濟南房價太高啦
濟南的房價的確是開始降了！萬科在國慶節之前高喊活下去，反應在濟南市場的一個案例就是位於二環南路片區的萬科山望開出精裝修特價房19500每平。而之前附近的新建樓盤售價均已來到20000以上，而它主要競爭對手綠地新里程首次開盤價也在22000左右。單單從這就能看出，房地產即便是不是來到寒冬，也已經在經歷深秋。
再拿萬科山望舉例，此次它的廣告是19500精裝僅限國慶七天，僅推出100套！而筆者我在國慶假期最後一天下午路過該處時，還是收到了幾張這次活動的推廣傳單。我猜測過去了七天，這100套或許還未售罄，由此可想，購房者也都處在一個觀望階段。
至於目前適不適合購房，我覺得還是可以再等一段時間，畢竟它已經不是前兩年的飈漲時期。現在的話，如果來年開春房價沒有大跌持續在這個價位，剛需者就可以入手，至於投資客不建議！
以上只是我的淺見！
數碼蜂
現在國內很多城市都是降聲一片，北京通州等一部分北京地段，廈門，杭州，濟南等一二線已經下降，三四線城市房價下跌的就更是多了。看看著名的燕郊，有些盤已經腰斬由四萬一平降到了兩萬一平，有些盤已經降到了兩萬以下。大家想想如果燕郊是自住為主會在短時間內被腰斬嗎？很顯然燕郊的暴漲暴跌始作俑者是炒房團。而且最近各地一些降價樓盤又出現被圍攻的現象，是自主的剛需嗎？很顯然不是，而是不斷加槓桿的炒房團，因為樓盤降價使他們損失慘重。山東經濟廣播有個房產欄目，其嘉賓是業內相關行業的一位總經理，這位老總就不斷的告誡需要買房的剛需不要參加開發商的認籌，開發商找了一批託來表演搶房大戰，這時候參加認籌的剛需會被誤導，認為再不買就再也不會有這麼低的價格了，房價就是這麼被開發商推高的。炒房團在其中也起到了推波助瀾的作用，有電視臺報道，炒房團通過短時間在有題材有政策的地段掃貨壟斷大部分房源來推高房價，然後把房子賣出去，大家聽聽是不是和股市炒題材股很像。要知道現在房價已經已經嚴重偏了普通工薪階層的購買力，房價下跌早晚的事，具體什麼時候只有天曉得。
房價下跌肯定會出現斷供。一部分是槓桿率過高的人，有些人首付都是貸得款，然後再按揭，這種瘋狂行為的人在我的親朋好友中就有，為什麼非要買房不是自住，而是看到自己周圍很多人買房掙了二三百萬眼熱了。如果房價下跌最先支撐不住的就是高槓杆的買房者，他們不想斷供但無可奈何，還有一少部分人會惡意斷供，這些人不會是主流。因為法律規定即使購房者放棄所購房產，銀行也可以通過法律訴訟要求斷供者償還所欠銀行欠款，而且斷供者必敗。所以，房價下跌斷供肯定會發生，但肯定不會是主流，以日本，香港，美國等地房地產泡沫破裂都有斷供的現象，但都不是主流，因為一旦斷供你將失去信用，在信用社會失去信用你將寸步難行。
財經一刻
好吧，老麥再借這個問題從重新的收錄一下濟南的房價問題，到底什麼時候買房最合適，那麼首先亮出老麥的觀點。老麥的觀點很明確：2018年年底，房價將會進入冰封期，2019年持續冰凍，如果買房的話18年底或19年都是比較好的選擇。在這段冰封期內，房價肯定會降，至少降掉30%，以濟南為例，也就是平均下來至少每平米要降5000左右，部分樓盤可能會降六七千以上——老麥就是這麼預測的，而事實也會如此發生。
而且就在寫下這段話，老麥看到了一則新聞，地產老大萬科已經開始提前要割僅剩的最後一茬韭菜了，英雄山路與南環的萬科山望項目裝修價：19500，而且是一口價，是的你沒看錯。按照以往的預判，這個地段還帶裝修要是賣不到25000，那就對不起魯能，對不起中海，對不起濟南人民——然而事實是，一口價19500，充分印證了這兩天萬科振臂一呼的那一句“活下去”。是啊，收完最後一茬韭菜，就該過冬了。
