導語：
日前，華夏時報記者走訪了有環京樓市“晴雨表”之稱的北三縣燕郊。在今年3月和6月河北省廊坊地區兩次出臺嚴格的限購政策之後，燕郊二手住宅單價普遍下跌1萬元，個別樓盤甚至暴跌三分之二。半年前門庭若市，如今門可羅雀。
本文關鍵詞：
1、深圳二手房先觀望
2、長沙剛需不及老人
3、杭州二手房價逐漸迴歸“理性”
4、成都樓市中籤率穩步提升
5、北京認房又認貸
6、昆明房價不按套路出牌
先來看一下，全國東南西北幾大熱點城市的房價走勢：
深圳二手房先觀望
截至目前，全國多座城市出現房價回落苗頭，著實令各地購房者惶恐。這篇文章就帶夥伴們品味一下，幾個代表性城市的樓市變化。
今年6月，深圳華潤城潤府三期開始搖號，報名驗資200萬元。從項目當天取得的預售許可證來看，潤府推出的741套87-191平米住宅中，備案均價在85524元/平米，最低7.53萬/平米。
今年5月，要參加深圳的海上世界雙璽搖號，要交500萬誠意金。
這算溫柔的，要說深圳買房驗資的爆炸新聞出現在今年初，網爆深圳灣1號購房要驗資3000萬。（1千萬的購房者？怕是隻能去售樓部蹲牆角）。不過，這個項目的定位相當高級，僅是物業費就要13.6元/平米/月。當時，項目推出的產品是50年產權的大戶型公寓，均價大概20萬/平米，一套8千萬起，到1.6億的都有。
深圳，一線經濟特區，想在這裡買房和能在這裡買房是兩個不一樣的概念。不過，作為人口基數、經濟發展都靠前的城市，深圳也經歷過房價連續下跌的“無奈”。（打引號是因為這一連串房價下跌包括了微跌，和訊網顯示，深圳今年9月房價環比下跌了9元/平米，這有個卵用？）
不過 ，降多降少，降價總歸有了個開始。深圳本土的媒體也發過相關報道，一方面，深圳首次連跌的二手房市場比新房市場更理性了，購房者也開始了觀望。按照深圳南山麒麟花園的中介人員的話說，去年，平均16次看房有一次成交，今年要看房27次，才有一次成交。
另一方面，今年3月，深圳為調控加碼出臺的“三價合一”政策（真實成交價、網籤備案合同價、銀行貸款評估價），也在幫助購房者站隊“觀望”。在這之前，二手房交易雙方會通過報低價格來避稅，或者通過提高銀行評估價變相降低首付比例，“三價合一”政策一出，不僅杜絕了此類現象，讓深圳二手房價格從“虛”轉“實”，而且增加了二手房購房成本，購房者也只能多觀望一下了。
（這麼一看，“三價合一”出臺前的故意報低價格，極有可能成為深圳樓市降價的“障眼法”。）
長沙剛需不及老人
作為省會城市，長沙是全國範圍比較出名的房價窪地。相比之下，條件差不多的房子，昆明至少要高几百元每平米。所以，今年開始，長沙搶房事件陸續不斷，搞得本土居民都加深了購房緊迫感。
今年5月，北辰三角洲600多套房，5000多個認籌，把長沙搶房風潮推向了高潮。其實，長沙樓市的火熱從2016年夏天就已經開始，當時，由合肥投資客抄底梅溪湖事件作為一個引子。兩年多過去，長沙樓市火熱不減（3·18、5·20、9·23，連續3波限購也限不住長沙的購房熱情）。
同樣是北辰三角洲項目，今年7月，300多人頂著36攝氏度的高溫，在營銷中心排隊認籌。這次的搶房場面包括了幾個關鍵詞，凌晨排隊、中暑暈倒、現場打架、辦理業務的市民連綿不絕排出1公里……
如果一定要說長沙火爆的樓市有什麼變化，那就是搶房形式從剛需和投資之間的較量變成了老年人和年輕人的較量。
今年6月份，長沙洋湖的湘熙水郡四期推出了317套房源，均價在9540元/平米，當時，現場趕來了1400多位購房者認籌。有網友統計了部分認籌名單，其中至少有11位購房者是70歲以上的老人，這些老人中有5位中籤，2位備選。
（這是長沙6月份出臺的搖號細則，紅框內顯示“申請人按在限購區域內戶籍年限或工作年限排序，工作時間以限購區域內最早繳納社保或個稅時間作為起算點。”）這意味著，作為同樣擁有長沙戶籍的購房群體，年紀越大的購房者買房搖號資格優先於年輕剛需購房者。
有部分網友質疑，“80多歲的老人難道真的是因為沒房子住才出來買房嗎?還不是為了充分利用手中的購房資格，為子孫後代多買一套房。”
（以前搶綠色座位，現在搶房，長沙剛需要挺住啊！）
