1950年代，香港為節省土地開始建高樓。彼時，沒人知道，一個三十來歲的年輕人隻身踏入香港地產行業，他發明的“賣樓花”未來會在房地產史上留下濃墨重彩的一筆。
01
1950年，我們的志願軍雄赳赳氣昂昂跨過了鴨綠江，不到兩個月，將老美拍到了三八線以南。
我們贏了。但，贏得並不容易。
至今，我們仍無法想象，當年那長期積貧積弱、百廢待興的一代人，是憑著怎樣的孤勇站到朝鮮戰場之上。
1950年的中國，那麼艱難，又那麼勇敢。
對1950年的中國來說，朝鮮戰爭是一道分水嶺。這之後我們才真正開始算有精力進行經濟建設。
而對一位叱吒香港的大亨來說，1950年代是他的人生分水嶺。日後縱橫香港地產界、航運、貿易等的第一桶金，就是在這個年代裡掘得。
這一時期的香港，因為戰爭因素，流入不少大陸人口。1950年代中期時，香港人口激增到220萬。
戰爭的灰燼給香港帶來了資金、設備、專業人才、和大量人口(1949年之前香港人口大約50萬，1949年後湧入的難民達到100萬左右，1949-1978年間“非法”移民又達到100萬左右)。人口、資金的到來，推動著香港中小商業的繁榮，也推動著香港樓市的啟動。50年代後期，香港樓市開始步入快速發展的軌道。
彼時，香港還處於日不落帝國的殖民統治之下。維多利亞灣港闊水深，香港航運、貿易嶄露頭角。
這裡有商機，也有《雷洛傳》電影中所描述的那種野蠻生長。被奴役的沉淪與生機勃勃的張力，矛盾而又貼切地融匯在這同一座城市。
商人的嗅覺總是敏銳的。飢餓、野心、嗅覺似乎是商人必備的氣質，正是這些讓商人們每每站在機遇面前，會略微帶那麼點兒孤注一擲的瘋狂和豪賭。
在抗美援朝取得勝利之後，有位在港淘金的年輕人決定進軍房地產。
那時，香港的房地產市場大多被英資財團壟斷，華人很難分一杯羹。不少朋友勸阻年輕人三思。然而，年輕人卻一意孤行。
1953年6月，年輕人創立了自己的地產公司。第一個動作是買下使館大廈。跟當時的其他地產人一樣，使館大廈主要是往外出租。
當年，樓宇出租，是香港地產行業普遍流行的營銷辦法。
這年底，年輕人又在油麻地四方街買了塊地皮。
這次，年輕人不打算出租了，打算往外賣。因此，年輕人又專門成立了一間主業是建造和買賣樓宇的地產公司。
正是在出售四方街項目時，年輕人不但首創了“樓盤說明書”，還開創了“賣樓花”的先河。靠著“賣樓花”，年輕人賺得盆滿缽滿，收錢收到自己都害怕。
所謂“賣樓花”，說白了，就是賣期房。如今，我們買房的時候，對期房並不陌生。然而，對那時的香港來說，期房如同天外來客。
香港當時賣樓的方式，主要有兩種，一種是大地產商整棟買，然後出租；一種是小地產商建個2-4層，然後往外賣，賣的時候可以分層賣。
到了年輕人推銷四方街項目的時候，並不滿足於這些傳統方式，為了吸引更多人來買，也為了更快回籠資金，年輕人開始找新的營銷辦法。
先是自己編了本售樓說明書，16開本，近20頁，文字說明了項目地勢環境、建築材料、分層價格、訂購方法，此外還包括若干平面圖等。
這種促銷宣傳手段，直到現在，開發商還在用。
再就是，四方街項目還沒動土，年輕人就開始分層出售，付款方式推介分期付款。當初，第一次的首付訂金比例為50%，後來又調整為10%-30%。
在樓宇只有設計圖紙，沒有正式動工之前，買家先交訂金預購樓房，就像在果樹開花階段，買家交錢買那個“花”，然後在花結成果時再摘那個“果實”一樣。“賣樓花”讓這位年輕人一躍成為香港房地產的新貴。一年裡，用幾十萬的本金，淨賺千萬資產。活生生上演了一出“空手套白狼”的大戲。
