東友律師事務所

老人的房產在生前過戶給兒女和去世後過戶給兒女是不同的，相應的方式也是不同的。

一、生前過戶主要是贈與和買賣兩種方式。

贈與是老人與兒女簽訂贈予協議，老人將房產贈與給子女，這需要到公證處公證，然後去房管局辦理過戶手續，採取這種方式大概要繳納3%的稅費；但是，贈與得到的房產，如果兒女以後再將房租出賣是要繳納個稅的。

買賣過戶，就是老人與子女簽訂房屋買賣協議，按照二手房手續交易並過戶，採取這種方式稅費要低一些，符合條件的房子一般稅費1%左右。

二、如果是去世後過戶，那就需要老人訂立遺囑，明確自己的房子就給自己的子女。如果不想給子女的配偶，那麼遺囑中要明確寫清楚。訂立遺囑後最好是到公證處公證，這樣遺囑的效力高一些，避免以後出現糾紛。

如何處理自己的財產是老人的權利，要根據自己的情況和兒女的孝順情況處理，要保證自己的生活不受影響。

管律師

我所瞭解的大概是這樣的:

如果生前過戶給兒女，有兩種方式:一種是贈予，一種是買賣。

贈予的稅費大概在3-4％左右，但通過贈予過戶後再次交易時，會有20％的所得稅。所以怎麼看贈予的方式都不是最好的。

買賣的話，前提是兒女沒被限購，假如房子是90平的普通住宅，又是唯一一套的話，費用就很少了.滿五年了的只有一個點契稅、滿兩年的多一個點個稅，和其他一些可以忽略不計的費。也就是說走買賣的話費用在1-2％左右。

那麼很明顯，走買賣比贈予好一些。

如果去世後過戶的話，那就是繼承了。為了避免兒女在繼承時可能發生的一些麻煩，建議生前做好“遺囑”並公證。否則如果沒有遺囑，辦理起來就比較麻煩，比如夫妻雙方還有在世的父母親，老一輩父母親有其他直系親屬，或者有幾個孩子，如果有人不簽字放棄繼承那就非常被動。總不能去世後還讓孩子為難吧。

繼承目前沒有遺產稅，過戶費用低，但以後會不會有就不知道了。

所以綜合各種方式的利弊或可能的風險以及費用，我認為在生前以買賣方式過戶是最靠譜的選擇。

如去佛

這是一個比較專業的法律問題，由我來為你解答。老人自己擁有所有權的房產在生前過戶給子女以及在去世後過戶給兒女，主要有以下的不同：

1、過戶的方式不同。

如果老人在生前想將登記在自己名下的房產過戶給自己的子女，可以採用以下兩種方式，第一種是贈與，與子女簽訂贈與合同（最好公證），然後再到房產局辦理房屋所有權的變更登記，這種就是無償贈送給自己的孩子的做法。第二種就是買賣，與子女簽訂買賣合同，約定購買房屋的價款，然後再去辦理房屋變更登記手續。

如果老人想在死亡後將登記在自己名下的房產過戶給自己的子女，也可以採取兩種方式，第一種是法定繼承，第二是指定繼承（就是“立遺囑”）。對於立遺囑，老人有權將自己的房屋指定給某個兒子或某個女兒，讓其中一方全部繼承，遺囑會在老人死亡後發生法律效力，然後繼承人就可以憑著遺囑要求房產局辦理房產所有權的變更登記，當然，如果沒有遺囑繼承的話，那就直接採用法定繼承，有第一順位的繼承人繼承自己的遺產，第一順位繼承人就包括父母、子女和配偶。

2、要繳納的稅費不同。

對於贈與的方式過戶房產的，由於兒女屬於贈與人的直系親屬，根據財政部、國家稅務總局《關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)，可以免徵個人所得稅，所以子女作為受贈人只需要支付3%的契稅以及一些登記費和公證費即可。

對於以買賣的方式過戶房產的，那就沒有贈與那麼划算了，不僅需要支付契稅、還需要支付增值稅以及個人所得稅，這樣成本就會比較高，除非是滿五唯一，才可以免徵個人所得稅，所謂的“滿五”是指房產證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年；“唯一”則是指業主在該省份內，登記在國土局系統裡得只有這一套房子。

而對於以繼承的方式過戶，根據《關於繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批覆》(國稅函 [2004]1036號)中明確，對於《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人(包括配偶、子女、

