時至年末，秋日的瀟瀟聲色，浸透樓市。
鐵老大手握3億平方米的土地，已經邁開房地產的腳步。大時代的巨流中，不容忽視的樓市動能，滾滾襲來。
貴陽，再次成為這場變革中的急先鋒。沉寂許久的地塊，釋放陣陣復甦的預期。二戈寨貴陽南站的周邊，已是箭在弦上呼之即出。
頂著雙央企頭銜的“國家隊”揮師進場，棚改成為率先擎起的一面大旗。
鐵路土地的獨特之處展現的新生力量，極具舊城改造的樣本意義。地產巨頭的強勢站位，更重新引發高鐵新城的佈局猜想。
未來鐵路所及之處，貴陽樓市的演變，又將如何掀起一場波瀾？（長文多圖）
壹 貴陽土地經
鐵老大，也是人們常說的鐵總（中國鐵路總公司），邁開西南區域的房地產腳步。
落地貴陽的首個地塊，就是貴鐵房建公司棚戶區成片改造項目。位於樓市版圖中名不見經傳的區域——二戈寨。
具體區位正是南明區富源南路西側，貴陽火車南站的周邊區域。
貴鐵房建棚改項目地塊衛星示意圖，僅供參考
2014 年 1 月 29 日，這塊地就由貴州金路房開摘牌。然而，時隔將近4年，實質性的開發才快步走上臺前。
2017年年底，全國18家鐵路局全部完成集團有限公司更名並掛牌。至此，中國鐵路正式告別路局時代，從傳統運輸生產型企業，向現代運輸經營型企業大步邁進。
本次改革中，不少鐵路局集團經營範圍有所擴張，其中就包括“房地產開發”領域。
公開信息顯示，鐵總在31個省、市、自治區中，分佈的可開發利用土地，達到3億平方米。雖然坐擁巨量土地儲備，但卻未發揮出應有的價值。
推進鐵路土地綜合開發，降低負債率，實現多元化經營，發揮現有資源的價值優勢，成為此次改革深遠之義。
2018年初，貴陽鐵路段推進改革後，現隸屬於中國鐵路成都局集團（簡稱成局），也拉開鐵路土地沿線開發的序幕。
二戈寨貴鐵房建棚改項目圍擋
改革，向來都是破舊立新的過程。
二戈寨貴鐵房建棚改地塊開發，由投資商和開發商構成。明面上看是常見的一方出地，一方出資。但是，於體制機制的層面而言，並非這麼簡單。
成局成為鏈接地塊和資本的關鍵所在。具體股權構成上來看，其控股的成鐵地產置業擁有貴州金路房開100%的股權，並與中國鐵建各出資50%的份額，共同成立成都鐵誠房開參與項目建設。
貴鐵房建棚改項目股權結構示意圖（截至10月）
這裡也透露出兩層含義。
其一，項目開發全過程，土地使用權屬始終掌握在鐵總手中，不會發生轉變。
其二，通過股份制合作，區域鐵路集團借道房地產開發，共擔風險、共享收益。
這也是理所應當。初入樓市的生角子，不拉一個拜把兄弟操盤，怕也是難以抵禦市場的風雨。畢竟不像初嘗血戰到底，還有機會容他交點學費。
對於雙方的母公司而言，鐵總由財政部全額出資，中國鐵建的控股方則是國資委，也由此成其“雙央企”的光環。
更特別的還是，成局和中國鐵建作為投資方，股份佔比可是對半開。這在公司治理和財務權益等方面，也是有更為精準的要求。
由此可見，也只有高層意志的正向驅動，方能權衡資本市場的如此對位。
而在此過程中，不容忽視的還有成鐵地產置業的前身，正是成都鐵路地區舊城改造中心改制而來。
這塊地的出讓，也就值得再次回味。
貴鐵房建棚改地塊周邊待拆遷的房屋
2014 年 1 月，貴鐵房建棚改地塊以毛地出讓的方式掛牌。作為彼時貴陽舊城改造的一大特點，毛地上的城市基礎設施上不完善，並且有房屋未完成拆遷。
因此，競得人需要完成房屋徵收和補償工作，地價的方面也是給予相應的考慮。
當時，貴州金路房開以總價 5040 萬元（合 201 萬/畝）成功摘牌。
