還記得，從2014年至今，靈山島出讓的10宗商住商服用地中，由國企、央企拿下的有9宗，這一模式在其他區域絕無僅有！
這是一個怎樣的區域，讓房企如此熱衷哄搶？
2017年規劃升級 將引入超20萬人形成“產城”
針對靈山島所在區域的“明珠灣起步區”規劃早於2014年便由官方公佈，當時規劃定位為“嶺南智慧水城，南海魅力灣區”，發展思路包括宜居、注重高標準、深化粵港澳合作等。
規劃公佈同年11月，靈山島公開出讓第一宗商服用地2014NJY-9，由中交拿地開發並負責靈山島部分基礎設施建設，靈山島的發展序幕正式掀開。
2017年10月，《南沙新區明珠灣區起步區控制性詳細規劃》發佈。
在粵港澳大灣區建設的背景下，規劃提出了“打造集金融、商務、高新技術、居住等功能為一體的綜合性區域”，規劃居住人口20.91萬。
其中靈山島尖將規劃會展用地、人才公寓並持續“招商引資”，配套方面將建設完全中學3處、高中3處、初中1處、九年一貫制學校4處、小學10處，綜合醫院2處，片區的發展思路逐漸明晰。
新規劃公佈3個月後，靈山島首宗商住地（2017NJY-12）出讓。
當日經過3小時超一百輪競價，最終由越秀地產以總價37億+7.65萬㎡配建+25%自持的條件奪得，摺合樓面價17231元/㎡，靈山島尖地塊“一拍即標杆”，可見房企對片區規劃前景的重視，對地塊價值的認同。
據瞭解，當日參與競拍的還包括保利、碧桂園、華潤、金地、世茂、中海等實力房企。
高速路網發達 位於1號公路沿線
從區域區位條件來看，靈山島距離蕉門地鐵站約5公里。
目前通過公交接駁可半小時覆蓋金洲、南沙灣核心區，預計隨著未來更多公交線投入運營，靈山島與金洲商區的聯繫將更加緊密。
另一方面，相比起公共交通，靈山島公路線網發達程度更高，島內設有京珠高速入口，可快速接駁南沙港快速、廣澳高速、莞佛高速等公路。
理想情況下45分鐘車程可覆蓋海珠琶洲，番禺萬博、思科智慧城，1小時可覆蓋天河珠江新城。
從大灣區交通網絡來看，靈山島距離高鐵慶盛站10公里，約20分鐘車站，距離在建的重要交通樞紐萬頃沙“南沙站”（18/22號線起點，至少7條軌道線路經過）8公里。
此外，在年內規劃的大灣區1號公路中，靈山島處於其中沿線，未來1號公路往北將建設東部幹線、南大幹線，打通往番禺、黃埔快速道，南部將連接中山東部外環高速及深中通道。
廣州中原研究發展部認為，待大灣區1號公路完善後，靈山島將成為珠江東岸城市通往粵中、粵西公路網的輻射地帶，由此帶動片區人流、物流更加活躍。
未來靈山島交通價值“不容小覷”，除自身定位“總部經濟綜合性功能區”外，通勤條件亦將帶來發展機遇。
國企拿地開發 積極引入優質民企 規劃人才公寓
靈山島規模開發始於2014年，14-15年間中交以PPP模式獲得靈山島10萬㎡用地，負責片區基礎設施建設。
經過3年時間發展，2017年7月起靈山島再次集中出讓用地，到目前為止已通過出讓商住商服用地的方式，吸引越秀、省交通集團、中金國際、投元置業（中洲背景）等優質企業投資發展；
並針對性地往金融、交通運營、有色金屬總部經濟發展，可見靈山島開發以實力雄厚的國企作為保證。
2017年至今靈山島供地/成交情況
另一方面，根據南沙官方信息公示，近一年以來明珠灣區負責人積極與星河、聖豐、小馬智行等優質民企交流合作。
除積極發力產業引進外，目前靈山島出讓宅地均包含“人才公寓回購或配建”部分。
從2018年至今掛牌的5宗出讓地來看，靈山島已累積12.34人才公寓計容，預計未來2-3年可為片區提供1800-2000套人才公寓。
未來前景：
2018年南沙供地第一大板塊
未來1-3年靈山島建設將進入“快車道”
靈山島片區2017年至今已供應11宗累計45.6萬㎡商住商服用地；而2017年至今南沙累計供應112萬㎡用地，故該片區佔區域總供應量的41%。
可見未來一段時間，靈山島片區將會成為南沙發展的重心之一，其中，商住用地佔地面積32.4萬㎡，計容建面73萬㎡，預計可推出6500-7000套住宅單位，吸納1.5-2萬人口流入。
未來靈山島將會吸引哪些買家？
一、隨著金茂灣、南沙體育館項目的開發，未來金洲-蕉門河一手居住需求將往南北兩側延伸，而南側有望輻射至靈山島。
二、隨著島內產業項目發展，將陸續產生直接居住需求；
三、靈山島規劃格局高，可塑性強，其高端定位、區位稀缺性，未來住宅項目可吸引優質買家。
片區缺點：
配套匱乏 通勤效率偏低 日後買家反應存在未知數
而地塊的不足主要體現在配套匱乏，交通通勤效率偏低上；由於尚未有住宅項目入市，因此未來購房者對於項目的反應亦尚為未知數。
就目前廣州軌道交通規劃來看，尚未有線路於靈山島佈局站點。
這意味未來除自駕車出行外，只能依靠公交接駁地鐵的出行方式。
周邊樓價分析
靈山島尖周邊一手項目空缺，北岸金洲板塊與之相靠近的片區亦缺少一手項目供應。
其中金茂灣住宅正處於一手轉二手階段，目前主要二手項目為樓齡較長的南沙濱海花園，均價在2-2.2萬元/㎡之間。
而近年出讓地包括南沙體育館周邊地塊亦將進入一手銷售階段，整個明珠灣區將為成為重要的住宅片區。
（圖中的“地塊”位於靈山島上，為10月廣州掛出4宗商住商服用地，用地總面積達18.3萬㎡，總起拍價為33億。）
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