全國首個現房銷售試點亮相深圳

今年9月初，一則住建部向廣東、江蘇、湖北下發的文件，引發樓市重磅猜想。9月21日，廣東省擬取消商品房預售制的傳聞，更是引發次日地產股的大幅下跌。廣東省房協隨後回應，傳聞內容只是就擬定內容進行內部討論，並沒有落實，但不少媒體仍認為

時隔不到20天，廣東深圳龍華金茂府項目全部封頂脫綠，對外亮相。作為深圳首個商品房現房銷售試點項目，龍華金茂府的亮相意味著，率先將商品房預售制度引入內地的深圳，在預售制度改革方面也走邁出了第一步。

深圳龍華金茂府作為深圳乃至全國首個商品房銷售試點項目，引發市場對於“是否取消預售制”的再度熱議。不論各方觀點如何，對於房地產行業來說，商品房預售制的取消，將帶來一場大範圍的深度洗盤。

為什麼要考慮取消房產預售制？

所謂的房產預售制，全程“商品房預售制度”，指的是開發商將在建中的房屋預先出售給購房人，由承購人預先支付定金或房款的行為，這種預售房就是市場上大量存在的期房。

廣東省房協9月發佈的通知指出，商品房預售制度至少存在五大風險：

1、一旦發生資金鍊斷裂將導致工程爛尾，損害購房人利益；

2、預售市場起步較晚、各地發展不平衡，使違法、違規銷售等亂象有機可乘；

3、以期房銷售為名實現現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給消費者；

4、房屋面積管理職能難以釐清，易產生行政風險；

5、降低房地產行業門檻，大量社會資金湧入造成發展不平衡和低效競爭。

取消預售制，對房企影響幾何？

1994年《城市房地產管理法》、《商品房預售管理辦法》等法律法規的出臺，意味著商品房預售制的正式實施。很快，這一房屋銷售方式被廣泛運用，至今已近25年。數據顯示，我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。

在預售制之下，開發商從銀行或金融機構貸款拿地，初期少量動工即可開啟預售，收到購房人交納的預售房款之後，歸還之前拿地的貸款，生意基本就做成了——可以說，這是個類似“空手套白狼”的買賣。

在樓市20年的黃金時代中，房價躥升，地產商毛利豐厚，再加上預售制這一銷售“利器”，不僅使得資金週轉率有保障，同時也大幅提高了資金槓桿，有1千萬本錢就能蓋10個億的樓盤，。所以我們會看到大多數房企的資產負債率都很高，但越高生意規模也越大，因為開發商的負債欠的是房子，而不是資金。

如果商品房預售制被取消，意味著地產商現行的商業模式完全失靈，拿地只能用自有資金，因為如果再貸款拿地，等項目完全建好，純靠出售回款，時間可能要拖上至少1~2年甚至更久，資金成本壓力太大，資金週轉率大幅下降，經營成本大增，利潤也會大幅縮水，甚至虧錢。

起家於深圳的地產龍頭萬科，今年以來對外口風一直是看淡地產行業的未來，並喊出了“轉型、活下去”的口號，似乎是對預售制的取消早有預期。

對於購房人而言，取消預售制有利有弊

取消商品房預售，可以說是行業“去槓桿”的一記重拳。一旦實施，配合樓市調控基調，開發商不會輕易拿地，更不會輕易捂盤惜售，而是會以銷售為首要策略，加快回款速度，因為資金永遠是房企的命門。

在這種情況下，購房者很難再遭遇捂盤漲價的困擾，不必擔心樓盤坐地起價。甚至開發商在資金壓力之下，在一些特殊時點，比如金九銀十或者年底階段進行打折促銷。這樣一來，購房人不僅可以直接買到現成的房子，免去期房的各種不確定性，同時也可能享受更大的優惠，降低購房成本。

同時，由於是現房銷售，購房人可以更清楚的看到房屋的真實情況，並對小區綠化、配套及整個樓盤的品質有更加直觀的認識。而在目前的預售制之下，開發商容易做出虛假承諾，未來消費者交房時一旦發現與當初承諾不符，往往很難維權。

但另一方面，如果房企利潤降低，甚至經營困難，蓋房動力就會降低，影響中長期樓盤的增量；如果一些地區很快取消預售制，也可能造成短期內樓盤銷售的真空。這樣一來，我們購房的難度又會提升。

取消預售制不僅會衝擊房地產行業，對於經濟也會產生潛移默化的影響。預計監管將不會“一刀切”，而是採取循序漸進的態度，逐步降低預售制所帶來的高槓杆效應，並以時間表為基準，分階段實施。從更為長遠的角度來看，現售製成為售房主流模式，應該是比較確定性的事情，這對廣大購房人來說，應該是一件好事。

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