歷史的車輪，越過高山大海，越過風越過浪，滾滾向前而去，那些被浪花淘盡的人、物、是，最後都被深深壓在了車轍裡。而歷史，從來不會回頭，只是看著它們各開各的花，各表各的枝。
01
當經租房在1950年代成為解決“房荒”的主角時，香港的房地產在“樓花”遍地之後，也開始運行盛衰小週期。
在此之前，香港房地產還處於萌芽階段，英資掌握著市場的絕對話語權，包租婆左手牽業主右手牽房客，成為整個產業鏈中最活躍的存在。
彼時，香港房地產商還沒什麼話語權。
樓花的發明，讓1953年成為香港房地產的一個風口。
“賣樓花”的年輕人，單純想著如何又多又快地賣出自家房子，哪裡知道，站在風口之上的“樓花”一飛沖天，刺激了整個香港的購房需求。
樓盤隨開隨罄，排隊買房者比比皆是，盛況空前。而開發商也通過這種期房預售的方式，新添了一條快速回款和融資的渠道。
“樓花”大火之後，一直到1957年，香港房地產市場持續著這片繁榮。香港房地產商在市場中的話語權也跟著與日俱增。
這一時期，香港樓市一片繁花錦繡，熱鬧非凡。
購房門檻的降低，打開了市場需求的閘門。
香港經濟從轉口貿易向工業化轉型，經濟向好。舊城拆改造、人口流入又催生出新的住房需求，市場供不應求。
東南亞遊資、淘金者大量湧入，房企數量大增。
甚至，銀行在給房企提供貸款之外，自身也開始涉足房地產行業。
與此同時，當時的港府也發現，繁榮市場之下，抬高地價可以獲得不菲的收入。是以，賣地頻繁，以致於香港樓市當時的地價漲幅要比房價更為驚人。
據統計，當年香港核心商業區的地價，不到一年時間，竟能上漲100%。可想而知，購地成本有多高。為著減少購地成本，房企不得不另闢蹊徑尋找新的利潤空間。
鑑於當時港府鼓勵拆舊建新，香港房企便大多選擇在老商業區拆舊建新。並且，在樓房縱向空間上開始做文章，11層以上的樓房由此誕生。
香港樓市就這樣紅紅火火了五年。然而，市場沒有永遠的藍海，也沒有永遠的聖盃，它最大的不變就是變。
香港樓市的紅火併沒有永遠持續下去。1958年，香港樓市迎來地產的衰退期。
一方面，地產投資規模過大，市場供過於求，而香港市民的收入水平尚有限，購買力也在前一輪的洗劫中跌入低谷。
另一方面，當時的港府開始進行管制。
譬如，要求開發商持有一定比例的資金才能出售樓花，而賣樓花的所得款必須存在銀行的專門賬戶，專款專用，不得挪作他用，否則將面臨懲罰。在香港樓市盛衰的這個小週期中，潛藏有樓市後來的很多縮影，也埋有很多隱患的伏筆。
然而，當是時的每個人，都還只是各自在忙碌著設計和建築自己的命運，無從知曉大潮是什麼。
舊時福利分房現場
02
當樓市的低潮席捲香港的同時，大陸的公有住房經營卻以另外一種熱情高漲的形式呈現。
1958年，工業忙著趕超英美，農業忙著畝產萬斤，而公有住房的租金則被一降再降。彼時，人們普遍認為，低租金才能體現社會主義制度的優越性。
於是，各大城市開始普遍降租。
50年代初，公房租金大致能佔職工家庭收入的10%。到1963年，這個比例下降到2-3%。到1978年時，降到了1.92%。
計劃經濟時代下的人們，並不認為房屋具有商品屬性，認為房子是國家支配的福利事業 。房租也只不過是象徵性的支出，同樣也不體現商品特性。
是以，此後幾十年，“低租金、高福利、無償分配”轉而取代此前的“以租養房”。
福利分房的時代，大面積鋪開來。
如今的房子是用錢堆出來的，然而在福利房時代，有錢也未必能買到房子。
計劃經濟體制下，無所謂消費品市場，也無所謂房地產市場，所有的房子都由政府或單位建造，再通過單位租給職工。
“等國家建房、靠組織分房、要單位給房”成為福利房的典型寫照。這個福利幾乎貫穿整個20世紀的下半葉。
而單位的作用，也在福利分房的存在過程中顯得尤為突出。有人曾比喻那時的單位：
就像是無所不能的家長，職工是單位的孩子，單位除了是工作和領取工資的地方，還要負責為職工提供一系列的福利，諸如食物的配給、交通補貼以及福利房分配。大型的國企單位，在那個年代，簡直就是個健全的小型社會。一直到國企改革之前，能進入國企，都算是端著鐵飯碗。而房子，正是鐵飯碗中的一部分。