值得注意的是，按照“路地協議”，扣除政府返還款，貴州金路房開實際支付土地出讓金 2005 萬元（合 80萬元/畝）。
也就是說，此次的地塊出讓中，政府返還的土地出讓金等費用比例高達60%，也就是3035萬元。
地塊最終的樓面地價，也定格在約146 元/㎡。
看看今年6000元/㎡的“熔斷地價”，想想那年的“甩賣地價”，真有幾分歲月不饒地的感慨。
二戈寨白馬井老房上張貼的徵收公告
現場走訪也發現，徵收安置規範化的推進，還是由區域政府出面。
老屋上掛有“成鐵房屋”的藍色銘牌
區域內不少老屋掛上藍色牌子，直觀上理解都是核算過後的鐵路資產。一定程度上也降低實際徵拆的技術難度。
此外，以項目規劃來看，有回遷安置房建設，也算是原址上“出棚進樓”，保留老居民的鐵路情結。
貳 會師二戈寨
首次進軍貴陽，要想搞出點名堂，也是頗具挑戰性。
二戈寨區也是比較典型的貴陽舊城板塊。東二環南段富源南路沿線，將地塊劃分為狹長的兩段，不適宜大規模的成片開發，也面臨較大的徵收安置成本。
貨運火車駛過貴陽南車輛段
貴陽南站，貫穿沿路的西側。作為傳統的貨運鐵路，在高鐵時代的概念下，雖然淡出人們的視線，但是，過去這些處於城區邊緣的地帶，伴隨區域擴圍逐漸體現開發的價值。
二戈寨區域交通路網規劃示意圖
大交通規劃基本成型，經由西側貴惠路（即將升級為花冠路）的改造，南二環的連接，共同提升區域的交通能力。
至於停留在紙上的4號線，幾乎與東二環富源路並行，可以說是盤活區域的絕招，還有S4號線的換乘站點，可以稍加幫襯。但是，目前也就批到三號線一期，多少先抱有點期望。
貴鐵房建棚改項目的主要經濟技術環評指標
地塊也比較袖珍，總用地面積僅22505㎡，其中還包括市政佔地面積5802㎡。
點擊查看棚改項目一期地塊全景
可以注意到，6.0的容積率，也成為項目一大特點。但是，嚴格的說這數字放到4年前，也還是比較常見。
公開信息顯示，截至到今年年初，項目區內拆遷手續暫未完成。所涉及的拆遷建築物 26000㎡（260 戶，約 910 人），主要為低矮的民宅。
粗略估算了一下，拆遷費用平攤到樓面的成本，可能也要增加2000元/㎡左右。此外，土地出讓規劃還要求配建公租房等。
所以，可能當時拿地成本低是不假，後期的費用還是增加不少。樓面地價放在現在來看，具有的只是相對優勢。
貴鐵房建棚改項目效果圖
地塊面積擺在那裡，周邊配套建設也有所取捨。項目區內不建設農貿市場、學校、衛生站等建築。
此外，地塊東西兩側都要為“道”讓路。東側是二環和軌道交通四號線，西側臨近緊鄰南站軌道。
為了最大限度保持鐵軌的空間距離，也是要設立圍牆分隔，整體項目格局因此還是受限。
項目開發佔據相對主導地位的中國鐵建，深諳貴陽市場多年，貴陽周邊區域有兩大產品。
一個是貴陽的國際城項目，比較良心的山水大盤。修繕過後的車水路，一時間也改變沿線的面貌。另一個是相對低調的貴安山語城，近期也在推下一代住宅產品概念。
但是，二戈寨貴鐵房建棚改項目的定位，卻是不同以往的新產品線。前期預熱一輪過後，基本上有個大致的市場輪廓。對標成都區域的類似項目，也是力求搶佔貴陽的網紅盤。
目前的產品信息來看，也是比較常規的中小戶型設計。按照項目的調性，產品定位中高端的市場，價格也不會太過親民。
臨近的沿線範圍幾乎沒有競品，可以參考兩個樓盤集中於富源路的北側。周邊來看，更多的優質新盤，則是集聚在西側的經開區。
房價影響的層面來說，開盤價格搶佔區域一哥是無疑了。儘管項目體量十分有限，預期會聯動二手房均價，但是提升也不會過於顯著。
