業主大會、業主委員會作為新的社區組織，已經得到社會各界越來越多的人士的重視。但是，由於業主大會、業主委員會無須在社團登記部門或者工商管理部門登記，多數人認為，業主大會、業主委員會沒有獨立的法律地位，甚至有人公開指出，業主大會、業主委員會是個無人管、甚至無法無天的怪物。中南財經政法大學某法學教授在《新世紀週刊》2006年第30期撰文稱，業主大會、業主委員會沒有獨立的財產，不能獨立承擔責任，並聲稱物權法草案徹底刪除業主大會、業主委員會有關訴訟權利條款是完全正確的。
筆者認為物業管理行業和業主大會中面臨的問題最根本原因就是國內對物業管理基本理論認識存在誤區，其中關於業主大會、業主委員會法律地位問題的爭議就是一個突出的表現。
根據現有法律法規的規定，業主大會、業主委員會的法律地位是已經非常明確和具體的，是能獨立承擔民事責任的法律主體。目前那些認為業主大會、業主委員會法律地位不明確的觀點應該得到糾正。
一、關於“法律地位”
關於“法律地位”的概念，筆者沒有查到相關法律術語條目。應該說“法律地位”本身就不是一個法律術語。根據筆者分析，多數人所稱“法律地位”應該是指法律主體資格，或者是指法律上的主體地位。無須質疑，根據《民法通則》的規定，業主大會、業主委員會不是獨立的法人。
《民法通則》第二條明確規定，“中華人民共和國民法調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產關係和人身關係。”所以，對於業主大會、業主委員會這樣的組織行為不直接適用《民法通則》。而且，業主大會、業主委員會作為2003年才出現的新的社區組織，1986年通過的《民法通則》是顯然不可能對業主大會、業主委員會這樣的新生事物做出規定的。
但是，由於業主大會由物業管理區域的全體業主組成，業主大會的主要任務是決定物業管理區域的物業管理相關事宜，履行共有物業設施設備、場地財產所有權所決定的物業管理權。根據《民法通則》第七十八條規定，財產可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。物業管理區域的共有財產屬於共同共有，全體業主對共同財產的管理適用《民法通則》的規定，因此，行使物業管理區域共有財產權管理的業主大會在履行《物業管理條例》規定的職責時應該適用《民法通則》關於財產權的規定。很顯然，由全體業主組成的業主大會不僅不是某些人所稱的“業主大會沒有財產，或者沒有獨立的財產”，而且擁有的財產特別巨大，屬於不動產，可以永久獲得收益。
實際上，業主大會實際控制的財產權益是無法估量的。有人可能會講，這些是全體業主的。不錯，正是全體業主組成業主大會。所以這些共有財產的所有者實際上就是業主大會。至於業主大會所控制的物業管理收費、維修資金更是看得見的現金資產。如果有人對物業費的產權有異議，不妨假設按照酬金制處理物業收費，從酬金制下預收的物業費屬於全體業主所有，就可以知道物業費的本質屬性了。
業主委員會是業主大會的執行機構，對業主大會負責，實際上是業主大會的常設機構。業主委員會的行為後果由業主大會，也就是全體業主承擔。同樣，業主委員會作為《物業管理條例》規定的組織機構，也不是沒有財產，也不是沒有獨立的財產
根據《民事訴訟法》第四十九條，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。法人由其法定代表人進行訴訟。其他組織由其主要負責人進行訴訟。根據最高人民法院關於適用《民事訴訟法》若干問題的意見，其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。筆者認為，業主大會、業主委員會是根據《物業管理條例》成立，有一定組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。
二、業主大會是能獨立承擔民事責任的組織機構
根據《物業管理條例》和《民法通則》，業主大會作為物業管理區域的共有財產管理決策機構，具有明確的法律地位和嚴格的組織程序。
從法律規定看，業主大會是依國家法律規定程序成立的。儘管《物業管理條例》只是行政法規，但其法律地位是無可替代的。
從組織建立來看，業主大會有嚴格的籌建程序。從國家建設部的《業主大會規程》到地方性法規，以及部門主管的規範性文件，都對業主大會的籌建進行了很詳細的規定。那種認為業主大會、業主委員會規定不夠細的說法是不成立的。以上海為例，上海市人大常委會通過了《上海市住宅物業管理規定》，上海市房屋土地資源管理局制定了《業主大會議事規則》、《業主公約》示範文本以及成立業主大會的具體程序規定，可以這樣講，相關規定甚至超出了一些有限公司的規定。嚴格程序建立的業主大會在成立之初就建立了自己的執行機構，同時業主大會還可以根據《業主大會議事規則》的規定建立業主小組、業主代表大會、業主委員會聯席會議等相關組織機構，進一步使業主大會能行使法律規定的職責。
