物業管理部門受業主委託管理物業環境，因此，物業對電梯日常維護和管理負有責任。

大額維修由維修基金承擔

一旦電梯出現故障，需要更換零部件或者大型維修所涉及的費用，則應由業主承擔。實際上，出現需要大筆資金的時候，業主委員會可以按照關於住宅維修基金的專項管理辦法，動用住宅維修基金來進行電梯的大修或者改造。對於未建立住宅專項維修資金或住宅專項維修資金不足的住宅小區，業主對費用承擔有約定的，按照約定執行;沒有約定或約定不明確的，由當地街辦(鎮政府)組織業主協商解決，由共有該電梯的業主按照各自產權份額承擔。

維修基金要按照法定程序申請，特殊情況（包括電梯）可以走綠色通道

在申請使用大修基金時，可通過物業或者業主委員會徵得三分之二的業主同意，就可以到市房管局申請住宅維修基金進行維修。另外，還可以走維修資金應急使用“綠色通道”。

匠心法意

很高興為您解答。

小區的電梯壞了，電子門也壞了，物業讓戶主交錢維修，那交的物業費是用來做什麼的，這錢應不應該由業主出？其實對於這樣的問題，我相信是很多朋友都比較困擾的，尤其是自家小區的電梯或者公共區域出現問題的時候物業就會找業主攤錢進行維修，而有很多朋友都感覺磨磨唧唧的麻煩就索性交錢了，但是有誰又真正瞭解什麼是物業費？物業費是用來做什麼的？今天我就試著為大家詳細說說。

一、什麼是物業費？

物業費主要是由我們房屋產權人或者是居住者委託小區物業管理單位對我們居民住宅樓小區的公共建築以及設備、公共設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治以及提高小區居民生活環境等相關項目而收取的服務費用。

二、物業費一般用於什麼支出？

1、物業管理人員、服務人員等工資、社會保險以及福利待遇補助等。

2、公共部分、公共設施、公共設備的日常運行和維修費用。

3、小區居民樓公共區域的衛生清理費用。

4、小區居民樓內公共區域的綠化環保費用。

5、小區居民樓公共區域秩序維護費用。

6、小區內物業辦公費用。

7、小區居民樓公共部分、公共設施、公共設備以及公共責任保險費用。

但是對於小區或者是居民樓內公共設備設施的大修、中修和更新以及改造的費用，不得計入物業費用的支出和物業服務成本的，應該通過小區內專項維修基金進行設備實施的維修等，所以如果說我們小區內的電梯或者是電子門壞了的話，費用不是由物業費用承擔的。

而且對於我們現在的小區來說一般我們在購房或者是交房的時候其實都是有交公共維修基金的，對於這個費用來說，其實就是對我們公共設施和設備進行維修或者是更新、改造用的，對於這部分資金的使用，如果說是我們單個單元的電梯出現故障需要維修的話，一般是需要單元所有業主進行簽字方可啟動的。

如果說對於一些小區來說，當時如果沒有交公共維修基金的話，在我們居住期間，單元內的電梯或者是電子門出現損壞需要維修的話，所需要的費用不再物業收取的費用範圍內，所以說為了能夠正常使用的話，維修的費用就需要單元內所有住戶公共承擔的。

因為明確規定了物業費用的包含和使用項目，其中是沒有公共設施設備的維修、更新和改造的，就算是我們個人認為是應該物業承擔的，其實按照規定來說，物業費用跟維修的費用不發生衝突的，所以在沒有公共維修基金的話，能夠儘快恢復正常使用的話，還是大家儘早共同承擔費用進行維修吧。

裝修搭配師

很多業主不知道交的物業費不清楚是什麼費用，也不知道物業費中包含什麼項目，物業費的收取標準。以下是我的理解，希望能帶來幫助，不請自來望海涵！

1.物業費的收取標準

我國物業費的收取標準分為一級物業費，二級物業費，三級物業費和四級物業費，每個級別的物業費收取標準不一樣。以下簡單介紹下一級物業費收取標準及物業費的用途。

一級物業費收取標準：1元／平方／月。

基礎要求：小區封閉，有不少於小區住宅總面積的千分之三的服務用房；綠化率35％以上，綠化、休閒場地、活動中心1500平方以上，固定活動館所300平方米以上;專用固定停車泊位1個/3戶;具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防範設施;固定體育活動場館不少於二項設施。