年輕人發明的“賣樓花”，也貼上了香港模式的標籤，迅速在香港地產界流傳開來，一度波及東南亞。後來，年輕人成為香港的“土地爺”。
“買樓花”成為香港普通人的家常便飯，香港也進入相當長一段時期的“炒樓花”階段。然而，大陸方面，約莫四十年後，才等來適合“賣樓花”的土壤。
現如今，仍有不少外國人把炒樓花戲稱為是“中國人的第五大發明”。
1950年代，香港開啟了樓市新時代，然而，我們還在鬧“房荒”。伴隨計劃經濟體制的推進和社會主義改造的進行，經租房的誕生解了“房荒”的燃眉之急，行政干預初露鋒芒。
02
1949年之前的城市，少數官僚、軍閥和大地主才能住得起花園、別墅、府邸，普通人多是身居陋室，更甚至會寄居於臨時搭建的棚屋。
二三十年代的青島、廣州、上海、天津、杭州都經歷過這種房荒。
據說，最厲害的時候，外地人到廣州如果不找熟人，別說租房，就連酒店也住不上。
而上海每當報紙登出一則空屋出租的小廣告，立馬會有大批無房戶或者炒房客蜂擁而至，誰給的金條多，誰才能租到房子。
即便是進入五十年代初，“房荒”依舊沒有解決。有關五十年代初的一組數據，更能看出“房荒”之下的惡劣住房條件：
北京市的危險破舊房屋佔全市房屋總面積的2/3；上海市棚戶區有320處居住人口達100多萬。貧民窟遍及全國，像北京的龍鬚溝、天津的三級跳坑、西安的豫民巷、哈爾濱的十八怪、廣州的水上人家等數不勝數，還有許多無家可歸者露宿街頭。實際上，住房問題在1950年代尤為突出，“房荒”幾乎籠罩著整個時代。當時造成“房荒”的原因主要有三個：
一是此前幾年連續戰亂，戰火毀壞大批住宅；二是1949年後，大量部隊和機關工作人員進駐到城市；三是經濟政策上，財政投資向工業傾斜，新建住宅較少。此後很長時間，我們都一直在解決“房荒”這道難題。只不過，在解決辦法上的探索卻是充滿曲折。
1949年8月12日，《人民日報》發表《關於城市房產、房租的性質和作用政策》一文，指出：應當把所有城市房屋看做社會的財產，加以監護。這，奠定了日後公私房產管理的基調——城市私房公有化。
這一時期的住房市場，新房建的少，資產方面又普遍貧困，新房交易以及亂象也就少。因此，問題最多、交易最活躍、亂象叢生的領域便存在於租房市場。
1949年之前的租房屋，大量房源集中在少數富人手裡。供需嚴重不平衡，致使普通民眾的住房需求根本無法滿足。
此外，租房市場還生出投機倒把、抬高房租、只管收租不管修、寧願閒著也不願降價出租等各種亂象。
新中國成立之初，主抓也是私有住房的租金這塊，出於社會、經濟維穩的考量，對私有住房本身則未作過多幹預。
當時的整體方針是“獎勵修建，保養現有房屋”，在房屋修繕上還曾給予一定貸款支持，以促進房屋質量改進。
是以，從1949年10月一直到到1955年，私房公有化尚未在歷史舞臺中大展拳腳。然而，“房荒”問題卻在持續惡化。
一方面，新建住房不足。 1953年時，城市人口由1949年的5765萬人，激增到7826萬人。4年裡，猛增2000多萬人，但整個50年代投資建設住房總共才2.43億立方米。
另一方面，存量房屋數量在減少。對私有住房實行租金管制，極大降低了房東對私有住房的維修積極性，導致存量房不但質量下降，數量也在減少。
與此同時，歷史在這階段步入計劃經濟體制的軌道，社會主義公有制改造如火如荼的進行。由是，對於上述問題的解決辦法，便走向了行政干預，而非經由市場自發調節。
