在國內，包括北京、上海在內的大中型城市，
房價已經趨於高位並有逐漸下降趨勢，
因此國內房地產已經慢慢喪失了強大的投資吸引力；
而我們隔海相望的近鄰日本，
特別是以東京為中心的首都圈，
正在聚焦越來越多的中國投資者目光。
去年6月22日英國知名生活雜誌《MONOCLE》發表了2017年世界最宜居城市排名前25位；其中東京榮登榜首，連續3年獲得首位。 東京在公共交通、基礎設施建設、商業設施的充實度、犯罪率低下、航空國際線的便利性上遠超其他城市。
從“文化經驗”、“情報流通”及“人才資源”方面評價全世界城市的《global city index》上顯示：從2008年起，東京在世界125個都市中一直保持著第四位的優位。第一位倫敦，第二位紐約，第三位巴黎，緊接著第四位是東京。在2016年，東京從第四位晉升到第三位，從中我們可以看出東京在國際上的口碑之好。
在觀望日本房產的外國人投資客中，中國大陸和臺灣的富豪最為矚目。他們選擇投資日本房產，除了上述的原因之外，還由於日本房價的低廉。另外日本房產的投資回報率同中國的房產相比高出很多，也是重要原因之一。
事實上，在日本經濟正在經歷失去的二十年，努力跳出這一經濟低迷泥沼，以及日元匯率經歷一年多大幅度且迅速貶值到現在觸底反彈的情況來看，日本不動產行業有著高投資回報率的亮點。
目前，日本不動產正逐步恢復著元氣，不僅市場日趨理性，而且不動產價格也正走向合理，日本不動產行業也逐漸成為日本本土及海外，特別是來自中國的投資者的投資目標。
特別是近三年，日本房地產行業出現了久違的活躍景象。去年，日本房地產經濟研究所在經過調查後認為，由於大多投資者認為中長期房貸利率可能提高，東京首都圈新建住宅銷售套數同比正在不斷增加。而在需求強勁的背景下，日本房產正在煥發自己的新春。
根據權威數據調查表明，2017年以來，日本一些大中型城市的房價更是增長迅速。從去年2月份以來，日本東京和大阪的房價上漲了約19%，對於個人投資者，專家建議，購買日本房產最好選擇東京，因該地區房價漲幅有空間，出租市場大，故此，交通方便的單身公寓，深受日本上班族喜愛。
此外，專家也強調，雖然海外投資都有風險，但日本人守法、治安好以及政治穩定帶動不動產穩定等因素，因此投資日本房產風險較低。有時看到日本房產投資收益率超過10%的時候，激動地恨不得馬上買下一整棟樓。但是，千萬別急，要知道往往這樣的房子收益率都是“表面收益率”。那如何判斷正常範圍內的收益率呢？
表面收益率
表面收益率房地產出租的收益率計算方法通常分為“表面收益率”和“實際收益率”兩種方式。
表面收益率是指，一年的房租收入除以房地產的購入價格。表面收益率＝1年的房租收入÷房地產購入價×100％
這裡需要注意的是，經營投資房產時，除了主要的房租收入外，還需要考慮到管理費、修繕費、禮金、停車場費、押金等。仔細考慮涉及到的所有收入和費用。一般來說，有些高於8%甚至10%的收益率是屬於沒有考慮諸費用的“表面收益率”。
實際收益率
而實際收益率呢是從預計的收入中，減去管理委託費、固定資產稅、都市計劃稅、修繕費、房貸利息等費用，在此基礎上除以房地產的購入價。
即：實際收益率＝（1年的房租收入-諸費用）÷房地產購入價×100％
對於準確瞭解出租房產的收入，採用實際收益率是非常必要的。同時，出租時，遇到空閒期、租金的調整、大規模修繕費等變化時，這些費用也不能忽視。為了提高實際收益率的精度，還應該考慮消費稅、房地產取得稅、中介手續費等。
不能輕信高收益率
日本投資買房時，如遇8%、10%等收益率高的物件，就要注意了！這些往往是“表面收益率”，需進一步分析其各種費用事項。另外，有些中介會把偏遠地區類似北海道的回報收益率高至10%以上，原因是把空置率也算在了其中。但是往往這類房子太偏遠，不是很搶手，很難出租。
學習投資老手的買房經驗
學習投資老手的買房經驗投資老手通常會索取過去的實際業績。如果是新房，會收集附近類似住房的空置率、發生不付房租的概率、租金的調整幅度等因素。
上述提供了一些如何把握“實際收益率”的參考，希望在實際中有所借鑑。切記不要過於信任高收益率。
關於RE/MAX
RE/MAX（瑞麥地產）於1973年創立於美國，經過45年的發展現已成為全球第一的房產經紀公司，目前RE/MAX在全世界已覆蓋110多個國家和地區，擁有近7000家門店，超過12萬名經紀人。於2013年12月在紐交所上市，股票代碼：RMAX
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