最近西安樓市爆了一個驚天新聞：新盤推售500多套房，竟然沒有一個人買房！開盤銷售率為零！太尷尬了！
也有新聞說，萬科地產在真誠執行總裁鬱亮的預判，萬科要爭取活下來！因此，廈門萬科在率先降價賣房。因此，很多粉絲朋友問我說，還能投資房地產嗎？
樓兔子此前在文章裡說過，每個城市的情況都不一樣，過度看空深圳樓市很危險。毋庸置疑，深圳樓市目前也在調整期。但調整期不等於不能進行深圳資產投資。
最近，香港資金在深圳樓市的動作就很大！住宅投資當然是一個方面，但樓兔子得到消息，大型港資、專業投資人其實更青睞深圳商鋪投資。
港人搶鋪，這是一個風向！必須引起足夠的重視。
01、65億港資盯上了深圳商鋪！
樓兔子得到的消息是，受廣深港高鐵開通的影響，最近港人在深圳買鋪的熱情有所放大。9月23日，廣深港高鐵開通。9月24日，香港媒體就報道說，港人在關注深圳商鋪。
報道介紹說，深圳高鐵沿線商鋪的投資回報率大概在4%至5%間，比香港市場的2%左右，幾乎是翻倍的收益。在廣深港高鐵的帶動下，去年深圳的商鋪市場大約4%是港人買走了。但今年港人深圳買鋪的比例已經上升到了9%。
港人熱衷內地買商鋪
一個大型上市公司旗下項目的營銷總監告訴樓兔子，自從項目推售商鋪以來，已經接待港人投資者數十批次。最近就有港客一口氣投資1500多萬，購買了臨近地鐵口的商鋪。項目上半年僅僅是港人買鋪的實際成交就接近億元。
相比於個人投資者，香港機構出手深圳商鋪就更加堪稱大手筆了。
據香港經濟日報報道，亞洲最大的房地產投資信託基金——香港領展正在洽談購買深圳中心區的一個大型商業中心。項目總建築面積大約15萬平米，領展預計出資74億港幣，相當於人民幣65億元！
也許你還不清楚香港領展的實力，但你一定聽過下面這個新聞。
今年上半年，香港政府發佈財政預算案的時候，大數據顯示有一家機構持有了香港樓市15645套房！
15645套！這是什麼概念？2017年全年深圳新房住宅成交總套數是25820套。僅僅以套數計算的話，相當於去年深圳60%的新房被這位房祖宗一個人就買光了！
這個比房叔、房爺牛一百倍的房祖宗就是香港領展。
有意思的是，香港媒體在報道香港領展洽談購買深圳商鋪這件事情的時候，特意點了一句：香港領展正在逐步賣出手中持有的香港商鋪，進而大手筆買進內地一線城市。
領展正在逐步加倉內地商鋪
事實上，2017年4月，在戴德梁行的促成下，香港領展就以40.65億元收購了位於廣州荔灣區黃沙地鐵站上蓋的西城都薈商業項目。這一價格較2013年和記黃埔的轉讓價翻了近一倍，也成為華南地區近年來最大宗的商場交易。
一年之內，豪擲超過100億買進粵港澳大灣區商鋪！這個信號還不明顯嗎？
02、超富買鋪！深圳鋪比房便宜！
為什麼港人熱衷在深圳買鋪呢？
廣深港高鐵開通首日，樓兔子就曾經去香港踩盤過，當時香港中原的朋友跟我分享了以下三個理由：1，深圳方便買鋪。2，深圳鋪價便宜。3，香港經驗，買鋪比買房賺的多。
顯然，粵港澳大灣區融合發展，對深圳為龍頭的大灣區樓市來說，絕對是個潛伏的機會。
現在，深圳廣州東莞中山珠海都實行嚴厲的限購甚至限售政策了，買房子不是那麼容易，但是買鋪位就方便多了。只要在內地開個小公司就可以買鋪，而且不限數目，但住宅只能買一套。
這位香港機構人士還認為，其實現在深圳大部分的商鋪每平米售價還在6萬至25萬元間。相比於香港動輒50萬，100萬相比，絕對算是原始股。
另外，深圳福田的典型二手房，大約60平米也要接近500萬的價格了，相比香港港島的某些大型居住區來說，價差其實不是太明顯了。再加上政府一直在嚴厲推進“房住不炒”，深圳房子甚至要限售3年，而商務公寓也要限售5年。這些要素，也更加凸顯了商鋪投資的價值。
當然，最關鍵的因素還是專業投資人在香港商鋪市場上，享受到了超預期的增值。過去幾十年，香港核心區的商鋪其實售價遠遠要高於香港的住宅。
香港商鋪比頂級豪宅更貴！
