■ 文 | 宋鴻兵
中國高房價真正的原因在於土地供應模式，要解決高房價問題，找其他原因都是揚湯止沸，只有解決土地供應問題才是釜底抽薪。
土地供應模式涉及憲法層面。現行法律規定全國土地分兩種屬性：國有土地和集體土地。國有土地大部分是城市土地，可以直接在市場上交易。而集體土地不能私自買賣，只有經過政府的徵收環節，將屬性變更為國有土地之後才能進行交易。
在這個過程中，地方政府要收土地出讓金，地產商要加上自己的利潤，提供貸款的銀行也要分一份，中間裹挾著地方政府、地產商、金融集團和廣大購房者的利益，形成了一個堅不可破的利益共同體。所以雖然大部分人罵房價太高，但可能有更多的人不能承受房價下跌。無房的人很痛苦，有房的人雖然也痛苦但同時又高興。
廣大老百姓被裹挾其中，跟地方政府、地產商和金融集團站在同一個利益陣營之中，這是改革土地供應制度的最大障礙。有沒有辦法能化解這個問題呢？辦法是有的，而且已經有幾個城市在試點了。
這種變通辦法就是不觸碰憲法框架，承認國有土地和集體土地的現狀，但允許在集體土地上建設廉租房，用租的方式滿足大部分老百姓有房子住的基本需求。
土地供應有限導致房子供不應求，老百姓買不起房，而租房市場也是賣方市場，除了房租年年漲還有很多其他麻煩，老百姓夾在中間受氣，所以積累了很多社會矛盾。
△ 中國部分城市與國際城市居住用地佔建設用地比例對比
集體土地建設廉租房是一個能有效緩解高房價引起的種種社會問題的辦法。這種辦法有兩個具有開創性的優點。
第一個優點是，不需要改動憲法，就巧妙地打破了土地供應的超級壟斷。集體土地可以繞過招拍掛程序，由農村集體自己或者聘用開發商建樓，建成的房產是集體產權的租賃用房，用來滿足大城市中買不起房只能租房的剛需人群。這種方式不僅因為農村集體直接對外出租，迴避了二房東詐騙的問題，還能夠簽訂長期合同，比如五年十年，不用擔心隨時被趕走，更有安全感。
對農村集體而言，土地幾乎是零成本的，建設成本也非常低，而建成出租就立刻賺錢，是一個非常容易的盈利模式。比如在北京，市場需求很旺盛，城市近郊有大量的集體土地可以來建設，只要給政策，很快就能提供很多廉租房。廉租房彼此之間、還有與城市中原有的租賃住房都會形成競爭關係，市場會自動形成約束的力量，房東要通過降低價格和提升服務去吸引租戶，這對整個北京租房市場瘋狂上漲的租金會產生明顯的壓力。
△ 臨鐵租房租金環比漲幅TOP10（數據來源：雲房數據研究中心）
第二個優點是，由於租賃房不參與市場交易，所以對房價的衝擊就較弱，這可以減少地方政府和金融體系的後顧之憂。集體所有制的租賃房不允許買賣，所以對現有房地產市場不會構成直接衝擊，不會導致房價暴跌。這樣對地方政府、銀行集團和已經買了房的人的心理衝擊就不會那麼強烈，更可能接受這種模式。
要把好事辦好，我們必須考慮地方政府的心態。對地方政府而言，增加集體土地廉租房供應會對賣地收入產生不利影響，因為相當於打破了土地的獨家供應，周邊村鎮都能提供租賃住房，居住基本需求得到部分滿足，買房的潛在需求就會減少，傳導到上游的土地市場，供不應求有所緩解，地產商競拍土地時就會有所保留，地方政府的收入就可能減少。
而且這些集體用地都處於現在相對偏僻的地方，公路、水、電、天然氣和互聯網等基礎設施都必須由政府配套建設，地方政府如果不建設老百姓就會怨聲載道。
所以一個政策能否落地執行，必須要考慮會如何影響地方政府的利益，這是政策最後能否執行的最主要落腳點。不要認為政策利國利民，地方政府就會非常愉悅地執行。如果對自己不利，他會找千萬種理由來推脫，影響最後的效果。
比如北京市計劃未來五年通過集體土地建設的形式向市場供應40萬套廉租房，如果執行到位，會不會影響北京的土地拍賣？如果賣地收入減少了政府會怎麼想？他還有動力去完成40萬套供應嗎？所以我們一定要換位思考，不能只從政策制定者或者消費者的角度，也要從地方政府、銀行體系、地產商的角度來看，替他們來考慮。因為如果他們沒有積極性，任何好的政策都不會真正落實。
真正好的政策一定要設計成每一方都很有幹勁，做到所謂的共贏。否則再好的方案最後都會打折扣，或者根本就實現不了。
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