高曉明/諾贏招財貓董事長兼CEO

12年金融從業經驗，2013年7月創立了招財貓。累計銷售的產品超過400款，規模近50億。接觸了上千家金融機構、私募基金，上千位理財師，數千款理財產品以及過萬名高淨值客戶，可謂是50億投資經驗的超級投資人。

資本寒冬已至，龍頭房企積極佈局商業地產租賃

2018年對於投資者而言，無疑是最難過的一年。在監管趨嚴以及股市、房市雙雙下挫的多重打擊下，業界驚呼資本的寒冬已至。而資本寒冬背後，很多人對於資產配置的焦點也逐漸轉移到穩定性和保值性兩個方面。

可見在當前市場環境下，資產泡沫和財富縮水的客觀可能性一直存在，如果過於追求資產增長，那麼勢必會面臨更大的風險，對於很多寄希望於資產配置能帶來更好生活的人來說，尋找穩定和保值遠比不穩定的增長要更讓人放心。

伴隨著城市化的迅速推進，中國房地產業的黃金時代已漸行漸遠。根據報告顯示，其中70%以上的房企都在加快多元化投資的步伐。萬科、綠地、龍湖、北大資源等開發商均提出要成為城市運營商，積極佈局商業地產、長租公寓、新零售等領域。

最近，華潤置地就攜手中國人壽等設立150億商業地產投資基金，主要投資於內地商業物業、酒店及長租公寓等。並計劃到2020年設立以商業地產基金為主的產業基金，管理規模超1000億元。

房地產行業老大萬科，一方面高喊“活下去”、唱空樓市，一方面坐擁巨資、抄底環京。在高調唱空、高喊收斂聚焦和瘦身的同時，萬科開啟擴張模式，到處抄底收購。今年三季度，萬科一家的拿地金額，約相當於“恆大+碧桂園+保利+融創”四大龍頭房企的總和。

保利商業勢頭髮展迅猛更不消說，截止2018年6月，保利商業在全國34個城市開業運營193個商業項目，商業經營面積超過190萬㎡，經營業績年複合增長率超過20%。聚焦一二線城市的同時，深耕珠三角&長三角。值得關注的是，保利在廣東佈局的項目超過100個。

以上巨頭的佈局，足見房企對商業地產租賃的青睞有增無減。

因此說，連這些最具話語權的眾多地產商都在緊鑼密鼓地向商業地產租賃轉型，謀求新的利潤增長點，更何況是我們這些個人投資者呢？我們應該懂得順勢而為，在樓市變天后跟對他們的腳步，抓住這個好時機。

如果稍作分析，我們更能發現其中的細節。比如知名A股房企新城控股從以前一家只專注住宅用地的地產商，到近些年來全面開啟商業用地的全面佈局，實現“住宅”和“商業”雙輪驅動。而如今，新城控股更是計劃到2020年底，旗下大型購物商場吾悅廣場將建設超過120個，計劃開業數量將達到100個，其中主要集中在粵港澳大灣區和長三角區域。

還有香港的上市房企新世界今年也聲勢浩大在深圳跑馬圈地，包括合作開發前海周大福全球商品購物中心、前海深港現代服務業合作區 、蛇口太子灣四宗地、文錦渡口岸經濟帶。

其他更多就不一一舉例了，其實不難發現，各大房企在佈局商業地產租賃業務都普遍會爭奪的一個區域，就是粵港澳大灣區。那麼為什麼粵港澳大灣區會成為房企們重點佈局的核心呢？這是值得我們思考的。

粵港澳大灣區高速騰飛 成世界最大灣區或指日可待

根據數據顯示，事實上，全球60%的經濟總量集中在灣區部分。由灣區非同尋常的地理位置所衍生出的經濟效應被稱之為“灣區經濟”。在目前世界經濟版圖中，紐約灣、舊金山灣、東京灣以及粵港澳大灣區“四強分立”，其中粵港澳大灣區2017年經濟總值超過10萬億元，未來是很有機會超過東京灣區，成為全球經濟體量最大的灣區。

值得我們注意的是，深圳尤其是作為粵港澳大灣區的核心都市，處於龍頭髮展地位，自身規劃利好無限，再加上國家一帶一路的政策支持、粵港澳大灣區等國家級戰略規劃的疊加，更使其具備了獨步全球的經濟價值高度，是大灣區展示核心競爭力的板塊，也是未來灣區商業價值高地。2017年深圳經濟總量已經達到2.24萬億元人民幣，首次超越香港。而經濟實力作為時代商業的基礎，粵港澳第一的經濟體量能夠有效的促進深圳商業的發展。

所以這也就不難解釋為什麼粵港澳大灣區會受到各大地產商青睞，而深圳為什麼成為地產商們爭搶地盤的香餑餑了。上面聊了這麼多，其實是想傳遞這麼一個訊息給大家，就是我們一定要注意到商業地產租賃這個投資的新方向，並且佈局粵港澳大灣區，佈局深圳是開展商業地產租賃最合適的選擇。無論是從經濟價值、國家戰略還是從人口和消費能力來看，都能夠極大地激發商業活力了。