先是1954年9月25日，在我國第一部憲法的第13條曾規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定的條件，對城鄉土地和其他生產資料實行徵購、徵用或收歸國有。這為城市私房公有化提供了法律依據。
正式提出對城市私有房產進行社會主義改造，則到了1956年，中央批轉了《關於目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》 的報告。
其實，這份報告，是在1955年底，由當時中央書記處第二辦公室提交的。文中不僅明確提出對城市私有房產進行社會主義改造，還提出了一個新的解決思路——經租房。
日後的經租房政策被認為極具爭議，尤其是經租房產權變遷這點，然而，在當時，經租房政策確實吹散了持續籠罩整個1950年代的“房荒”陰霾。
所謂經租房和私房租金的組成，當時的報告原文如下：
由國家經租，即由國家進行統一租賃、統一分配使用和修繕維護，並根據不同對象，給房主以合理利潤。在此基礎上，合理地調整租金，取消一切中間剝削和變相增租的不合理現象。……從最初的報告內容可以看出，國家還得給房主發租金。這說明，經租房初期的政策裡，雖則國家經租，統一租賃、統一分配使用和修繕維護，但房子產權仍歸私人所有。
隨著公有化改造的開展，1958年底，大部分城市的多數私有房屋被納入經租範圍，也就標誌著私房改造基本結束。至此，全國被經租的房屋達1億多平方米，“房荒”得以解決。
這一過程中，地方在執行經租房政策時，有不少進行了擴大化處理。
譬如，有城市規定“凡私人在城區出租房屋的建築面積達100㎡以上者，出租部分一律納入經租”，“地主、富農在城區的出租房屋，不受改造起點的限制，一律納入經租”。
這種改造範圍，已經超出私有出租房屋的改造，甚至房主的自住房屋都被迫納入了改造範圍。
對比北京，可以感受一下。北京當時規定的改造起點限制是，出租房屋夠15間或總面積達225㎡以上者，方被納入改造之列。
到1964年，經租房政策規定有了新變化。
《國務院批轉國家房產管理局關於私有出租房屋社會主義改造問題的報告》規定：國家經租房屋是“對城市房屋佔有者用類似贖買的辦法，即在下定時期內給予固定的租金，來逐步改變他們的所有制”。這年7月裡，政府正式宣佈私人租賃性質的住房關係不再存在。而經租房的產權性質，則被公有化。這時，房主還能領取固定租金。
據稱，從1956年到1965年間，有1億平方米的私有住房被公有化。直到1978年時，城鎮化住房中仍有74.8%為公有化住房。
1966年8月起，私房主被要求將房產證全部上交，其中包括經租房和低於經租房標準的私人出租房以及自住的私房。至此，經租房的所有權正式歸屬房管局，房主領取固定租金的經租費本也被收回，固定租金停止發放。
80年代初，人們曾一度要求返還經租房，但絕大部分城市是拒絕態度。唯一能收回的小部分群體，主流是華僑。彼時，招商引資正成為時代湧動的大潮。
1984年，《關於加快落實華僑私房政策的意見》 的通知中指出：
凡對我國四化建設及祖國統一大業有貢獻和在海外有較大影響的華僑，其改造起點以上的出租房屋，如本人要求發還的，由省、自治區、直轄市人民政府決定，可按適當放寬的原則處理。後來，鳳凰網歷史頻道在評價經租房時，說了這樣一段話：
在經租房解決“房荒”的背後，有一個從私人財產到公有財產的變化過程。而在這個過程中，只用一紙公文，民間的私產就變成了國家的公產。閱讀更多 青島地鐵房產 的文章