李欽宇

老人的房產過戶給兒女有三種形式：買賣、贈與、繼承。

老人生前將自己名下的房產過戶給子女可同他們辦理買賣、贈與手續，通過房產辦理產權證。

而繼承只適用於老人死亡後的財產轉移。繼承必須老人生前立下書面遺囑並經公證處公證，待老人死亡後，子女持老人的遺囑到房地產管理處辦理過戶手續。

如老人生前沒立書面遺囑，死後財產如何分割，就成了兒女的難題。

法律規定：子女有繼承財產的權利。

如子女在老人去世後能達成一致，將房產給誰所有，更好，如不能達成一致，產生爭房產的糾紛，可由人民法院依法判決。

平順吉祥18

咱不從法律的角度來解答這個問題，來從人性的角度來解答一下這個問題。

生前過戶給兒女，你可能面臨的是掃地出門，兒女不孝等一系列的問題。因為不該屬於他的東西已經被他得到。這種例子，現實生活中比比皆是。你手裡拿著重要的東西，他就會有所忌憚。

至於過世後過繼給兒女，那就不是老人能關心的問題了，因為已經過世了是吧。兒孫自有兒孫福，後事就不要操心了。

繼承過戶與買賣和贈與相比，稅費支出是最低的，因為繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管局轉名。

綜上兩個方面來考慮，還是過世後再繼承比較好，你是房產稅比較低，二是兒女還有所忌憚。

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1、性質不同，生前過戶只能通過贈予或買賣方式；而去世後的過戶則屬於財產繼承，包括遺囑繼承和法定繼承。

2、過戶稅費不同，

1）契稅：生前贈予或買賣，根據《契稅暫行條例》，兒女需要繳納契稅，稅率3-5%，具體標準由各省、自治區、直轄市在上述範圍內確定；而去世後兒女繼承，根據《國家稅務總局關於繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批覆（國稅函[2004]1036號）》之規定，兒女不需要繳納契稅。

2）增值稅及附加：兩者相同，根據房證年限不同，生前贈予或買賣，現行政策房證超兩年免徵；未超過2年的，按5.6%繳納。

3、個人所得稅：贈予及買賣需按規定繳納個稅；繼承的免徵個人所得稅，但繼承後再次出售的，需繳納20%個人所得稅。

4）公證費，贈予或繼承需要公正的，公證費按評估價2%收取（很黑）。買賣過戶則沒有。

3、財產風險：生前過戶等於老人失去財產所有權，獨生子女無所謂，多子女的，可能存在老無居所風險，這方面的例子不少。

4、辦理手續不同，贈予及買賣過戶手續相對簡單；而繼承過戶則複雜的多，尤其是在沒有生前遺囑而又有多個同一順序繼承人的情況下，現行規定需要提供各種證明，能折騰到你懷疑人生。

小豬房論

隨著社會的發展，家庭財產大幅增長，其中主要為房產。而老人年事漸高，也開始考慮如何穩妥的將房產等財產轉交給子女，目前方法有以下幾種：

第一種：生前處理

目前生前處理有兩種途徑：

1.贈與，即老人把自己名下房產贈與給某個子女或者其他人；

2.買賣，即通過買賣的方式過戶給子女或其他人。

因為目前不同地方關於房屋贈與、買賣的納稅政策不同，這兩種方式在納稅上也有所區別。

以北京為例，如果老人名下為唯一住房、受益方名下無住房為例，贈與交納的綜合稅率為3%，而買賣交納的綜合稅率為1%，且直系親屬之間買賣還可以退稅。

在生前處理的優勢：關於房產部分不需再立遺囑，實施效果好，避免了繼承風險，也省去了遺囑或繼承公證的費用，儘量避免老人去世後出現遺產糾紛。

第二種，生前安排，身後處理。

法律上，這種方式為老人生前立下遺囑，將財產進行分配，待過世之後由法定繼承人繼承。按遺囑繼承的房產，不用交納稅費。（將財產留給法定繼承人（父母、配偶、子女）以外的人屬於遺贈）

關於遺囑目前有兩大誤區需要注意：

1.獨生子女的父母不需要立遺囑

2.子女在婚後獲得的遺產必然屬於其個人遺產

以上兩點的答案都是否定的。

如果獨生子女的父母先於獨生子女的爺爺奶奶姥姥姥爺去世，獨生子女極有可能無法全額繼承父母的遺產。

而只有在遺囑中有特別的註明自己的遺產屬於孩子的個人遺產，或孩子婚前與配偶有明確約定，否則在婚姻存續期間一方所獲遺產屬於夫妻共有財產。這也是很多父母給自己獨生子女立遺囑的目的之一。