從業主大會擁有的財產看，業主大會作為物業管理區域的全體業主組成的組織，是共有財產的實際產權人和管理者。物業管理區域的共有財產屬於業主大會。由於業主本身就是物業的產權人，業主大會擁有物業管理區域毋庸置疑的財產權利。那種聲稱業主大會沒有財產的說法是荒謬的。就物業管理決策來講，業主大會就物業管理決策承擔民事責任的能力是沒有任何疑問的。同時業主大會承擔的責任本身也是與業主承擔的責任是相互區分的，因為業主大會做出決定本身應該對法律後果有所考慮的，不會超過業主大會決定範圍之外。至於個別業主大會因為未能預見訴訟風險給業主帶來的不必要損失，這是業主在召開業主大會時應該汲取的教訓和付出的代價。即便如此，業主大會是有能力承擔相關風險的，這本身是物業產權人應該承擔的風險。這與業主本人對個人擁有的財產承擔管理風險是一樣的。
綜上所述，業主大會作為物業管理區域共有財產的管理決策組織，儘管不具備法人資格，但是是能夠獨立承擔民事責任的主體。
有人提出，業主大會的民事後果都是業主承擔的，不是業主大會獨立承擔的，所以業主大會不是獨立民事主體。這個觀點不妥。合夥企業是獨立的民事主體，但是其合夥人是承擔無限責任的，合夥企業的民事責任實質上是合夥人在承擔的，但是我們不能因此否定合夥企業的獨立民事主體資格。同樣的道理，儘管業主大會的民事責任由全體業主承擔，不能因此否定業主大會的民事責任主體。
從實踐來看，業主大會能與物業管理企業簽訂物業服務合同和作出其他相關決定，本身就認定了業主大會的民事主體資格。從審判實踐看，業主大會作為訴訟主體已經得到確認，業主大會可以作出決定由業主委員會代表自己進行訴訟。已經出現或即將出現的業主與業主大會，業主與業主委員會，業主委員會與業主大會之間的訴訟關係，都已經或將進一步證明業主大會的獨立法律地位。
因此，“業主大會的法律地位不明確”的觀點可以休矣。
三、業主委員會是與業主大會相區別的組織機構，在某些情況下，業主委員會還可以獨立承擔民事責任
業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會的行為後果由業主大會即全體業主承擔。但是，業主委員會作為業主大會內部的組織機構，是與業主大會相互區分的組織機構。不能必然地將業主委員會的行為等同於業主大會的行為。在某些情況下，業主委員會還可以獨立承擔民事責任。比如上海某小區業主委員會在小區公開張貼公告，稱前期物業管理企業非法侵佔業主公共收益多少多少，最終被物業管理企業告上法庭，經過一、二審審理，業主委員會都敗訴，被要求向物業管理企業公開賠禮道歉。撇開案件本身的勝負不談，在本案中，業主委員會作為被告敗訴了，表明業主委員會的獨立法律地位得到某些法院的認可。至於業主委員會敗訴的後果是否應該由全體業主承擔，這個應該根據業主委員會的決定是否經過業主大會明確授權而定。
筆者認為，在沒有業主大會決議的情況下，業主委員會做出的決定實際上是由業主委員會委員承擔責任的。當然，對外構成表見代理的，業主大會對外承擔法律責任後，可以向業主委員會追索。可見，業主委員會應該依據《物業管理條例》和《業主大會議事規則》行使職權，嚴格執行業主大會決定，否則就要自身承擔民事後果。
實踐中已經出現，業主與業主委員會、甚至業主委員會與業主大會之間的訴訟紛爭。此時業主委員會的民事責任承擔將可能是業主委員會委員自身財產，也可能是業主大會的財產。一般來講，業主委員會違法操作的後果應該由業主委員會委員承擔，執行業主大會決議的後果由業主大會承擔。業主委員會與業主大會發生民事糾紛，一般是業主委員會委員與業主大會就津貼、報酬、財務往來等發生糾紛。當然，這種情況下以業主委員會委員身份進行訴訟也是可行的，但是不能排除業主委員會委員集體以業主委員會名義對業主大會提起訴訟。根據《業主大會議事規則》的有關規定，業主委員會形成決議只要業主委員會多數委員通過即可，業主委員會通過決議追索業主委員會自身利益，是完全可行的，也是必要的。
綜上所述，業主委員會與業主大會相區別，在一些具體情況下也是可以成為獨立民事主體的。只是業主委員會行為的法律後果的承擔，存在最終是由業主大會還是由業主委員會委員承擔兩種情況罷了。
四、結論：業主大會、業主委員會都是法律地位、職責權利都很明確的民事主體，不能因為其不是法人，就否定其獨立的民事主體資格
業主、業主委員會、業主大會以及物業管理企業之間都是平等的民事主體。比如業主委員會是業主大會的執行機構，儘管業主是業主大會的組成成員，業主與業主委員會還是平等的民事主體。如果業主委員會侵害業主的權利，業主是可以對業主委員會提起民事訴訟的。比如北京著名歌唱家朱明瑛以業主身份訴業主委員會違法籤物業服務合同一案在2006年10月26日開庭審理，表明某些法院認可業主與業主委員會是平等的民事主體。
業主作為業主大會的成員，也是與業主大會平等的民事主體，在業主認為業主大會決議侵害自身合法權益時，也是可以通過民事訴訟維護自身權益的。比如浦東某小區業主大會通過決議破壞某業主門前綠化(將其改為健身場所)，業主認為侵害了自己的權益，在業主通過律師交涉後，業主大會決定將健身場地改到對業主影響小的地方。在此案例中，業主與業主大會就是平等的民事主體，業主對於業主大會的決議侵犯自己利益時完全可以拿起法律武器維護自身權益。
筆者認為，當前必須大力宣傳業主大會、業主委員會明確的法律地位，才能不斷規範業主大會、業主委員會的建設，最終發揮業主大會、業主委員會在和諧社區建設中的主力軍作用。
(原載於《現代物業·新業主》2007年第01期)
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