從1958年一直到1977年，福利分房獨領風騷。
只不過，這一階段的住房投資比例過低，以致於後來在1978年後，還補了很長一段時間住房建設投資的功課。
根據世界銀行的測算，1949-1978年間，中國住房建設投資佔國民生產總值的比重僅為1.5%。與此同時，全國城鎮人均住房面積由1949年的4.9平方米下降到1978年的3.6平方米。下降的數字說明，福利分房的實踐探索最終惠及的是小部分群體，並沒有惠及大多數。而住房供需矛盾的加劇，倒逼住房制度迫切需要一場變革。
03
福利房在大陸蔚然成風，而香港樓市則又跌宕起伏了幾個週期，潮起潮落中劃出了一道房地產的宿命輪迴弧線。時至今日，我們仍舊不知到底該稱呼這弧線為週期性規律還是魔咒。
香港樓市在1958年轉入低沉，後又經過1959年的平復，在1960年就又進入新一輪的繁榮。也就是說，繼短暫的低潮之後，香港迎來的是猶若報復性的反彈。
1959年，香港出口貿易中心港產品的比重已上升到70%，經濟轉型初見成效。這是此次香港樓市復甦的主因。
香港樓市剛剛露出低潮高潮交替浮沉的小荷頭角，而日後響徹香港的地產界四大天王 也開始在這一時期陸續登場。
尋常人看山是山，看水是水，看低潮便是低潮，而地產天王們看低潮時看到的是商機。那是一種無法言說的敏銳直覺：房地產，沒有永遠的低潮。
後來嚷著賺一個億小目標的王首富對於自家財富投資曾說，“我們自己賺的錢，愛望哪投就往哪投”。香港的四大天王亦如是。他們大多在其他行業撈得第一桶金時，紛紛又積極轉向房地產、轉向內地。
彼時，他們尚不知，未來資本橫行之時，各行各業都如出一轍齊齊進軍房地產，而房地產起家的大鱷們也開始涉足各行各業。香港如是，大陸亦如是，只不過中間隔了好多年。
在周大福珠寶掘得第一桶金的鄭裕彤，早在1957年便開始涉足地產行業，投資建設跑馬場的藍塘別墅、香港大廈。
以抄底而聞名的 李嘉誠也在1958年的樓市低谷，逆勢踏入地產行業。同年，郭得勝聯合李兆基等人也成立地產公司。
日後，以四大天王為代表的長江實業、新世界、新鴻基、恆基兆業，常年縱橫香港地產界；以其姓氏為代表的四大家族，也早已成為香港聲名顯赫的富豪家族。
同樣是在1958年，大陸日後在地產界叱吒風雲的那些人物，卻大部分還在襁褓之中。懵懵懂懂，不太知曉世間人和事。
潘石屹要等5年後出生，馮侖次年降臨於世，許家印呱呱墜地，4歲的王健林跟著父母搬到了四川阿壩州，王石也不過剛七歲......
這似乎是故事的開始。但其實，結局卻業已寫好。
後來，這些昔日的小娃娃長大，各自功成名就，著書立說，講述著各自命運與歷史潮流碰撞的花火。引無數少年熱血澎湃。
但很少有人告訴少年們，這些人大多是幹部子弟，像許家印那種作為半個孤兒出身的反倒是個另類。龍生龍，鳳生鳳。這並不是個笑話。
王石在臺上講、在書中說，當初如何倒賣玉米賺取人生第一桶金，如何創立萬科品牌。他沒告訴你，自己的父親也是個幹部，自己的第一任岳丈曾任廣東省委副書記。
這是日後大陸房地產品牌創立之初的一個縮影，現有的知名房企中，很大一部分都有一定的背景。不管是就創始人而言，還是就房企本身的品牌而言。
當然，這些都是後話。
當是時，香港房地產市場在靜待著1960年的繁花盛開；而大陸則還沉浸於福利房分配中。
1960年，香港房地產市場的投資額是1958年的2倍，地價、房價和租金大幅飆升。1962年，房價漲幅超過30%，租金漲幅也在15-50%，物業的交易量比1958年增長50%。1960年，香港房地產企業近2000家，達一定規模的也有400家之多。這場繁盛，從1960年一直持續到1965年。又是一個香港樓市的高潮。
人們總愛說：樓市，沒有永遠的低谷。卻不願意說：樓市，沒有永遠的高潮。儘管，樓市起伏中確實有高低潮起起伏伏。但，高潮期似乎總是比低潮期要長。是以，樓市的低潮期，也就成了走在去往樓市高潮的路上。
04
1965年香港地價、樓價、租金大幅下跌。普通住宅及高檔住宅價格在一年多里縮水50%。而這一次，將香港樓市拉入低谷的影響因子變成了銀行。
