引子：真实案例
我还穿着短袖，而对面的星星却早早穿上了皮夹克。
他说他冷，心冷，人也就冷了，连中午吃饭都想吃点热乎的。
星星说：最近2个月市场真冷啊！
星星补充说：不但没人买，还降价了。
星星继续补充说：今年3月份，一张姓太阳城客户挂了78㎡的精装二房，报价110万，有人出到105万，他要108万，没成交。6月份，他在滨河新城定了康桥精装房，需要凑首付，开始着急了，但看房的人却越来越少了。8月份，他的首付凑够了，也不急了，挂100万，结果还无人问津。到了10月，和它一个小区同类型的二房户型成交价已经跌破95万。想想从3月份到现在，半年已经跌了10%。
星星还是不停的补充：从现在开始，我感觉2手房最可怕的不是成交量少了，也不是价格降了，而是和15、16、17年相比，房地产彻底由卖方市场变成了买方市场，过去是一套房几个客户争着买，现在是一个客户对着好几套房挑来挑去的买。
记不得在这个过程中我插过什么话，只记得他一个人在那那不停的唠叨，星星分管6家二手中介门店，其中一家在太阳城。
我说过如果是纯粹的市场经济，今年下半年房地产市场一定是一个回暖的市场，我实在没想到这波调控的决心如此坚决，调控的力度如此彻底……
【1】
让星星郁闷的不止是行业的转冷，而是摊到自己身上的事：星星去年瞅准时机在郑州东南定了一套房子，缴纳首付款40万，一年过去了，还没签约，开发商承诺可以退款，但开发商说：退房可以，但是退完房不能退款，退款还需要等，因为账面没钱，吓得星星也不敢去退了。
这在很大程度上反应了很多房企的现状：缺钱。
今日霜降，霜降，即意味着冬天的开始。
一个长工到地主家里打工，地主说：一个月给你一担米做工钱。长工说：不了，第一天你给我1粒米，第二太给我2粒米，第三天给我4粒米，第四天给我8粒米，第五天给我16粒米……依次类推，如何？地主爽快的同意了。签约完成后，长工暗笑离去，到31号的时候，就可以得到3000斤大米了……
到第7天的时候，长工饿死了，地主得知后，大笑不止，又白干了7日。然后，派账房小伙计继续在劳务队里充当卧底，宣传不休。活着是当下房企的主诉，万科的战略也是在这背景下出台。
怎么活？降价可能是唯一手段，关键是怎么个降法。
很简单，从货源单价的高低开始降，先降价卖别墅，再降价卖洋房，刚需房能不降就别降。
为什么？因为认知决定层次，层次也决定认知。高端货源的客户相对来说对市场认识的能力很强，他十分明白降价后是“购买的好时机”，他们会瞅准时机，瞄到自己喜欢的房子，适合自己的房子后立刻下手。而刚需客户则不同，一旦降价，他们却是在想：明天会不会继续降？简单的说，越降他越不会买，最后你能把他降得吓跑。同样，刚需客户喜欢追涨，一旦涨价，他在想：明天会不会再涨呢？于是买了。所以，牛市涨刚需，熊市降改善！
总结上述，开发商的降价原则一定是：给 明白人降价。
楼市冬天来临之际，对于开发商来说真是谁刚谁尴尬。
【2】
在和星星的对话我们是这样结尾的：
我问他：龙堂降没？
他说：没有，这次降价的基本都是老破小。
然后他问我为什么。
我说：很简单啊，新房子，大房子都是自己在住，根本不用换，也不需要换。而住老房子、破房子、小房子的人每天都在想：怎么挣钱换一套大房子呢，怎么努力换一套新房子呢？供求关系是市场永恒不变的法则，新品大的需求越来越大，老破小的供应越来越大，结果必然是这样的结果。而且老破小的供应量未来只会越来越大，供求将长期且永久性失衡，它不降谁降？它不领降谁领降？
他不再说话。
没错，降价来临时，谁破谁尴尬！谁老谁倒霉！！谁小谁遭殃！！！这是房市下行千古不变的道理。
【3】
冬天过后即是春天，冬天有多长？
据一位房企的营销负责人说，其西四环项目近期虽然成交量很低，但是国庆期间来访量高达3000组，为什么呢？国庆节来看房的人难道是没事来售楼部旅游来了？绝对不是，国庆节来看房的一定是真看房，否则就出去玩了。
那么这3000多组客户来干嘛了？自然是想买房，为什么不买？因为看别人不买了。
长此以往，观望的客群会越来越多，而压力也越来越大，未来门闸一旦被冲开，可能不一定是泄洪，可能就是决堤。
这个寒冬可能很冷，但不会长，门外的不妨买套房子取取暖，小心在门外冻僵了。
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