這片多為老舊的樓盤，平均品質還是有所欠缺。根本上來說，購買力和換手的水平也不足。
不過，也不用太操心產品的銷售，內部的去化應該就比較可觀。
貴陽南站的車輛段、機務段等都在附近，參考小河居民的廠區情結，千萬別小看鐵路人買鐵路盤的信心和實力。
花絮 1 快速交通的利弊
二戈寨的低配版三輪車這種改裝過後的三輪車，也算是二戈寨地頭上的特色。密閉性相對較好，也佔據規模優勢。經過坑窪地段，自帶震感堪比大保健。東二環定位城市快速路，嚴格的說全路段也是禁停，要在中途南北掉頭可不是那麼方便。居民短程往返的出行需求，也就催生區間通行市場。同樣的問題，也會困擾城日常通勤。靠近南二環的地方，還可以往西經貴惠大道折回主城區。如果同向規範的返程，就要做好匝道口擁堵的準備。常常是一點擦掛，就堵半天。
說回產業開發層面，二戈寨組團位於貴陽市中心城區中部。整體開發建設和舊城改造意義重大。目標是建設現代商貿物流、電子商務、都市產業等功能融合發展的現代化特色功能城區。
二戈寨功能結構規劃示意圖
板塊的發展軸線，功能性還是南向為主導，以汽車商貿和物流產業等的發展為主。
二戈寨向東一側，也是貴陽花溪與龍里交會的區域，更是迎面相對龍溪內部開放經濟先導區。推動和龍里方向的產業融合，也是城市經濟帶擴圍的熱點。
回到地塊來說，棚戶區加上舊城改造的名頭，應該更加貼切。自家淘汰了舊的產能，又完成新產能的轉移，土地再加利用就齊活了。
驚喜也還是有的，可能也需藉助對街的點綴。
貴陽市六醫和一旁新建的樓房
貴鐵房建棚改項目的對面，就是貴陽市六醫。其轉型互聯網醫療領域，也是醫療體制改革中，頗具典型意義的明星醫院。
鐵路土地新銳產品，互聯網醫療創新產業，二者的概念碰撞，順帶為二戈寨打出科技人居的時代名片。
叄 鐵路新土地
鐵總大招一出，並不意味著沾邊鐵路概念的地塊都有戲。
以二戈寨的棚改土地為樣本來看，新增項目開發的推進，就要包含這些要素：
- 鐵路沿線尚未開發地塊
- 土地價格具有相對優勢
- 城市開發價值逐步明顯
- 徵收安置等成本可控等
具體的渠道信息也顯示，潛在開發機遇的鐵路土地，也是二戈寨繼續往北的貴陽東站貨場區域。
鐵路概念地塊與區位規劃示意圖
東站貨場就是位於東站路的附近，也是屬於貴陽南站的管轄範圍。
步入場區內部不復往日繁忙的場景，位於中部的的貨運倉庫都貼上封條，上面寫有“南嶽山車站”的字樣。周邊張貼的通知中也顯示，“2017年底場內停止貨運倉儲”。
貴陽東站貨場停用的倉庫門前
東站貨場貼上封條的房屋
沿路步行時，遇到一位當地的居民，從口中得知“過段時間，這裡也要拆了”。
這樣的說法，也不無道理。
城市產業改造的升級的需求，貴陽東站貨場原辦理的整車、集裝箱業務等功能也是南移，轉往孟關的改貌物流中心。
如今，場區地塊的服務功能轉移之後，如何提速舊城地塊的利用，避免土地資源的長期閒置，也是會提上日程。
東站貨場場區中部停用的廠房
地塊整體上來看，東站路連接東二環以及貴惠大道，區位優勢顯然好於二戈寨的地塊。
站在場區內部，北望就是貴鋼的舊改項目。場區內也鬧中取靜，西南側的南嶽山脈，也是堪稱景緻。目測區域內房屋為鐵路資產，徵收安置的難度應該可控。
當然，避免不了的一些鐵路土地的共性。例如，地塊勘界面積稍有侷限，而且有鐵軌內部等。
花絮2 東站大型商務中心項目
貴陽東站貨場對面，正在興建“貴州物流新城商務中心”相關地塊。項目的建設單位“貴州南長城企業開發”，也是有點來頭。而施工總承包則是不太多見的“中國城投集團”。