不過，今年8月，長沙房地產市場有了些許“退燒”的跡象。這是從中建·悅和城樓盤突然由全裝修調整為毛坯銷售的“反常”舉動開始的，隨後的長沙樓市表現出了幾個“退燒”現象。
業內人士認為，從市場反響看，長沙新開盤的精裝修房不受待見，幾乎沒有一開盤就賣完的。
另外，長沙樓市“6·25新政”開始發揮作用，曾經10餘人搶購一套商品房的盛況已不復存在。以位於望城區的新城國際花都為例，7月23日-29日樓盤共推出238套房源，認購率僅為12.6%。
杭州二手房價逐漸迴歸“理性”
自古蘇杭美女多，而現在杭州房價下跌的新聞比美女還要引爆眼球。根據錢江晚報發佈的數據，今年7月份上2萬/平米的小區，在8月份有一半以上跌回1萬多一平。比如新時代城市家園，回落到13310元/平米，而在7月它還是20000元/平米左右的價格。
二手房方面，杭州樓市下跌更為明顯。錢江晚報這次統計的2萬-3萬元/平米的二手房，有102個樓盤呈下跌狀態，佔比達到一半以上（下沙城區平均回調了10%）。
（上圖的數據可以看出，杭州的二手房價下跌是從8月開始的。）
根據我愛我家統計的成交數據，今年8月，杭州市區成交二手房合計4641套，環比7月份（6869套），下降了近32%。對比今年前幾個月的數據，8月的成交量僅高於2月份（春節長假）。
其實，杭州當地中介在本土新聞上表達過相關猜測，從7月份開始，杭州就受到了拍地和新房搖號的影響，二手房價開始逐漸下跌。進入金九，二手房冷得不像話，連中介的老員工離職率都提高了。
另外，二手房房東受房價影響，也開始反覆調價。杭州樓市已逐漸形成觀望之風。（國慶前已有媒體報道杭州二手房價起跌的新聞，比如閒林有小區大降36%，翠苑、臨平普跌10%左右，先不去論證這些數據有沒有過於誇張，僅從雲房數據研究中心的杭州二手房價格來看，8月、9月總體確有下跌的現象。）
看來今年5月份，杭州第一次出現的“萬人搖號”，以及綠城九龍倉柳岸曉風項目1700萬驗資等現象，都有可能在此次二手房下跌的影響下成為歷史事件……
成都樓市中籤率穩步提升
2017年的成都樓市盛傳著一句俏皮話——“全款的往裡走，貸款的不要堵在門口，公積金的把小黃車挪走”！
回顧一下，成都亮出的“三板斧”激起樓市千層浪（ 限購限價、土拍政策和人才落戶），雖然這座城市的房價在一年半之內，實現兩倍甚至三倍的上漲，但是當地購房群體的熱情絲毫不減，反而愈演愈烈。
2017年底，中國鐵建北湖國際城亮相，這是成都全城首個搖號選房樓盤。當時項目推出420套新房源，參與搖號的總人數達到3637名，綜合中籤率只有11%；今年3月，招商中央華城推出640套房源，報名人數達到44347人，中籤率為1.44%；隨後5月，中鐵青秀未遮山項目開盤，排隊遞交購房資料的人龍一眼望不到邊。1056套房源吸引了74187人報名，中籤率僅為1.42%。
如此便明朗，成都的新房不僅搶得人多，而且搖號中籤率也是越來越低，已經接近了個位數。
不過，成都樓市在今年6月開始變臉了……（這也是5·15新政出臺足月的節點）
在新政之後，因為成都將住房限購對象從自然人調整為家庭，並且對新入戶者進行了購房管控，成都萬人搶房的局面一去不返，取而代之的是購房者中籤率的穩步提升。
比如天府新區的中海錦江城出現了報名人數低於房源數量的情況，根據當時置業顧問的表述，項目搖號後估計還會剩餘500套房源；6月11日搖號的雙流區第五城·公園九里樓盤，房源數705套，報名人數644人，中籤率100%；同一天搖號的還有雙流區藍光江安城六期項目，房源總數608套，報名人數650人，中籤率93.54%。
另一方面，成都的二手房價格也開始鬆動。根據當地中介機構人員介紹：“隨著購房政策的管控趨嚴，符合購房條件的人沒有以前多了。如果房東誠心賣，必須要降低心理預期，比如原來想賣200萬，現在降價10萬到20萬元左右可能才會有人關注。”
最後，來看國慶期間的一組數據。根據四川中原地產監測數據，國慶長假期間，成都住宅認購套數2844套，和去年同期相比下降了23%。國慶前後兩週（9.24-10.07），成都住宅項目開盤22個，推售套數8155套，認購4123套，開盤去化率只有51%，市場大量推售並沒有有效拉動認購，成都樓市正在逐漸降溫。
北京認房又認貸