為什麼會出現這樣的情況呢？如果諸位還記得2016年那個春天，那麼就會記得2016-2017，兩年時間濟南的房價平均至少翻了一番，有的地段甚至翻了兩翻（想必全國很多城市也是如此，三四線城市滯後半年到一年時間），而在此之前的若干年，如果你有細心去注意，你會發現房價的漲幅平均下來也就每年10-15%之間。也就是說16-17年兩年時間，房價漲了7-8年的增幅——這是很多人始料未及的。而房價翻跟頭的直接結果就是——很多濟南人頓時覺得自己是有錢人了，雖然仿似什麼都沒改變過，但至少心理上是這麼想的——假裝自己很有錢的樣子，因為隨便一套房子就是三四百萬的樣子。
這種錯覺直接的結果就是，蜂擁跟進，生怕自己買不到高價房，而手裡有幾套房子的朋友，做夢都會笑醒，憑空多了幾百萬資產——卻沒想到另一點，只有變現這資產才會產生價值。而早在當初，官方其實已經把變現的路給堵死了，新購商品房下證兩年內不得交易——好了，一竿子把交易時間指定到了四五年後（蓋房需要兩三年，交房後辦證又得需要一兩年）——四五年後是哪年？2020-2021年。
老麥還是那句話——樓市已經炒成了股市，你還待如何？最慘的是誰是最後一批接盤俠。而樓市真正最精彩的部分其實還不是房價下跌的這幾年，而是下跌之後的樓市——也就是2020-2021年。
那麼2020—2021年會發生什麼？是啊，會發生什麼？
前文已經提到了，當初一竿子政策已經把樓市的後半場甩在了這兩年，而這裡兩年發生的事情，用屁股可以想到的是——
進一步加大二手房交易稅費（或者說是嚴格二手房交易稅費），會加大到多少呢？這麼說吧，如果那時候你的房子依然有增值的話，那麼增值部分的一半以上你得貢獻出來——官方又割了一茬韭菜。
所以，不管你信或是不信，你罵或是不罵，這次房價大降價是來真的了。不過老麥還有話說，從遠期來說，房價會再漲上去的（平均下來仍然是10%左右的漲幅，那麼這一次如果下跌30%-40%的話，至少需要七八年以上才能漲到18年上半年最高峰價格，也就是2025年以後），
但是那是很久以後的事情了，作為接盤俠，你是否能堅持到那一天而不拋售手裡的資產？
說明：本文原創老麥，圖片來源於東方IC，首發今日頭條（laomaiss），拒絕轉載，如確想轉載請聯繫老麥。敬請關注今日頭條號：老麥說說，與老麥一起去探尋那些未知的人和事。
老麥說說
濟南好多樓盤降價了，該不該買房？
筆者說說自己的觀點。
濟南有樓盤降價了?題主是在哪看的這個消息？筆者查了下現在濟南的平均房價，2萬多一平，這和上個月的數據差不多。之前筆者也曾看到有說樓盤降價的，但細看內容後卻發現，有的樓盤看著像是降價，實際交易的價格卻和原價格差不多。還有的樓盤“精裝”改“毛坯”，對外直接說幾千元起，亦或是降了幾千元，以此來吸引購房者，但實際呢？毛坯房本來就比精裝房要便宜。
現在，很多人都對樓市不看好，“樓市轉涼”成了不少人的共識。有專家分析，8月份樓市已經觸頂了，房地產的“金九”也很乏力，表現平平。像萬科、恆大、碧桂園等大地產商已經開始降價售樓。再有，不少地方爆出土地遭流拍，或者底價成交，開發商拿地越來越謹慎，日前，濟南16宗土地7宗流拍，而這次的土拍，被外界稱為檢驗濟南樓市是否轉涼的試金石，從結果來看，濟南整體行情確實趨於冷淡。
有媒體報道，國內一線以及熱點城市的房價已經開始降了，但濟南是否降了？在筆者看來，只是個別樓盤。
目前，業內的共識是，未來一段時間，濟南的房價是“偏穩”的。對剛需族來說，可以直接購買，亦或是等到年底中介、樓盤衝業績的時候出手。當然，對於不著急買房的市民來說，完全可以再觀望一下國家和濟南的政策。