緊鄰東站路和中環的施工現場 這個項目估計多為業務用房，整體面積也不大，不愁市場去化。倒是這個地方能擠出個高規格項目，確實也算預備東站服務區的功能。
說完貴陽城南區域，可以適當將目光延伸到城北。
雲巖區黔靈山旁，棗山路附近鐵路概念地塊，雖然不靠近軌道，但是區域中多是鐵路的業務用房、學校等。自有資產是好說話的，也是有著潛在的開發機遇。
總體來說，前面三個都比較靠譜，接下來聊聊遠景。
鐵總房地產市場的腳步深入，也是激發高鐵新城的市場預期。對於貴陽區域而言，除開在建貴安站來說，貴陽城區範圍內還有北站、東站和龍洞堡站。
北站處於城市核心區位，已經是西南地區的高鐵樞紐，周邊的地塊陸續開發多年。位於烏當區的貴陽東站的周邊，則是相對低調的區域。龍洞堡站輻射的規模效應，則相對較弱。
拋開實際的項目價值，都足以成為絕對熱點。如果適當的加以概念化的表述，首個“貴陽高鐵新城”，是否有立項的機會？
貴陽東站貨場的鐵路道口
鐵路地產進軍貴陽，也是鐵總在成都區域外，不斷開疆的先期實探。
鐵路土地的開發的可能性，根本上也是受土地制約。
對於房地產開發而言，常會見到棚改和舊改兩個名頭。
嚴格意義上來說，棚戶區、舊城、城中村，作為城市改造的主要形式，根本差異是在土地權屬。
前面兩者基本上一致，土地均為國有，地塊多涉及工礦企業，老舊小區等。後者就要特殊一些，包含集體用地，農林用地等。
鐵路沿線建設的用地性質更為特殊，一般是依法通過劃撥的形式轉讓。如果已經劃撥的用地改變用途，也可以經由協議轉讓的方式，依法辦理用地手續，從而不需在公開市場的出讓。
結合貴陽二戈寨的地塊來看，也就引發多方面的考量。
鐵路土地如果繼續通過招拍掛的途徑入市，那麼以當前的評估地價，如果“路地協議”的返還沒有跟進調整，可能將面臨失去較大的土地紅利，繼而帶來的市場風險。
此外，帶有劃撥用地轉用後的增值收益，如何協調與地方之間的分配關係，也還尚待探索。
棚戶區改造、舊城改造的綜合開發，與城市功能佈局的規劃關係，更需要攜手地方的共同推進。
鐵字頭此番的聯合進入貴陽房地產，帶著沉穩開拓的大國特質，但是落腳到具體的產品層面，也是要遵循市場的規則。
誠心打造有模有樣的產品，更要經歷嚴峻的市場考驗、趨勢變化。活下去，活得好，才能成為貴陽樓市的一極。
貴陽車輛段附近的鐵路軌道
中國的新型城鎮化進程，仍在持續的推進。
如果把鐵總手握的存量優質地塊合理轉化。理想的狀況下，既不會過多加重土地財政的依賴，也能夠增加房屋的有效供給，順帶開拓穩定營收來源。
與此同時，貴陽房地產市場，正在高質量發展的軌道上，換擋升級。加快構建高端有市場，中端有支持，低端有保障的多層次住房體系，從而為城市人居的持續發展，提供長期的內在支撐。
房地產行業的上下鏈極長，覆蓋面極廣，與金融信貸，居民消費等領域，更是息息相關。
持續推動經濟平穩轉型的關鍵階段，近期多次重申調控重拳絕不放鬆，恰恰也在表明，這個支柱的穩定，不容再有絲毫的雜念。
貴陽東站貨場斑駁的鐵軌
話又說回來，貴陽樓市的地界，還真特麼是一個神奇的地方。
這些年的風風雨雨裡，好光景沒趕上多少，試驗田倒是做了個遍。看樣子，也還要再做下去。
年末樓市，起伏不斷，轉折不定，波瀾不息。
然而，城市潛藏的生命力，卻似乎真的比過往經年，都來得更為強韌。
來源：貴州省政府採購網、貴陽市公共資源交易網、貴陽市生態文明建設委、第一財經日報、中國網地產、網易房產貴陽、樂居貴陽等 貴陽樓市網綜合整理發佈
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