以前我曾經看到過這樣的一段文字，說“房地產和股市是兩個巨大的蓄水池，只有這兩樣東西能夠消化掉巨大的貨幣存量。所以如果股市和房市都不景氣，那麼大量的貨幣就會流向其他領域，如果這樣，就會造成嚴重的通貨膨脹，物價將會飛漲。”
一個完全錯誤的結論！
雖然咋一看老百姓的畢生積蓄確實都在房產上，每個人的房產，都是自己貨幣的蓄水池。
但要搞明白一個道理，貨幣從來不能被鎖住。
表面上A花200萬買了自主房子就像把錢進保險櫃一樣不再流動。
但實際上這200萬並不是鎖住了，而是流出去了。
A按揭買一套200萬房產，實際上只花了60萬首付，但卻貸款了140萬，合計200萬流入到了賣方B手上。
B獲得了貨幣，會將這個錢再去買C，只是一個純粹的交易轉移。
就好比一個池子倒進來60升水，還流出來200升，所以貨幣從來沒有被蓄住，反而因為進入房地產市場，貨幣量擴大了數倍。
房地產從未鎖住任何貨幣，卻在創造大量貨幣。
實際上是，國家賣地，開發商造房，購房者通過購房貸款，創造了數倍的信用貨幣M2（M2=流通中現金+活期存款+定期存款），這些M2最終流入了開發商、建築工人、材料商、裝修公司、政府財政收入等多個渠道。
政府獲得賣地收入後再分配投入到市場，開發商則拿地造房，工人消費支出。
可見房地產並非是蓄水池，而是一個巨大的印鈔機，每一個購房者只要貸款，就創造了信用貨幣。
有人說“樓市的市值很高，要是這些房子被集體拋售，那麼市場就會釋放大量貨幣，從而加速資產外流，或者流入商品領域炒高物價，所以房價下跌會導致惡性通脹。”
實際結果完全相反。
樓市只要不斷上漲，就有更多人通過貸款創造更多信用貨幣M2，這些M2再流入到市場中去，貨幣多了，才會導致通貨膨脹。
那麼反過來如果樓市下跌，就會消滅M2，導致通貨緊縮！
假如房價從100萬下跌到50萬，那麼以房子做抵押貸款的借款人就會產生大量壞賬，而加槓桿投資房產的人由於貸款購買的資產價格下跌，同樣會出現大量的債權違約情況（參考次貸危機），一旦壞賬爆發，那麼市場上的大量M2就此被凍結或消失。
市場上流通的M2大幅減少，就會導致通貨緊縮，物價下跌，人們持幣觀望減少消費，經濟萎靡。
日本房價泡沫破滅後，陷入了長達20年的通貨緊縮，從而開始走上了量化寬鬆之路。
美國房價泡沫破滅同樣陷入了通貨緊縮危機，美國不得已用持續4輪量化寬鬆以挽救經濟。
M2的增長速度，實際上代表著市場對未來前景的信心指數。
M2的信用創造依靠存款和信貸，這需要銀行與老百姓的協同，假如市場普遍認為當前的經濟環境較差，看衰資產價格，就不會去借錢投資和消費，而是持幣觀望，而銀行由於不想承擔壞賬，也不願意放款。
所以M2本身並不是國家想創造就創造，它與市場信心有關。
為什麼中國過去20年的M2年均增長可以達到15%，因為改革開放以來我國經濟迅猛增長，人們願意負債去投資房產，股市，實業，創業，通過投資能賺到錢。
再反觀日本，日本也是拼命印錢，為什麼M2就是不漲？（自日本首相安倍晉三從2013年起強推量化寬鬆以來基礎貨幣從132萬億漲到500萬億漲了4倍，但實際貨幣供應量卻從830萬增加到1002萬億，僅增長30%。）
因為日本百姓失去了投資的信心，即使投放基礎貨幣，但國民仍然不願意貸款，銀行也擔心壞賬，放款積極性極低，所以超發的基礎貨幣，完全無法傳導到市場中去，導致貨幣政策完全失效。
所以歷史上各國房價崩潰後都發生了通貨緊縮，且之後只能通過量化寬鬆，降息降準來挽救經濟。
但按照這個說法，房價是不是一直漲下去，M2越多越好？
貨幣即負債，創造了M2，等於提前透支購買力，只有後續生產力跟上才能不崩盤。
好比我現在借100萬（M2），規定十年後歸還200萬，但如果十年之後達不到200萬，而是隻賺到100萬，就會出現一半的壞賬。
一千萬人同時出現壞賬，那麼金融危機就來了，整個社會的流通M2就會迅速減少，通貨緊縮，經濟進入衰退期。
所以全民買房在推動房產快速上漲的同時，經濟得以快速增長，但過度的負債，又會透支人民的購買力。
隨著泡沫升溫，一旦新增M2與到期負債達到一個臨界值，經濟就會出現拐點。
美國次貸危機就是大量信用貨幣創造後，疊加加息週期，新增M2無法平衡到期負債，從而導致的一輪經濟大洗牌！
所以房價的持續上漲，釋放了現在的流動性，但要回收未來若干年的流動性。
為什麼國家要下定決心穩定住房價，而不是讓房價暴漲或者暴跌？因為暴漲將會讓我們未來的日子很難過，而暴跌則會讓我們現在的日子更難過。
國家對房價是什麼態度？
顯然當前我們的經濟信心是不足的，17年時我國M2預期增速為12%，但實際只完成了8.2%，而18年全年預期增長9%，截止二季度只完成了8.5%，這裡面去槓桿發揮了一些作用，但更表明我們的經濟信心不足，現在為什麼國家一直通過官媒說“去槓桿已經結束，槓桿率穩定，現在是穩槓桿”，並嚴格控制經濟唱衰輿論，是因為不希望我們的經濟信心受到進一步衝擊！
碧桂園被打砸搶，萬科活下去，房企紛紛改名字，看似都與我們無關，但是正說明了房價將迎來一個拐點，根據上述我的分析你肯定知道國家會不惜一切代價讓樓市不暴跌，這也是我認為國家一定會優先保樓市其次保外匯，不跟隨美國加息的原因。
只要穩住樓市，繼續深化改革，扛過貿易戰，相信我們不會迎來金融危機，但樓市一旦出現斷崖式崩潰，那麼我們所有人面臨的都將是大蕭條！
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