2018年10月20-21日，由北京博志成在線科技股份有限公司主辦的2018“智慧+泛地產”產業生態峰會在北京舉行。本次峰會以“擁抱未來：重構數字時代的智慧地產”為主題，邀請了政策專家、經濟學家、房地產企業負責人、新領軍人物、數百位泛地產產業鏈企業家等共聚一堂，為新形勢下泛地產產業發展注入強大的力量。
水滴管家創始人兼CEO馮玉光
水滴管家創始人兼CEO馮玉光先生作為演講嘉賓應邀參加了峰會，並作了題為《科技賦能：無人值守長租公寓未來式！》的主題演講。下面，小水滴就把演講的主要內容整理分享給大家：
水滴與博志成達成戰略合作
為什麼公寓行業需要無人值守？
隨著千禧一代消費觀念的升級，政策紅利的釋放，住房租賃日益成為中國住房供應體系的重要組成部分。據鏈家研究院預測，我國租賃市場2020年將會實現3萬億規模，到2030年將會突破5萬億。在租賃市場日益多元化的需求下，長租公寓行業也迎來了井噴式發展。
在市場與政策的雙重作用下，由國資國企、開發商組成的“國家隊”已經大舉進入公寓行業。據調查，目前90%的國企房產公司和30%的百強房產公司已經陸續進入公寓市場，並逐步成為行業的頭部單位，引領行業發展。
但在加速進軍住房租賃行業的同時，這些公寓企業在實際運營中也遭遇不少困難。雖然房子的“買賣與出租” 都是“房事”，但在實際操作中卻大相徑庭。首先，公寓運營從房源開發、設計裝修，到營銷招租、租後管理，涉及的業務節點多達400餘個，但由於行業目前尚未出現成熟的供應鏈和配套服務商，公寓企業需要自己承擔房地產開發+裝修+酒店+物業等多重職能，錯綜繁雜的管理節點，不僅吃掉了公寓本就不多的利潤，也讓企業陷入重運營的困境。其次，不論是自持還是包租，長租公寓企業的前期資金投入巨大。企業幾乎都在高負債、資金壓力巨大的情況下運營。若包租集中式公寓，投資回收期一般為5年；若是自持，投資回收期更是長達50年。而目前的金融產品不匹配公寓的長投資回收期，讓公寓企業陷入重資產困境。
會議現場
對於公寓行業目前重運營、重資產的難題，水滴管家的解決方案是無人值守和金融創新：一方面，用軟件規範流程，用機器替代人工，通過無人值守為公寓緩解運營管理壓力；另一方面，通過軟硬件深度一體化實現資產數字化、收益可視化，沉澱數據，為住房租賃金融創新提供依據。
無人值守公寓有哪些好處？
隨著人工智能在各個領域的普及，“無人模式”已經成為眾多高新科技企業創新升級的熱門領域。無人零售早已在不少城市落地，無人駕駛也已進入測試階段。而在公寓方面，隨著公寓SaaS系統和物聯網技術的不斷升級完善，無人值守公寓的解決方案也趨於成熟。無人值守公寓的落地，對於提高公寓運營管理效率、節省人力成本將大有裨益。
從找房看房，到簽約入住，以及租後的各項管理，在公寓運營管理的一系列業務節點中，都可以通過智能化技術手段實現無人化，如預約帶看、自動抄表、智能收費、系統預警、智能催租、在線報修等。這將為公寓節省約80%的人力，從而大大降低運營管理成本，緩解重運營壓力。
以預約帶看為例，在公寓運營中，帶看是一項相當耗費人力的工作。統計數據顯示，一般6到7次帶看，才能轉化為一次成交，這就導致公寓運營成本的增加。而通過無人帶看，就可以大大節省人力。
租客通過在線選擇好想看的戶型後，即可在線預約看房時間，系統會根據租客的預約自動下發對應房間的一次性開鎖密碼。這樣租客就可以根據需求自行前往看房，無需人工帶看。當然，這種無人帶看的實現需要一些技術前提，一是房間需要安裝智能門鎖，二是需要通過公寓智能管理系統構建房價、設備的對應關係。這樣，才便於通過系統統一操作。
也許有人會質疑，如果租客從房中帶走貴重物品怎麼辦。首先，無人值守公寓具有智能監控設備，如果租客有違規行為，可以通過監控及時發現制止；其次，出租公寓除了家電傢俱往往沒有太多貴重物品，而家電傢俱等大型物件的搬運很容易被發覺，也無法通過保安門禁。未來，還可以通過與個人徵信掛鉤等方式，完善無人帶看的相關流程規範。
實現無人值守的各個環節
除了節省人力外，無人值守還可以在內控、安全、金融等方面為公寓企業賦能。
水滴如何實現公寓的無人值守？
無人值守作為智能化在公寓領域的應用對於企業技術水平有著較高要求，那麼水滴管家是如何實現公寓的無人值守的呢？
首先，無論是房源還是門鎖等智能硬件都需要有一個大平臺進行融合，形成一個完整的系統閉環。這個大平臺就是公寓SaaS。作為行業第一款公寓SaaS軟件，水滴管家四年多來在實踐中不斷積累經驗，根據市場需求更新迭代。同時，水滴憑藉開發商背景，堅持B2B方向，服務國資國企、開發商等大客戶，把公寓管理經驗和高層管理經驗產品化，以匹配國資國企和開發商的業務管理和內部控制需求，將其運營流程通過軟件進行規範。
其次，水滴在智能硬件方面堅持多品牌、多品類、多場景路線。通過技術開發將智能門鎖、智能水電錶、智能煙感等多品類智能硬件融入公寓SaaS，構建了一個包含管理智能、安全智能、租務智能、人工智能等多場景應用的大平臺。
基於以上條件，水滴管家提出了軟硬件深度一體化解決方案，即將公寓SaaS軟件與多樣化智能硬件一體化。通過水滴管家公寓SaaS這個兼容性大平臺將智能硬件的應用與公寓運營管理深度交互。用軟件規範流程，用機器替代人工，從而讓無人值守公寓成為可能。
水滴對於公寓行業服務需求的更多探索
除了希望通過實現無人值守為公寓緩解重運營壓力外，水滴還在探索服務公寓的更多領域。在定製服務方面，如通過為公寓定製官微官網，實現服務線上化，縮短公寓與租客的距離；通過設立水滴賬戶，依託金融機構實現空中分賬，資金不二清，確保結算資金安全合規；此外，水滴還與魯班軟件達成戰略合作，探索建築領域高價值BIM解決方案，實現設計、營建和資產管理數字化、可視化。
在供應鏈服務方面，水滴還在探索創設家電和傢俱產品包，公寓保險，以及甲醛檢測和治理等服務，以降低客戶的選擇成本和運維成本，提升公寓安全。如家電與售後產品包，使得運維成本可控；統一家電規格尺寸，實現空間集約利用；傢俱軟裝包，降低選擇成本；家電設備租賃，降低資金佔用，分攤經營風險等。
未來，水滴想為公寓、為行業提供的，不只是某一樣或者幾樣產品，而是希望通過搭建一個大平臺，以一站式服務為公寓提供從線上到線下，從安全到金融的全套解決方案。為推進行業健康發展出一份力。
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