本文僅代表小回觀點
一
2014年，任志強的自傳《野心優雅》出版，售價78元。甚少讀人物自傳的小回，慕名買了一本。當時，「任大炮」的名號早已震天響，「挺任派」和「倒任派」在各個戰場鬥得不可開交。這樣一位說話從來不會拐彎抹角，對市場和房價高歌唱漲的老人，還是一位地產商，不想惹爭議都難；更何況，任志強的身後還有一支功底紮實、數據翔實的研究小組，一些關鍵數據比統計局還靠譜，歷史一再印證，讓人不由得不信。想想看，這和書生會武術、秀才指揮槍一樣，都是讓人覺得「真牛逼」的人物。
《野心優雅》的封面，任志強穿西裝、戴領結、拄紳士手杖，可那股子犀利勁兒從那雙「鷹眼」裡噴薄而出，讓人一眼就認出來：哈哈，再怎麼變裝，照樣認得你。
到8月，博鰲房地產論壇舉行。任志強一向是這場盛會的常客。只要他一開口，就少不了爭議和閃光燈，主辦方自然是千方百計、絞盡腦汁也要請到。小回帶著那本好幾百頁、兩斤重的書，從北中國飛到南中國海，為的就是讓他籤個名。坐在群訪區裡，如何能讓這位大咖在眾多伸到面前的話筒裡選我、選我、選我，還是得花點小心思，裝「迷妹」顯然是個好主意。結果，當然是小心機的勝利，任志強帶著他一貫的桀驁，嘟囔著把名字簽在了自傳的扉頁上，小回也自然而然成了現場的第一個提問者。小回的問題是：
「庫存過剩，房價還能撐住嗎？」
當時，三、四線城市庫存高企的問題，困擾著整個市場，房企如逃命一般，避之唯恐不及。可如果從今天倒推四年，小回一定會收回這個啪啪打臉的問題。2016年起的「去庫存」，不僅全方位地化解了庫存壓力，還讓房價順理成章地站上了歷史新高。
僅以石家莊為例，根據克而瑞在10月的統計，市轄區的庫存規模是1095萬平方米，按照正常年景500萬平方米的去化速度來計算，消化週期是兩年。可實際上，已獲手續的庫存僅有256萬平方米，去化只需要半年。剩下的無手續庫存，變數就大了，有的只有個規劃，有的連規劃都沒有，只停留在傳說裡。連中國人民銀行的研究報告都振臂高呼：石家莊市轄區的庫存壓力已無虞。
可同樣是這兩年，石家莊房價一路上攻到1.5萬元/平方米，整整翻了一倍多，2016年的漲幅位居前列，就算是2017年下半年「深度調整」，到11月還稀裡糊塗混了個降幅第一，歷史新高也已確定。
庫存消化完，還能不跌價，放言全世界的大多數國家、大多數市場，這種「逆價值規律」而動的現象，都很難找到第二例。
四年前，不知輕重的小回拋出這個問題，當時就被任志強一度奚落，回答更是簡單直接：
「開什麼玩笑？中國要實現70%的城鎮化率，就需要把三四億人裝進城市裡。就現在這麼幾個千萬級人口的城市，哪裡夠？」
彼時的石家莊城鎮化率，只有可憐的55%；彼時的石家莊房價，還在7000元/平方米上掙扎，連外來房企都覺得無利可圖。可彼時的房地產市場，除了任志強，膽戰心驚者實在是太多、太多。
結果，已經不用多說，歷史如同早已安排好，沿著它的「劇本」走到了2017年的今天。就算在今天，「倒任派」仍有信徒，可在風波之後少有發言的任志強，一旦開口，整個市場還是會凝神屏息，只有「好好聽著」的份兒。四年之後的任志強，滿頭銀髮，但犀利的脾氣秉性可一點都沒改。就算四年後的發言被各方解讀成各種模樣，可小回聽到的和理解到的，還是兩個字：「看好」。只不過，左右市場的這雙手，比以前更…好吧，想了半天，還是用上這個詞：噁心。有了這雙「噁心」的手，任志強也只能是「秀才遇上兵」，訕訕道：
「誰也不敢說何時調整政策，以前我們都敢說，現在不敢說了。」
這是一種什麼樣的力量，連自信可看破整個市場的任志強也無奈攤手。可無論是何種力量，這市場早已在它的股掌之上。
二
時間走到了2017年底。這兩天，小回正在和克而瑞團隊「盤賬」，對全市400多個項目這一年的供應、成交和庫存情況進行梳理。不算不知道，一算嚇一跳：初步核算，保守估計，2017年石家莊普通住宅的成交規模最多能到350萬平方米。與2016年超過600萬平方米的「天量」相比，等同於「腰斬」；就算是與正常年景的400至500萬平方米相比，也有不小的距離。克而瑞的統計維度簡單、粗暴：只要購房者交了首付、定了房號，成交就算達成，這裡面，免不了有些證件、手續不全的，甚至「見不得光」的成交。這樣算來，這個行情的「小小年」算是跑不了了。
