9月份的70城市數據已經出來好多天了。
有一個城市，想必大家關注到了，西安，新房價格環比上漲6.2%。
這個環比漲幅，應該最近一兩年都沒在官方數據中見過了，用暴漲來形容，一點都不為過。
而且對於官方的數據，業內有一個約定俗成的換算方式，那就是真實價格還得翻2-3倍。這樣算下來是不是更可觀？
超過5%的數字，我印象中只在樓市火爆時期見過，比如2015年和2016年。但現在是什麼行情，房企融資困難，土地流拍，各種樓盤滯銷，老業主堵售樓處……
2016年10月份是個分水嶺，從那之後一直到今年，70城的數據越來越虛，比如深圳，連續十幾個月房價漲個幾塊錢十幾塊錢。
這並不是說數據是假的，而是通過相當高明的算法抹去了稜角。
方法是很多的，比如我們熟知的，某個月網籤1000套房子，高價房500套，平價房500套，但為了控制平均價，只給高價房400套的網籤量，600套留給平價房。
再比如，在土地拍賣中直接規定未來商品房價格區間。
當然，發商為了利潤也是想盡了辦法，比如拆分購房合同，裝修價格單算。還有的直接減配，以往價格是精裝修的，現在直接變成毛坯銷售等等。
限價對購房者的影響也非常大。
開發商減配，比如裝修偷工減料，引發收房維權。
還有的購房者簽了合同但是遲遲不給網籤，最後被迫重籤合同，房貸成本不斷上升。房貸成本上升跟銀行有直接關係，卻對地方城市形成了不小的壓力，各城市網站的留言板經常能看到類似的抱怨，通常都是剛需。
這種壓力就好比堰塞湖，只有疏浚這一條路。
最早鬆口的是廣州，這個我們之前也討論過，廣州禁止雙合同，放開了網籤，購房者實際成本並沒有增加多少，其結果是房價更接近市場真實價格，當然也是為了降低影響，數據不再日更。
其實從最近這幾個月的70城數據，我們也能發現一些端倪。比如8月份的無錫和徐州，房價分別漲了3.4%和3.3%，7月份的濟南房價漲了3.0%。
而西安，從7月份到9月份，房價環比漲幅一路走高，分別是1.2%，3.0%和6.2%。
實際上，從幾個月前的調控開始，西安目前的房價已經相當平穩，多位來自西安的購房者也證實了這一點。
那麼結果只有一個，我判斷是官方有繼續脫虛就實的意思。
雖然數據有點扎眼，也有點滯後，但不失為一個好的趨勢。
但話又說回來，數據只是數據，總歸是滯後的，西安的真實行情其實並未繼續漲。
還有上面我提到的徐州，雖然70城數據顯示價格還在漲，但實際上已經上漲乏力了。徐州這一輪房價自2016年開始啟動，到2017年底，大部分房子的價格基本都翻倍了，目前市場購買力已經相當匱乏，庫存也基本沒多少了。徐州雖然仍存在不少的投資客，但受限售因素影響，現在進場的投資客，未來要出貨也只能虧本。
類似的情況也出現在濟南，最近3個月漲幅明顯回落，7月份還有3.0%，9月份已經只有1.3%了。
很快西安也會如此，6.2%會是頂點，10月份的數據會往下走。
城市有輪動，房價有明顯的波動，比總是徘徊在0%左右要好得多。畢竟，看上去更真實一些。
我們希望的不正是如此嗎？
目前，樓市整體情緒仍在調整，基本面不好的城市，要謹慎，跟風就會成為韭菜。
多注意觀察二手房的指標，成交量相比成交價更重要，因為它更真實更早出來，成交量趨於穩定的城市，價格也更安全。
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