近日《固安縣2018-2035產業發展規劃》編輯採購項目開始招標，由此，不難得出，固安的產業發展即將進入一個新階段。經過16年創新發展，在北京天安門正南50公里之外，河北固安產業新城，正在成為國內PPP模式中最具實踐意義和示範效應的典型樣本。
其中，據公開資料顯示，固安將“按照中等城市的標準規劃建設縣城，推進城區西擴南延，拉開城市發展空間，打造‘兩軸雙城、三區五園多節點’的城市格局，7個節點型鄉鎮”，並“重點提升固安新城、溫泉新城兩大新城功能”。至此，備受關注的固安新城再次浮出水面。
一直以來，固安作為環京獨具特色的產業標杆，其規劃建設的“固安新城”一直被外界認為是固安新一塊的“價值窪地”。今天我們就來聊一聊“固安新城”，討論下其是否能成為固安新一塊的“價值窪地”。
兩版總規，兩座“新城”
首先，先要理清一個區域範圍，因為網傳的或官媒披露的“固安新城”，一直都比較混淆，固安當地官方規劃層面，一直也有兩個版本。一個版本是之前流傳的“柳泉新城”，也就是固安新城的所在地，確鑿的出處在於固安總規（2016—2030年），那一般的總規首次官方層面上明確了“固安新城”所在區位就位於柳泉鎮域範圍。
另一個版本為今年獲批的固安總規（2013—2030年），其中，再次提及“固安新城”，但位置上已初現明顯變化，這版的總規“固安新城”所在的位置為固安主城區，即北部主城區，但北區功能特色及定位在這一版總規中又做了詳盡的說明。
這兩個版本也是大家一直所困惑的。
柳泉“窪地”，固安“新城”
具體來看，根據《固安縣城鄉總體規劃（2016-2030年）》。其中，明確提出，“中心城區為縣域城鎮體系的中心，是固安縣的核心發展區域，應擴大縣城規模，拓展發展空間，形成新的城市空間發展格局”以及“固安中心城區北臨永定河，西靠生態產業組團以及京津冀生態廊道，東部受首都第二機場限制，南部柳泉鎮與發展腹地相對充足，因此優化、協調縣城與西部、東部的發展格局，進而以大廣高速、106國道以及京九鐵路為依託，向南發展用地，為城市未來南發展打造良好的基礎”。
基於固安總規（2016—2030年）這一版本，固安中心城區分別有兩個，一個是縣城老城區，一個是南部新城片區。中心城區向南拓展，南部新城的可選項只有一個，就位於柳泉鎮範圍。且從行政區位上來看，柳泉鎮緊鄰縣城南開發區，經市民活動中心向南便進入柳泉地界。之前華夏足球訓練基地選址東紅寺鄉時，坊間曾傳出，柳泉將來要打造“柳泉新城”，以現在來看，這一說法並非捕風捉影，確實存在一定合理性。
從城際及站點佈局上也可以發現，柳泉疊加了3條城際的利好，一是廊涿城際的“固安南”站，一是固保城際的“固安西”站，再一個則是改線後的京雄城際之“固安東”站，固安東站所在地即靠近柳泉轄區。
固安總規（2016—2030年）總規提出的“向南拓展城區空間”以及“固安新城”等，也是柳泉相關地塊的加分項。城市向南，開發先行，當地具備大量的土地儲備及尚未開發的新的商品房地塊，完全構得上一塊“處女地”，也幾乎成了尋找“價值窪地”的不二選擇。
主城區以北，新城優化
再來看《固安縣城鄉總體規劃（2013-2030年）》，這一版總規批覆較晚，同期還發布了《固安縣國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》，其中“十三五綱要”中提到了大量有關“固安新城”的信息。一般意義上，批覆得愈晚，愈具備實際效力，所以，這一版“十三五”及這版總規（2013—2030年）更具參考價值。
具體來看，空間結構方面。十三五”提出，按照中等城市的標準規劃建設縣城，推進城區西擴南延，拉開城市發展空間，適度擴大城區建設規模，重點提升固安新城、溫泉新城兩大新城功能，加速周邊人口集聚，形成“一北一南”兩大新城帶動的發展格局。
此處，再次提到“固安新城”，並與南部的牛駝溫泉新城形成“一北一南”格局。由此，可以大致判斷“固安新城”的所在位置。
另根據“十三五”提出的“固安新城是縣域發展的主體，是縣域政治、經濟、文化中心”以及“將其（固安新城）打造成環首都區域具有較強影響力的現代服務業發展新區和國家級產城融合樣板”等，也可以判斷，所謂“北部新城”就是指現在的固安主城區及偏北片區。
但值得注意的是，“北部新城片區”，在內部空間結構層面或要進行優化。如“十三五”提到的“北部產城融合園區加快提升園區居住服務、商業服務等功能。宜居生活基地打造以居住為主，集商業、金融、教育等功能為一體的城市功能區”，這是未來北部新城將要出現的劃區劃片的功能性佈局，我們從中也可以窺見未來固安主城區的新面貌。
此外，除涉及“固安新城”等空間結構優化外，“十三五”還指出了固安的“四大板塊經濟”和“五大現代產業園區”，這些話術均為目前官方層面最新的表達話術，由此也可以得出，這一版總規及最新的“十三五規劃”更具備行政效力。
“窪地”在南，“趨勢”在北
綜合來看，固安新城也同樣也有“一北一南”之分，早期的規劃其位置在於“南部柳泉”，新近的規劃其位置在於“主城區以北”。固安北向用地已無增量，在存量基礎上進行結構功能上的改造和優化，或是順理成章的。
主城區北部的基礎條件明顯比南部柳泉要好，開發的成本預算也小，另據雄安新區設立以來，周邊區域規劃需與雄安的規劃相互協調來看，固安本地調整“固安新城”的所在位置也就更加合情合理。
但如果“固安新城”真的落地主城區以北，那麼，其“價值窪地”效應就明顯減弱了，真正能稱之為“窪地”的還是南部的“柳泉新城”。
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