樓兔子去香港踩盤，維港典型豪宅天璽一套124平米的高區不看海景3房，報價3500萬港幣，單價每平米接近港幣30萬。凱旋門一套高區128平米帶陽臺看海景3房，報價8000萬元港幣，單價每平米港幣接近63萬！
最近剛剛爆料出來的新聞，深圳某家族企業購買了香港山頂別墅物業，將來拆除重建，預計樓面價格將達到每平米330萬元！有可能創下亞洲樓市紀錄。
但是，即使是這樣的天價豪宅，和香港商鋪相比，價格依然是輕如鴻毛！
有媒體報道說，香港銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大樓地下N號鋪數年前以1.8億港元易手，該鋪位實際可用面積約13平方米，摺合每平米1385萬港幣，按照當時的人民幣匯率是1177萬人民幣一平米。
樓兔子拿到港媒最新的統計，香港近來銷售單價最高的鋪位成交紀錄是下面這個表格。
香港是以尺來計價的，簡單換算成人民幣計價，就是乘以10吧。比如表格中排名第一的鋪王，建築面積大約是18平米、每平米單價大約961萬元！排名第十的鋪王，建築面積大約8平方米，每平米單價大約是381萬！
近年香港單價最貴鋪王統計
簡單總結就是：香港是一個寸土寸金、房地產市場高度成熟而繁榮的城市，在這樣的市場裡，核心商鋪的價值比最頂級的豪宅，售價依然要高出10倍！
深圳正在往比肩紐約的國際一線城市趕，未來成熟繁榮的房地產市場裡，商鋪價值有可能還要大幅增長，爆發力很可能比頂級豪宅更強！因此，香港領展這樣的香港資金，正在圖謀逐步加大深圳商鋪的投資力度！
03、商業投資，眼光要放長遠點！
事實上，深圳的商業投資也確實有挺成功的案例。
以南山海岸城為例來說，2006年第一批鋪位發售的時候，一樓賣5至6萬，二樓商鋪當時只賣3至4萬。第二批商鋪是2007年年底發售時，一二樓的價格都差不多，大約是賣每平米6至7萬。南山海岸城在2007年開業，2012年租金為每平米500至1500元，售價每平米7至12萬元。
到了2018年，海岸城日均近10萬客流量，租金上漲到了每月每平米1000至3000元，售價每平米20至50萬元。漲了7倍！而且優質商鋪幾乎沒人放盤！一個20平米的拐角鋪，最高售價可以賣到單價每平米60萬元。
當年買到南山海岸城原始股的朋友都是賺翻了！
深圳中原的統計顯示，今年8月份深圳二手商鋪的交投有所回暖，重點是其中78%的成交都是投資性買鋪！
結合上述港人買鋪深圳的情況，可以看到一個清晰的信號：你必須考慮深圳商鋪的長期投資了！
那麼，可以去重點關注哪些區域呢？
1、地鐵高鐵交匯的軌道樞紐中心附近。2、有國際新城市中心規劃的組團中心。3，有龍頭商鋪，比如海岸城、萬象城等大型商業中心為依託的商圈。4、有強勁經濟增長力和源源不斷人口湧入的地方。
最新消息說，中集集團以63億買下了蛇口太子灣附近的4塊商業用地。樓兔子告訴你，太子灣附近就是一個機構資金大買商鋪的地方。
太子灣有巨大的商業商務體量，此前有消息稱，欲引入香港新世界的K11，這可是久負盛名的藝術奢華購物中心，香港、上海、廣州都有，深圳的很值得期待。
另外，樓兔子還建議重點關注沙井海岸城商圈。這是一個正在蝶變的深圳新商業中心，未來潛力有可能會超越南山商業文化中心區！
1、新舊商圈融合升級
以博林君瑞的hello park商業街區為中心，沙井老城附近現在有沙井商業中心天虹商場、形色城以及沙井市民廣場、創意書城、華潤萬家等成熟的商業氛圍，客流吸附能力已經很強。其中，沙井天虹可是深圳所有天虹中營業額排名第5的商城，區域繁華度和消費力，由此可見。
將來，在博林居瑞HelloPark西側不足300m處，將建成深圳第二個海岸城，商業體量是後海海岸城的近2倍！
沙井海岸城，聯合萬科、德普舊改以及HelloPark近2萬平㎡的體量，將形成約40萬㎡的高端商業圈，全面革新片區的商業品質和商業級別，將片區打造成為一個輻射全市級別的商業聚集體。
2、區域人口消費力極強
商鋪的命門就是財力和人流。有人就有消費力。