可對於2017年初，吆喝著百億目標的房企而言，這一年實在是痛苦得緊。遠的不說，就說眼前：往年的11月和12月，傳統的「銷售淡季」，2016年前10個月的市場表現太好，以至於到年底，一些項目乾脆關門上鎖，小回聯繫好幾家房企，有的在外地度假，有的國外旅遊，閒雲野鶴，刀槍入庫，快意人生。可時間僅過了一年，2017年的「淡季」，除了被專項整治和市場嚴查牢牢勒住脖子，想露頭都難的項目外，但凡有個能夠入市的合法名號，營銷口極少有人放假；手裡有貨的一些項目更是滿負荷運轉，進入12月，營銷動作一個接一個。苦逼的小回天天和團隊一起「盤賬」，看看微信朋友圈裡同行們也是加班狀態，還順便曬照苦中作樂，內心頓時感覺平衡了不少。
所有人的目標只有一個：衝量、衝量、衝量，回款、回款、回款。
所有人都知道，不把現金流轉起來，明年連開春下種的本錢都沒有。
在某全國性房企供職的一個朋友，11月底到12月初幾乎是在石家莊和地區總部之間來回奔波，開會，下任務。據說，這家房企分給石家莊公司12月的任務分外「嚇人」，態度再明確不過：不把量衝起來，這個年誰都過不好。於是，內部誓師，鼓舞士氣，下面的置業顧問人人都像上滿發條，男票、女票、老婆、老公連約場電影都沒時間。旗下項目舉行的活動一個接一個，推廣費用全力支持。年初壯志雄心的銷售任務，到年底已是「可望不可即」，但這家房企在2017年至少可以分走350億元中的1/6左右。
感謝「翻手為雲覆手雨」的調控政策，讓2016年石家莊房地產市場的「晴空萬里」，轉瞬之間變成了「烏雲壓城」，就算是今冬分外給力的「藍天」也救不回來。購房需求的觀望和蟄伏，如同退潮一樣，迅猛，連救一把都不給時間。最近，某項目景觀示範區開放，這個項目論品牌，全國性房企；論地段，小回說過的，那就是10年前的北京雙井；論價格，首期開盤，把周邊的一手、二手房直接逼瘋。儘管如此，購房者那句話：「再看看，再等等。」看啥？等啥？石家莊的政策這一年來如此折騰，四「限」都上了，哪怕心智再堅，都會嘀咕兩句：
「還能降降？咱再等等？」
11月石家莊的二手房價還跌出個全國第一，更是把內心的「嘀咕」擺在了檯面上：
「你看看，今天降了這麼多，明天還得降。」
在地產圈混的朋友，但凡有銷售和回款任務重壓的，最近都免不了找小回來吐吐槽：「這活兒沒法幹了。」話前話後都是唉聲嘆氣。每到此時，小回都會安慰他：「命裡有時終須有，命裡無時莫強求。」
可拽文半天，自己都沒底氣。這個時候，對房企而言，只有搏命。所以，根據克而瑞的統計，2017年12月以來，全市推出購房首付款分期支付或精裝修部分可提供貸款支持的項目，激增到30個以上，為的，就是把首付門檻降下來，讓擋在門外的購房需求請進來。此外，全市推出內購房、員工房、特價房的項目也增加到20個，有的是以此為噱頭，吸引眼光，別的不說，總得給售樓處賺點人氣吧；有的則更直接，讓我直接降價，我可不敢，已購房老業主不得把售樓處砸了，可通過這些名頭，暗降一下，無傷大雅，刺激成交，何樂而不為呢？
前兩天有購房者問我，某某某項目有「內購房」，價格挺便宜，幹不幹？小回：幹啊。這傢伙又慣性似的觀望了幾天，前兩天又跟小回說：「我打電話過去，說特價房還沒賣完呢。」我「呵呵」直樂，只能告訴他，出手吧，價格合適，戶型可以。
可市場總會有個「底」。有的項目「摳摳索索」，總感覺調整一下價格，如同割肉一般難受，能扛多久，就扛多久；有的項目則乾脆放到讓你怦然心動的價位，如同小回談戀愛一樣簡單直白：「你看我行不行吧？行，咱們就談。不行，能做朋友做朋友，不做朋友也沒關係。」當然了，小回還沒談戀愛。