公共秩序維護：設有24小時值勤；主出入口不少於12小時立崗執勤。小區內24小時不間斷巡邏，不少於12次，重點部位一小時巡視一次，並設有記錄。設有中控室的全方位監控覆蓋並及時記錄保存，對突發事件有緊急預案，定期培訓消防知識，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

保潔服務：小區內公共區域(硬化地面、主次幹道)每天清掃2次， 公共區域日常設專人保潔，保持公共區域乾淨整潔無雜物， 公共樓道每天清掃2次; 根據小區實際情況合理佈設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。 按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。 垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。 垃圾設施每天清潔2次，無異味。 對區內主路、幹路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。 建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

物業費的用途

1.公共設施設備的維護保養；

2.小區內公共部位的清潔及維護；

3.員工工資的發放；

4.辦公費用；

5.固定資產折舊費；

6.各種稅收；

7.經全體業主同意的公共設施的大修及更換；

我是薩摩耶的春天，希望我的回答可以幫助你，祝君商祺！

薩摩耶的春天

剛好我小區的電梯鋼繩前天斷了。我不講物業費包括什麼，作為一個小區的業委會主任，我只講如何處理這些事情，以儘量縮短停運時間不影響業主出行。

許多人老是喜歡糾結這個話題，用雲南話來說就叫“扯著腸子橫掙”，都自認為物業費應該包含什麼什麼的,我不相信一個成年人連最基本的道理都不懂，那就是“羊毛出在羊身上”。用行話講，就是誰使用，誰付費。

其實物業服務費包含電梯維修費也好，不包含也好，最終都是業主湊錢來買單。只不過，包含的話，物業費單價會大幅提升，不包含的話，物業費單價可以降低一些。那些認為物業費低單價還要包含各種費用在內的，很簡單呀，在我們小區裡，業委會可以全權授權這些業主去尋找這樣的物業公司來接手，如果找到並經業主代表團表決通過後，業委會給這些業主戴大紅花。可是，這可能嗎？至今從來還沒有人來揭榜呢。

本小區經過對五種模式的電梯運行方案詳細論證比較後，認為物業費不包含電梯維修費等等在內業主最划算。這些費用另行測算收取。如今，本小區三年的經驗總結已經基本解決了電梯維保質量以及零配件損壞時的快速處置辦法。這些年下來，大家基本認同這種模式，很多電梯房小區來向我們取經呢。

如何快速處理電梯故障問題呢？

那就是我們的應急備用金。

每家業主200元，業委提出籌集管理使用辦法後，樓層代表團審議表決通過後交物業收取，物業收取後全部移交業委會，業委會再將各單元的移交各單元業主財務監管組。電梯故障需要購買零配件時（單次的單價超過了物業公司的範圍外的），各單元快速定奪，馬上購買發貨。貨到後電梯維保員迅速更換就解決了。

這是經驗總結出來的，第一次的鋼繩斷裂，那個單元的業主商量了兩個多月都統一不了方案。物業還測算每家收幾十塊錢來換一根鋼繩。當時報給我我就發火了：那萬一過幾天又有零配件壞了要買，再去挨家挨戶一家收幾十塊錢？收上那麼一兩個月還收不齊還停著電梯，不怕業主罵嗎？於是試點應急備用金。如今已在全小區推廣了，實踐證明效果很好。這就是我的答案，也是我們的方式。

另外說一下，除非電梯大修，我們是不願意去申請維修資金的，繁瑣的程序和手續，會讓人等瘋的，三個月半年，誰也不敢保證能申請成功。另外，這麼數百元數千塊錢，根本不值得去跑這個手續。當然，如果有哪位業主願意跑，業委會也會全權委託他去跑的，前提是，我們沒有任何的補貼。不從根上解決問題，一切都是白搭。

詳細的有關小區各種事項處理的經驗和辦法，總結等等，請關注“銳眼說小區”，裡面有很多的介紹文章，有關心你小區的朋友們，可以進去看看，相信總有相關的內容可以帶來啟發的。

銳眼說小區

我們樓的一樓一對老夫妻，他們確實不用電梯。物業要他們也要交電梯維護保養費，他們不願意交，物業就停他們的水，電，煤氣。他們老兩口沒辦法只能交了。問題來了，每天早上7.00～8.30他們兩個從一樓乘到19樓。搬把椅子坐那，層層都按！上班，上學，急都急死了！可是他們二老說：我們交錢了，我們為什麼不能這時間段用電梯。物業拿他們也沒辦法！打110也沒有用！他們沒事耗得起，我們耗不起啊！