齊魯壹點
想買房的趕緊買，這一輪是調控的結果，然而調控後各大房地產商今年沒太拿地，從全國800宗土地流拍就能看出一二。所以明年開盤的數量會有所減少，而現在我們的經濟又到了注水的邊緣，所以今年不買房，明年你更買不起！！！不喜勿噴！
小尼
如果是剛需，錢夠的話就買，幸福感是無法量化的。
如果是投資的話，建議不要參與。首先房地產價格目前處於高位；其次，濟南並不在國家規劃的幾大城市群中。未來中國房價仍然能夠持續上漲的城市：京津冀、長三角、珠三角、以武漢為中心的長江中游城市群、以成渝為中心的西南城市群；濟南的人口會被京津、長三角地區大量吸引，人口很難快速上升。
新增人口逐漸降低，超低生育率不可逆轉。隨著經濟發展人口增長率逐漸降低是世界所有國家發展不可逃避的夢魘，中國自然也不能例外；好在山東是人口大省，短期內房價還可以堅挺，一旦人口掉頭下降，濟南房價就會逆轉。
0用時間釀酒0
很高興能和大家一起交流！接下來就要用理論告訴你，濟南的樓市目前值不值得入手！沒錯，咱們講道理了又！
淺談“二八定律”與“羊群定律”
受市場預期的影響，濟南目前的樓市不免有些冷清，但是你覺得的開發商慌了嗎？實則不然。不信？你這樣看：目前的售價均是已經調控過的售價了！並不是調控前夕！再次強調！那麼可以確定的就是，希冀於政策能控制住房價的人又要落空了！當然，雖然說政策雷聲大雨點小，小雨也能解渴呀！但也千萬不要說每平方降價一兩千即是降價，這個分明是波動，大的趨勢還是整體向上的！房價的根本在於地價，地價便宜的話才能真正的限價成功！！！所以限價得從限制地價開始才能立竿見影！地價低的開發商就是屹立不倒，反而調控更有力地促進了它的營銷！以萬達城為例，當時拿地地價2000多，（目前韓倉河地價8000起步）！它和周邊樓盤來比看誰狠的遊戲，它們可能真的受不了，親眼見過，萬達城陌電打到別的售樓處，別家回覆到：“你們定價17000，我們怎麼賣？”
而“二八定律”是19世紀末20世紀初意大利經濟學家巴萊多發現的。他認為，在任何一組東西中，最重要的只佔其中一小部分，約20%，其餘80%儘管是多數，卻是次要的，因此又稱“二八定律”。在調查取樣中，發現大部分的財富流向了少數人手裡，社會上20%的人佔有80%的社會財富。
其實波動對房地產公司來說並不是壞事，它的二八定律可以這麼理解：降價百分之20以換取百分之80的銷量，以價換量而已！（咱們自己沒買不代表別人沒買，別人國慶買房優惠了一個衛生間的價錢，而我為了高速免費在馬路上玩車型連連看，心裡飄過一萬隻✘✘✘）它們的策略有很多：長期的有精裝改毛坯，短期的有購房優惠等！當然也不是每次消費者都吃這一套的，玩砸的就有很多，最近來說，濟南的龍湖某項目，（具體不說了，做人留一線，日後好相見），毛坯房價低於前期精裝…
那麼對於消費者來說呢？政策嚇退了80%的客戶，那麼20%的聰明客戶去選80%的房源，然後政策放鬆，被嚇退的80%客戶只能去搶剩餘已經漲價20%的房源。 2008年也好，2011年也罷，金融危機也好，經濟轉型也罷！哪一次都要冠上“樓市寒冬”之名，以價換量也未必換得來量。但是穿越時空隧道，你去問問那些膽敢在“調控年”逆市買房的人，可曾有過後悔？濟南樓市翻了多少倍，心裡都清楚！當然，這樣的膽識和魄力並不是誰都會有。於是，這就合理解釋了20%的人逆市買房賺了80%的錢。