銀行危機的爆發，從50年代末銀行涉足房地產行業便埋下伏筆，而60年代初便已殺機重重。
1961年，香港華資銀行——廖創興銀行遭擠兌破產，而其家族經營的房地產也從龍頭房企最終慢慢變得黯淡無光，逐步退出歷史舞臺。
有這樣一組數據，大概能解釋這場銀行破產與房地產之間的關聯。
1960年，廖創興銀行的存款總額為1.09億港元，但在房地產上的投資和貸款高達8200萬。與此同時，家族還有在經營的房地產。為避免銀行危機擴散，當時港府曾制定1964年銀行條例，要求銀行流動資金至少佔25%，投資房地產不得超過股本加儲蓄積累的25%，單一客戶貸款比例不能超過25%等。但，危機該來的時候，還是來了，條例擋也擋不住。1965年，先是明德銀號申請破產，接著是廣東信託商業銀行爆發擠兌潮。擠兌風潮席捲全港。
恆生銀行一個月就失去1/6的存款，來提款的人，據說，當年從恆生銀行總部一直排到香港會所。
最終，這家有著30多年曆史的、港土本地最大的華資銀行被迫低價拋售股權。
收購者為匯豐銀行，也是這場危機中獲益最大的一方。另一個較大獲益者的名字叫，渣打銀行。至此，華資銀行走向沒落。
1966年，香港樓市稍作喘息。1967年，香港大小運動此起彼伏，政局不穩，外資撤離，中產階級移民，遂導致樓市慘淡。
據統計，1967年，港府賣地收入僅佔1962年的18.7%。與此同時，這一時期的香港房地產商也被拉到了岔路口。積極擴張，還是保守發展，成為60年代末的房企必答選擇題。
日後人們才發現，正是這道題，決定了未來香港房企的格局分佈。
面對政局動盪、銀行危機、樓市低谷，當時的另一龍頭房企 置地，選擇的是保守發展，而四大天王卻相反，大手筆入購地皮，逆市擴張。
彼時，置地以為贏了，殊不知，四大天王的地產遊戲才剛剛開始。正是他們在這次危機中所囤下的地皮，成就了他們日後的地產天王和財富地位。
1968年，香港政局穩定，經濟復甦，旅遊、金融、貿易全面開花，推動著香港房地產市場步入黃金時代之一。
這個黃金期，整整持續5年，一直到1973年。四大天王賺的盆滿缽滿。而置地等老牌龍頭房企則地位不保，很多都沒有走到最後，消失在60年代的那場大洗牌中。
在此期間，房價和租金全面上漲。尤其租金，三年裡的漲幅能達130-300%。即便是港府出面干預，也都不能阻止租金的快速攀升。這種飆升態勢也帶動地價暴漲。香港樓市呈現出前所未有的瘋狂，眾生百態盡顯。而日後樓市每一次高度瘋狂中，房地產的每個角色也都能在這其中找到自己的影子。
現有地產商為獲取利潤抬高房價，捂盤惜售。大地產商則轉戰資本市場，紛紛上市圈錢。
來自日本、東南亞和澳大利亞等地的熱錢，蜂擁而至。
港府一邊壓制樓市價格暴漲，推行建屋計劃，又一邊又高價賣地。
民間則投機盛行，炒賣樓花現象嚴重。
這每一片雪花，鑄成了香港彼時高高在上的房價雪山。1981年時，香港成為全世界房價第二高的地區，僅次於當時的日本。
每一次香港樓市繁榮的同時，都會飽受高房價之痛，炒房都會遭詬病。但依舊阻擋不了人們炒房的步伐。而這一時期，炒房尤為瘋狂。
人們一邊痛恨高房價，一邊又紛紛熱衷於炒房賺錢。倘若要問個為什麼，大抵猶如《創世紀》中許文彪所講：
我不是沒有嘗試過，我嘗試安分守己，拼命幹活！掙那麼一點點錢！我試過！ 但是外面那些人，外面那些人！他們懂建築懂蓋樓嗎？ 他們只是拿一點點錢出來，花一點點時間，把房價炒高不斷的賺大錢！這叫做公平嗎？然而，更其實，即便省吃儉用炒房，即便有些賺頭，這些炒房人也並不知道真正的贏家是誰。
四叔在公司成立的第三年時，在紀念刊物中寫道：
香港為世界貿易之樞紐，亦為國際金融中心，地狹人稠，寸土寸金，地產業將必璀璨，樓宇價格，長遠著眼，應予看好。說這話時，是1979年，香港樓市又進入另一個繁盛的黃金時代。此後幾十年，他的這個判斷一直被證明是絕對正確。
黃金時代裡的香港樓市，擺在明面棋盤上的格局：大地產商是莊家，炒房者跟買房人不過是賭棍與小賭徒。
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