從今年9月17號開始，北京公積金新政開始正式實施。這意味著北京開始認房又認貸，同時，公積金貸款額度還與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤。比如，每繳存一年可貸10萬元，一般情況最高可貸120萬元。
那麼問題來了，北京買一套房多少錢？
按照中國房價行情網發佈的北京9月新房均價來看（63849元/平米），假如購買80平米的住宅（首套房），大約需要511萬元。（按照購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低於35%來算，這套房子的首付大約在179萬元左右，剩餘332萬元需要藉助貸款。）
假如在能申請組合貸的情況下，月供至少合計在18118元（商貸部分的利率還沒有算上浮的部分）。按照月還款額不超月收入6成的規定，還款人（或夫妻）的月收入至少要達到30197元（稅後喲）。
根據相關網站發佈的《2018人才需求最旺的五十城平均月薪》，北京的平均工資10712元/月。
壓力山大。
2003年之前，北京市的房價一直在5000元/平米的均價上起伏，那時候，北京市的人均每月實際收入大約在2805元。如今，月薪增長接近4倍，但是房價增長接近13倍。（想靠工資的上漲在北京逆襲？不要開玩笑！）
退一步，從中國房價行情網數據觀察，北京最近的房價在8月份環比的確回落了，但是幅度非常的微小，對買不起的人群來說毫無意義，對具備購買能力的購房者來說，也完全可以忽略不計，比如深圳9月房價環比每平米下跌9元，有卵用？
假如北京房價真的暴跌得連它爹媽都不認識呢？那麼，北京買房依然艱難：
1、首套房名額相當珍貴，北京認房又認貸，並且是按照家庭為單位（本人+配偶+未成年子女），只要其中一人名下曾有貸款記錄（外地也算），有沒有還完都算二套（單單認貸這一項，就能卡死大批剛需）；
2、戶型相當大，根據當地媒體日前的調查，2000年之後建的北京一居的二手房，戶型面積小則有60-80平米，大則有100-140平左右。北京的新房更為誇張，不僅大多集中在五環開外，而且，除了別墅，其餘樓盤最小的戶型面積也在90-120平米左右；
3、至於北京的共有產權房，“狼多肉少”，申請的人多，對於需求量龐大的剛需群體來說，無疑是杯水車薪。
昆明房價不按套路出牌
在剛剛過去的9月份，昆明呈貢某樓盤開盤700多套房源，歷時10分鐘成交690套+……
再來看昆明房價，根據中國社科院財經戰略研究院住房大數據網發佈的數據，昆明房價今年1-8月累計上漲了15.48%（這是存量住房價格的監測數據，新建商品住房價格不計入內）。
那麼，觀察一下民間數據，昆明今年1-9月份的新房、二手房數據，除了2月的新房價格有微跌之外，其餘為攀升狀態。
（不過，官方數據顯示了昆明新房、二手房價格一路升得都很穩。）
實際上，昆明房地產市場在全國樓市的大範圍之中，表現得就像一個特殊的存在，其中，昆明新房價格的表現更是異常。2016年7月至今，昆明新房價格從8字打頭飛流而上，在全國各大熱點城市房價偶有下落的大週期中，昆明房價的堅挺令人咂舌。
當然，細心的購房者早就發現，昆明新房價格特殊的幾個地方：
1、不以產業作為支撐（昆明如今的產業也沒有多少可以支撐的）；
2、（北東西）三面環山，又地處高原，通商較難；
3、人才輸送有限，偏遠地區教育弱。
（小夥伴如果有其他看法可以在下方留言版留言補充。）
那昆明的房價以什麼來“撐腰”，而且還那麼有底氣呢（這個真的是老生常談了）？
1、稀缺生態資源，包括佔據雲南最大的高原湖泊、氣候和環境不可複製等（背後的養老服務潛力很足）；
2、樓市雖然有調控，但彈性相比其他熱點城市算大的；
3、房地產投資火熱（央視財經早前有過報道，昆明部分樓盤本地客戶和外地客戶的佔比分別是20%和80%）；
4、“一帶一路”，南亞、東南亞門戶，高鐵網絡……
當然，我們對比後發現，全國城市跌得最厲害的為“遠大新”（偏遠大面積新房），而不管是北京、杭州還是長沙，地段和學區依舊決定一切，並且還穩步上漲。在選盤的時候，優先考慮居住屬性，而弱化投資屬性，最為穩妥。
（不要妄想一夜暴富）
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