本文是昨天文章主題的加深，是一篇理論+乾貨分享。文中會涉及一些基礎經濟常識包括貨幣發行量、通過膨脹等，如果覺得枯燥，看懂昨天文章也可。另外，我也不是主修經濟，如果客官覺得此文“大放厥詞”，也請好心指教～
1、2000-2017年央行M2投放總額
什麼是M2？
M0是社會上的現金
M1是M0+企業的活期存款
M2是M1+全國定期存款
如果把國家比作一個小賣鋪，M2的增長就是貨幣總量的增長，GDP增長可以簡單看做貨物數量增長。如果M2增長大於GDP增長，也就是貨物的增長跟不上貨幣總量增長，貨少錢多，貨當然就漲價。
從上圖，可以發現:貨幣大規模氾濫是從2009年開始，就是那個“四萬億”。貨幣氾濫後，大躍進運動隨之開始，一路高歌。
2、 連雲港房價
本來，我想彙總連雲港2000-2017年成交均價。迫於沒有相關數據，只能彙總2010-2017年房價（價格有上下10%的浮動）。
很可惜沒有2009年之前的數據，對比不是很強烈。根據上表數據，漲幅最大的是2016和2017年，其次是2013年和2011年，還是比較符合實際的。
3、相比上一年M2總額、房價環比增幅
近8年，M2增幅全部大於房價增幅，2017年得益於去槓桿M2增幅降低。8年來，M2增長近3倍，連雲港房價增長了近1.5倍，什麼意思呢？這裡就要解釋一下“通貨膨脹”的概念了。
貨幣增量大於生產效率增量，就是錢多貨少了。經濟上學稱為，這叫作通貨膨脹。錢多了，如果收入漲幅沒趕上通貨膨脹漲幅的，叫購買力下降了。有一種理論就是是M2增幅=GDP增幅+通貨膨脹增幅，因為創造的GDP增幅會消耗一定的貨幣增幅。
4、（M2增幅-GDP增幅）即通貨膨脹增幅，與房價增幅比較
如上圖，8年來連雲港房價只有2013年、2016和2017年跑贏通貨膨脹，其餘時間均抗不過通貨膨脹。這也解釋了很多人的觀點:三四線城市（非一二線城市周邊，環城市群）的房子迫於人口、產業結構等因素沒有多少投資價值，只有居住功能。當然，上圖統計的房價增幅並不代表某些板塊增幅。有些板塊的優質核心樓盤能夠跑贏通貨膨脹，這就需要我們去分辨。
至於為什麼2016年、2017年房價增幅高於通貨膨脹，除了過去兩年“百年一遇”的樓市行情外，M2以及GDP增幅降低也是一個原因。我們知道，國內經濟正在由拼速度轉變為看質量即“脫虛向實”，也就是GDP速度不會太快。另外，迫於國際環境，之前貨幣大放水的情況也不會輕易發生。
這也直接證明了2018年中國進入“新經濟”時代。
總結:
其實，本文就是給大家普及下經濟常識。畢竟對於目前連雲港這樣的城市，研究樓市還不需要搞得如此複雜看貨幣、金融等。簡單點的話，看供需、人口和資源分配。
個人覺得，人在江湖飄哪能不挨刀，懂點經濟常識防防身也好。
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