像上週末開盤的保利西悅春天，直接放到了12740元/平方米的成交均價，有行內朋友評價「有點太低了」；四天認籌辦卡將近600組，開盤前4天就趕緊收手。操盤該項目的朋友私下說：「籌有點多，我都發愁。」我訕笑他：「你這話要是擺在行內明面上說，估計得被人羨慕嫉妒恨。」結果，開盤當天賣掉6個億。今年這家房企在克而瑞石家莊的排行榜上，又得升座次。
三
你說市場好嗎？不好，要不都卯足了勁也得把業績和回款衝起來，哪怕電開、拓客被拒絕N次，也得堅持做下去。可你說市場不好嗎？也有人拿到了業績，搶到了份額。事實證明，只要把價格「放到位」，市場還是會買賬。下面的問題就簡單了：
「誰願意放到位嗎？這筆賬，能算清嗎？」
可以肯定的是，2018年上半年的日子，一樣不會好過。前兩天看到一篇文章，預言2018年4月房價上漲，信誓旦旦、言之鑿鑿。小回不敢苟同。政策壓根沒想鬆綁，輿論環境一片看衰，「隨大流」的購房需求很難趕上那盆如夢方醒的「涼水」。因此，上半年的「苦日子」還得延續下去。
政策想要鬆綁，一方面要看宏觀經濟能否在房地產行業這臺「引擎」熄火之後，還能穩得住；另一方面也要看投資增速能否保持住。2017年的石家莊房地產開發投資有望達到歷史最高的1100億元，推升固定資產投資達到超過6000億元的水平；反觀往年，房地產開發投資最高也只有1036億元，固定資產投資也只能勉強摸到6000億元。此外，房地產開發也成為了2017年實際利用外資佔比第一高的第三產業。簡單總結：2017年的房地產對固定資產投資的貢獻“居功至偉”。可2018年呢？不能太差，也不會太差。
任志強的房地產「夜壺論」雖然話糙，可道理不糙。剩下的，就算明年的表現。
至於房價，老生常態。行內有個規矩：聊房價，那是沒話可說和沒水平的表現。怎奈所有人都關注的是：石家莊房價還要調整到什麼程度？對於11月的這個降幅全國第一，小回只想說：
2016年漲得那麼猛的時候，也沒見這麼多人擔心、著急；如今降得有點快，又擔心、著急啥呢？就跟一個人沒跑過百米，跑一趟，累個半死，喘口氣的時間比閒庭信步走一百米的人要長得多。還是小回以往的判斷：本輪行情，二手住宅價格下降20%左右，實屬正常；一些片區，「老破小」為首的二手住宅比一手房還貴，實在是沒有道理。未來的二手住宅，更需要「一分價錢一分貨」，更需要「塵歸塵、土歸土」：物業、配套、地段、交通都不錯的二手住宅，就應該比「不咋地」的二手住宅貴，且抗跌性能好，一些小區就應該出一套房，搶一套房；房價上「一人得道、雞犬升天」的狀態，勢必不會，也不應該再重現。所以，購買二手住宅，要好好挑挑，選擇標準，就是那四個關鍵詞。
一手住宅更簡單一些，「低開」入市，即以低於市場預期，或略低於周邊成交均價的價格入市，將成常態，但你不要寄希望於一手住宅價格也來個20%左右的降幅，相對於二手住宅「買家PK賣家」這樣的C2C交易模式，一手住宅「房企PK購房者」的B2C交易模式，賣家更強勢，定價權握在手裡，價格穩定性更好；就算是前述的那些特價房、員工房、內購房，價格給出了空間，但讓利空間甚少有超過15%的。
況且，統計下來，住房限價政策扼住一手住宅價格的「喉嚨」，可土地價格一點沒降，最低是純屬異類的藁城區，地價沒動；最高的是正定新區，直接翻了兩倍；各行政區平均水平是漲了50%。在地價和定價上都「兩頭堵」，留給房企的操作空間也就那麼多。最近開盤且成交搶眼，幾乎把同片區，甚至同行政區其他項目擠到角落的某項目，給小回交了實底：這次定價，幾乎是擦著「成本線」乾的。為啥這麼幹？答曰：還不是銷售和回款任務逼的。
再次感謝調控政策。房企不是「慈善家」，賺錢是根本目的；可政策嚴酷擠壓，房企也只有先把現金流跑起來，再說其他。
回想起任志強在那段一小時零五分鐘的演講視頻裡說的這句話：
「政府在限制定價的時候，實際上是給了你很多便宜。」
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