什麼？你說太片面嗎？你再看97年計劃生育，不讓生嘍！現在呢？又要全面放開了！當時的二胎現在剛好要成人了，沒錯，人家有魄力的人還會給二小子再來一套房子的！（類似火車上賣的盒飯，大家都說難吃且貴，但是很多人都沒親自嘗試過！第一圈沒幾個買的，第二圈降價不還買，得，那麼第三圈過來，不好意思，沒了！！！機會轉瞬即逝）轉而接到羊群定律！
羊群效應”也叫“從眾效應”：是個人的觀念或行為由於真實的或想象的群體的影響或壓力，而向與多數人相一致的方向變化的現象。 不同市場態勢下，投資者都表現出顯著的“羊群效應”，在樓市中體現得尤為淋漓盡致。 2016-2017上半年，房地產市場供不應求，你可能聽過這樣一個段子：全款的往裡走，按揭的不要堵在門口，公積金的把小黃車挪走。（其實在描寫售樓處開盤的火爆程度！簡單說，有沒有覺得去年中秋國慶，濟南人不是很閒呀，誰在售樓處搶房子還記得嗎？）
2017下半年，樓市風向突變，房地產銷售由賣方市場轉向買方市場。人們一定忘了，2008年，國內房地產一片哀嚎，部分有自主需求的人完全可以適當考慮出手買房，但是人們認為房價還會繼續下跌，堅持再等。然而，在2009年初，房價上行繼而上漲20%，很多人又急了，拿著錢往裡砸，不得不多花了幾十萬。 最後這句話你一定要重視！！！
信不信由你：現在猶豫觀望的和未來扎堆搶房的仍將是一撥人。
噹噹然決定權在個人，希望對文章介意者不要針對筆者本人！萬分感謝！仁者見仁智者見智，歡迎評論區留言討論！紙短情長，感慨而發， 未言到之處還望諒解！
看房地產的濟南大貓
目前確實不適合買房投資算算購房成本：如果投資的話，首先保障有一套住房再去投資，那麼按照200萬一套房來估算，首付要交120萬；貸款80萬，期房自買房至辦證大概三年時間，目前濟南規定取得房產證兩年後才能過戶，投資順利的話至少5年才能進行過戶交易，80萬元貸款利息按照30年等額本息上浮15%計算這5年60期償還利息不包含本金大概21萬元（銀行太黑）辦證交稅費用大概5萬元（二套契稅上浮），這並不是全部的費用，因為120萬的首付款如果不買房子購買理財每年收益大概6萬元，5年是30萬；所以投資一套200房子5年之後銷售的話，這套房子要付出的總成本為200+21+6+30=257萬；近年的房價增長速度都是翻番增長那麼投資絕對合適，如果緩慢增長呢？況且5年後買你房子的人還要增加20多萬的稅款！況且房價在下行，如果你是剛需那沒有辦法只能購買，如果你是投資客建議謹慎購買！
外灘圖
別問了，唉，恆大城7000時，都說看跌，我就等著吧，現在17000了，我還在等……
活在當下1565698
就是到了08年還一樣該買不起的還買不起，還是會有幾億人的平民百姓買不起房子。
當房子超過了各地工薪階層年薪的六倍時，就失去了經濟規律，就失去幸福指數，現在的房價超出了工薪階層年薪的多少倍了？房子讓中國的平民活在生死邊緣，在是為生存而活，而不是過生活了。
16年房子同樣樓盤同時建好賣六千，現在買三萬，你說跌多少呢？隨便你跌，人家不怕，六千都賺，再怎麼跌你最多對摺跌不得了啦吧？三萬對摺跌了才還是一萬五還比當時的六千賺一倍都多。
誰怕？開發商才不怕？怕的是炒房的，多套高價買入的那部分人，對於自住無所謂高低，你買高了就高了吧，高了低了都是一樣的房子，自住的房子，它再漲你又不能賣了住橋洞去。
只是你心理上感覺有錢了，你的房子資產是多少多少罷了。實際自住來說就像一個使用的物品，就像一把炒菜的勺子它十萬跟一百都是使用物。你把勺子賣了怎麼炒菜？
當然你有多把勺子，你當時一萬還是十萬買的，你想賣掉時得有人來買，能承受你的價格，如果沒有人買，那麼你這麼多炒菜的勺子就放著吧！要不去夜市把你當時一萬十萬的勺子擺地攤十元三件賣掉！