商業地產租賃優勢凸顯，備受銀行青睞

再者，我們通過下圖不難發現，事實上租賃和商業服務業在所有行業裡，它不良貸款率是最低的。

一個很重要的原因在於它有顯而易見的優勢：投入少、見效快，現金流好，風險低。

首先，如果只是充當二房東的角色，就可以用低價成本租地，其實並不需要太多的投入，往往僅需要裝修翻新以及人員薪資、招商推廣等主要支出而已。但是如果進度夠快，一般而言可以在半年左右的時間正式投入運營，並且獲取穩定的租金收入，享受租金差的主要利潤來源。從投入到產出，不僅有立竿見影的效果，而且也能正常維持充足現金流來有效控制風險。因此這類型的貸款業務為何受銀行喜歡也就不足為奇了。

如果要簡單地概括商業地產租賃核心的賺錢邏輯，在投入方面，包括拿地或者租賃的費用、裝修、押金（二押三押）還有拿項目的公關費用，包括募資所需的利息，這些大致構成了成本。而在收入方面，最主要的是租金差，其次是面積提升，比如一般行業內二手租賃會有30%-50%的面積提升，除此之外包括一些物業管理費的收入。最終的收益大概就是中間的價差，具體表現在不同的商業地產類型具體上各有不同，那麼針對商業地產租賃投資我們應該選擇哪種類型呢？我們今天就來聊聊購物商場或者商鋪、還有寫字樓和長租公寓這三種常見的類型。

密切關注三種商業地產租賃，轉變投資新思路

我們先來看看下面這張圖：

非常有意思，人們只記得深圳房價的大漲，卻忘記了商鋪也同樣連年上漲。不過近年來，不僅是房企，一些嗅覺敏銳的購房者，已經將目光投向了受調控政策影響小的商鋪，這也意味著，未來會有一批買家將陸續湧入不限購不限售＋租金收益穩健增長＋存在潛在暴擊機會的優質商鋪領域，所以說深圳商鋪即將迎來黃金時期，聰明的購房者該好好想想了。

特別對於優質的商鋪，收益一點不遜色於住宅，甚至持續性更強。一些地段優越的商鋪，更能往往能創造天價，投資的收益率簡直讓人難以置信。

比如說深圳南山海岸城，這裡遍佈購物中心和商鋪。在2006年第一批鋪位發售的時候，一樓賣5至6萬，二樓商鋪當時只賣3至4萬。第二批商鋪是2007年年底發售時，一二樓的價格都差不多，大約是賣每平米6至7萬。南山海岸城在2007年開業，2012年租金為每平米500至1500元，售價每平米7至12萬元。才沒過多久到了2018年，海岸城日均就已經近10萬客流量，租金上漲到了每月每平米1000至3000元，售價每平米20至50萬元。漲了7倍！這收益率確實非常可觀。

不知道大家有沒有聽說過香港被譽為“鋪王”的富豪梁紹鴻，他曾經在港島和尖沙咀地段投資的150個商鋪，使他成為了香港富豪排行第21名。所以說，當中是蘊藏著巨大機會的，是一個我們需要留意的投資新方向，需要我們把住宅的思維轉化成商業的思維。

接下來討論寫字樓。截至今年二季度末，深圳甲級寫字樓總存量擴大至732.1萬平方米，淨吸納量增長至27.2萬平方米，環比上升68.9%，同比上升116.3%，而空置率也下降到9.7%，可以說是供需兩旺。此外租金也保持每年約2-5%的穩定上漲，可以看出投資寫字樓是一門好生意。總體來看，各類物業中，寫字樓回報率水平較高，表現出較強的投資價值。

為什麼這樣說呢？如果有的客戶是在深圳的，都應該知道目前深圳最高的寫字樓是位於福田的平安金融中心，根據數據顯示，光是高層的寫字樓租金就高達500-600元左右，而低層商鋪的租金更是高昂。要知道，2007年平安集團以16億多的價格拿下這塊地皮，竣工時建設支出在66億左右，最終建成一個總面積高達越46萬平方米的大型商業綜合樓，

關於長租公寓，70%的地產商都涉及這個領域，其中今年萬科8月21日中期業績會上萬科更是將租賃業務由從前的拓展業務提升至核心業務，事實上，萬科的長租公寓業務已覆蓋 30個主要城市，累計開業超過 4萬間，開業 6個月以上項目的平均出租率高達 92%。

所以說有多項政策紅利加持的長租公寓也是不能忽視的。特別是長租公寓在做大規模和服務延伸後，能創造出可觀的溢價空間。

一般通過租金差和通過裝修拆分來擴大房間數來作為利潤來源，典型代表是自如。另外，許多長租公寓正在往增值服務去延伸，比如健身、社交、培訓等高端服務的生態圈，從這些衍生品上獲取附加收益。另外，甚至萬科已經啟動先租後售的盈利模式，可以用租金來抵房款，房款抵租金，以此來獲取潛在購房的客戶資源。所以說，隨著租售並舉政策的進一步落實，長租公寓這塊的面向的群體也會更加廣泛，佔總租賃市場的規模比例也會繼續提升，這一塊是值得期待的。

結束語

所以，大家可以明顯感覺到，炒房炒住宅用地已經成為了過去時，儘早轉變思路，關注商業地產租賃才是硬道理，這也是各大地產商龍頭用他們的實際戰略佈局傳遞給我們的訊號。

目前招財貓已將商業地產租賃業務提升為公司重要戰略佈局，也是我們通過豐富的投資經驗，以審慎負責的態度，為投資人精挑的一個優質的投資新方向。

近期在售的南北醫藥大廈的商業租賃基金，充分符合上述提及的盈利邏輯，兼具地理位置優越、租金收入穩定和風控完備的優勢，都是符合我們嚴格審慎篩選標準的，期待能為投資人確確實實地帶來穩定的回報。

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