生前安排，身後處理的優勢：在生前有財務自由；也避免與子女有正面的衝突；無須向未獲得或少獲得遺產的子女進行解釋；法定繼承人按照遺囑繼承房產，不需要繳納稅費等。

劣勢：如果遺囑不符合法定形式，是無效的，無法執行；如果對遺囑進行公證，以北京為例，需要支付400左右的遺囑公證費用（具體費用及其他代書、錄像等費用需要與公證處確認）。

最後友情提示三點：

1.如果選擇身後處理，一定按法律規定做好設立遺囑的工作，即使是獨生子女繼承父母房產，沒有上述提及的情形，原則上辦過戶的時候也極有可能需要辦理繼承公證（以北京為例，有新規定，但具體情況需要與房產管理部門確認）。繼承公證的公證費是按照繼承財產比例收取的，比遺囑公證要高不少。

2.遺囑中不能處分配偶的份額，也不能處分諸如公租房等無所有權的財產。

3.立遺囑或做遺囑公證時，立遺囑人需要神志清楚，具有完全民事行為能力，否則遺囑無效，公證也就無法完成了。

東友律師事務所

大家好，我是小軒，地地道道的江西老表🤗

老人在生前過戶跟去世過戶還是有一定的區別的。老人生前過戶屬於贈與房產，去世了以後就屬於遺產繼承，

繼承稅費，

辦理繼承過戶，繼承的人首先需要到房屋所在地去辦理房產公證和繼承的公證，

繼承的公證費用，按照房價的評估價會有專門的人評估，收取百分之2，最低是收200元

接下來就是收取房產的價格總數的費用了。計算費率%

1 100以下包含100收百分之5

2 101到1000收取百分之2.5

3 1001到2000收取百分之1.5

4 2001到5000收取百分之0.8

4 5001到8000收取百分之0.4

5 8001到10000收取百分之0.2

6 10000以上收取百分之0.1

100元的登記費用，5元的權證印花稅。繼承房屋評估價百分之0.05的合同印花稅。

贈與公證費用，跟繼承公證是一樣的，房屋贈與的公證費用收取的比例也是收益總數的百分之2，不會低於200塊錢，房產贈與需要契稅，還要房產評估費用，還有公證費。100元的登記費用，5元的印花稅還有房子評估價百分之0.05的合同印花稅，
如果是家裡兄弟姐妹比較多的為了避免突然去世讓後人產生糾紛的話還是早點做個公證，提前把後事安排好。如果是家庭獨生子女的話就還好。不會有不必要的麻煩，當然可能還有許多其他子女不知道的事情也需要提前告知，

江西老表小軒

其實就三個概念，贈與、繼承與買賣。

其中繼承最簡單：就是老人過世之後，將所有財產轉移到孩子身上，只是這個需要在老人生前立遺囑，經過公證。等老人過時候拿著公證處的公證函去辦理過戶即可。

另外一種是生前贈予，這個最大的不好地方就是有稅費，大概收取3%左右的稅費，因此還是有點高的。

還有一種是買賣。意思是老人將房子賣給孩子，這種最低稅費大概在1%左右，所以這種是最合適的。

因為繼承目前沒有遺產稅，所以是比較划算的。

若是真的想給錢，那麼最好的方式無非就是把房子賣掉，這樣給的直接是錢，也不存在什麼稅費了。因為一般這種買賣房屋，都是由買房來支付的。這樣來得更直接了。

只是不要因為這個事情，讓老人走的不安寧。

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老王偵查記

老人生前可以通過過戶給子女，贈與感子女的形式完成這一過戶過程，可以免去老人去世前後不必要的繁雜程序，但對於老人而言，可能會比較被動，房子掌握在自己手中，還可以獲得話語權，而一旦過戶給子女，那麼自己的話語權就驟然下降。此外，還可以通過生前立好遺囑，死後根據遺囑進行處理，而立遺囑的過程中，需要確保老人足夠清醒，可以有自我判斷能力，而這一種生前立遺囑，死後處理遺產的方式，有利於對老人與子女之間利益的保護，而不存在單方面話語權下降的風險。至於死後沒有遺囑情況下，子女繼承遺產就比較複雜，需要準備的資料與程序也非常多，增加了不少不必要的麻煩，而對於老人而言，也需要在適當時候做好相應的規劃，減少以後子女不必要的麻煩。

關鍵字: 房產 過戶 生前