無風浪自平

我們小區是電梯高層新小區，共1200戶，其中多層6棟，物業費0.6元/平，高層電梯房6棟（有3棟沒完工）物業費1.4元/平，電梯維護費35元/月，垃圾費8.8元/月，公攤水電費13元/月。一個機動車入口，一個人行入口，一個出口，每個門口保安平均是3.5個保安，保安工資2800左右，監控室一個保安，巡邏一個保安，設保安隊長一人，保安共14人，另有水電工一人，保潔10人，客服2人，主任1人，經理1人，綠化和垃圾清運外包，目前物業還說虧損，業主們不滿意物業，可又離不開物業，電梯和門禁壞了均由物業負責，不另外收費

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首先我們要弄清楚物業費包括什麼，還得根據《物業服務合同》裡的具體約定，才能理性地分析和解決這個問題。

根據國家發改委和建設部聯合下發的《物業服務收費管理辦法》規定，業主繳納的物業費包括以下九個方面的內容：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。3、物業管理區域清潔衛生費用。4、物業管理區域綠化養護費用。5、物業管理區域秩序維護費用。6、辦公費用。7、物業管理企業固定資產折舊。8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9、經業主同意的其它費用。

由此可以看出物業費是不包括因房屋建築質量導致的種種問題，比如漏水、滲水、裂縫等這些問題的。還不包括業主共用設施設備(電梯、二次加壓泵、發電機組)的大中修和更新改造費用。

要弄清楚這些責任歸誰，費用又該由誰負責。

其實《物業服務合同》裡一般都有約定寫明:多少額度的維修費用是由物業公司負責(有的小區約定在500元、1000元、2000元、3000元以內)，超過的部分則由業主分攤。若小區有儲備金(如廣告費、公共車位費等收入)的中修時可使用這筆費用，這樣就不用每戶去收了，能快速去解決問，但好多小區都沒有這筆儲備金呢。

那麼小區的大修費用就只能申請動用《住宅專項維修基金》了，但過程繁瑣，手續複雜，非不得已都不會去動用這筆基金的，但除此之外，似乎也沒什麼辦法了。

社會共同體

首先了解一下物業管理費確定形式：

根據《物業管理條例》及住房和城鄉建設部的有關物業費構成的規定，非公有住房的物業管理費的確定方式有以下兩種：

1、酬金制：根據合同，物業管理企業按照約定提供服務，按照合同約定的金額數目收取費用，也就是拿工資，但是公攤水電，日常維護保養等費用（具體詳見物業費構成中除人員工資等的費用）由業主按照面積分攤，無論費用多少，業主都要分攤。

2、包乾制：根據合同，物業公司按照面積收取固定金額的物業管理費（按照成本原則計算，具體構成詳見物業管理的構成），除此之外不再向業主收取任何費用，自負盈虧。

接下來再來看一下物業管理費的基本構成：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

根據合同規定，房屋、共用設施設備在保修期內的保修責任由開發商按法律規定承擔，保修期過後房屋共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本，業主戶內的專有部分由業主自行承擔維修責任。

所以，要看這些問題的產生是在保修期內還是保修期外，保修期內由開發商維修，無需業主承擔費用，保修期動用專項維修資金，沒有繳納維修資金的由相關利益業主共同分攤。

另外，許多省市都有自己的《維修基金管理辦法》，其中會約定動用維修基金的具體要求。

吃天下看天下行天下

現在的物業，真不怎麼樣，服務談不上，倒象是業主的長官，動腦筋收業主錢再動腦筋花錢，明眼人都知道花錢有回扣貓膩啊！與業主有矛盾，就集一幫人吆五喝六，甚至給業主水電造麻煩，一股惡霸相，這不是業主化錢買罪受嗎？！

皇天后土10

這個問題就不太好規範，首先物業費就不合理，物業公司的收入怎麼規範，物業費分為物業收入，物業人工開銷和維修開銷，物業的收入怎麼核准。舉例，100元的物業費，其中人工費30元，維修30元，物業收入就是40元。電梯維修20元，物業收入不變40元，人工和維修不能變60元，就只能再收20元，這是否合適，物業收入的40元為什麼不變，理論上是物業收入的40元應該是40-20元，可物業是不會這麼做的。物業收入40元不變，人工服務費的30元和維修的30元是會變的（會根據物業費收繳的情況）只會減少，這就造成服務質量的下降，物業和業主矛盾的激化。

關鍵字: 房產 業主 物業