沙井是深圳藏富於民的地方。博林居瑞HelloPark商業街附近麗沙花都、棕櫚堡、博林君瑞、景盛豪庭等眾多居住社區，是沙井人口密度最集中的地方，周邊包含城中村在內，至少有300萬人口的龐大消費力。
明年9月深國際會展中心開業後，預計3至5年內將完成700萬㎡的展覽規模，預計一年人流量1000萬以上，峰值20-30萬人/天。
而粵港澳大灣區逐步融合的過程中，博林居瑞HelloPark商業街附近還將有海岸城城市更新（4.2萬㎡產業研發用房）、德普工業城（5.8萬㎡產業研發用房）等項目入市，將會增加約10萬㎡辦公，按照人均10㎡辦公面積計算，預計會新增約1萬人的辦公消費人群。
沙井正處新城市崛起歷史時機
3、沙井海岸城龍頭初顯
我們知道，博林居瑞HelloPark商業街一路之隔的沙井海岸城，由海岸集團和萬豐股份合作開發。拆除用地面積25萬方，建築面積高達80萬平米，未來將成為深圳第四座海岸城娛樂中心。這是整個區域商業最大的龍頭。
萬科星城總體量達到90多萬平米，項目共有六個地塊，其中住宅用地三塊，另外有一塊教育用地和兩塊商業用地，包含商業、辦公、酒店和商務公寓。
而博林君瑞HelloPark前不久舉行了招商發佈會，透露了很多信息：比如說，雙首層透空式街區+mall的建築形態，七大情景設計，打造體驗式消費場景：六大網紅規劃，吸引最大人流量。有望成為整個空港乃至全市首屈一指的新型消費場所。
毫無疑問，80萬平米沙井海岸城+博林君瑞HelloPark+萬科星城，將爆發成為整個沙井的生活中心，形成類似寶中壹方城、南山海岸城、萬象天地，福田COCOPARK這樣的區域。
沙井海岸城規劃效果圖
4、關注博林君瑞HelloPark
博林君瑞HelloPark全新形態風情商業街區總建築面積大約20602.18㎡，結合開放式街區與集中商業MALL的優勢，形成全新的street mall（“街區+mall”）商業形態，一共三層劃分為182個鋪位。其中可售鋪位136套，可售面積為8927.81㎡。主要面積段為40至60㎡，層高為5.1米至6.1米。
博林君瑞規劃效果圖
HelloPark的市場定位是“深圳西部·空港首個藝術主題式休閒街區”，以休閒體驗為基礎規劃業態分佈，共6大主題業態，分別為主題影院、精品體驗式超市、兒童教育培訓、文化藝術體驗館、特色美食網紅餐飲、休閒酒吧、咖啡、時尚奶茶；與旁邊海岸城的大型集中商業形成互補體驗式街區。商業空間將在以下7個方面呈現更有特色和風情的商業氛圍：
①多廣場多熱點聚集人流
在hello park的南、中、北部均設計多個下沉廣場，融入藝術元素，打造情景交流體驗空間，形成商業多個熱點區。
②“BOX式”形成視覺焦點
沿街部分參考歡樂海岸式商業立面盒子設計，多面形象昭示，給予商戶最好商業經營展示，形成人群的視覺焦點。
③多部樓梯與電梯輸送人流
為了方便客戶出入地下層，商業設置多處垂直交通，設立有5部樓梯、4部扶梯、2部垂直梯，將地下商業地面化，利於導入消費人流。下沉階梯部分參考羅湖華潤萬象城的廣場階梯設計，讓階梯不僅僅是導入消費人流的通道，更是客戶休憩、交流的場所，製造更多逗留的消費機會。
④越300米街區風雨連廊
Hello Park南北區全長約300米，這是最佳的步行路程，客戶可以感受到休閒的商業氛圍又不會因步行時間過長而疲憊；在沿街的商鋪，我們還設置了風雨連廊，無論是太陽和還是風雨天氣，客戶完全可以在Hello Park街區上下層自由通行不受任何影響，保障商業一年365天的穩定經營。
⑤透空式地下街區與地面無異
hello park商業廣場參考福田COCOPARK的下沉式廣場設計，且地下商業同樣享受自然採光，通過商業外擺、音樂旱噴、藝術休憩座椅、觀光電梯等元素，形成濃厚的商業休閒氛圍，最重要的是，商業廣場可用於舉辦經營活動及商業外擺，相當於多了很多免費使用的空間。
⑥時尚現代商業立面
商業屋頂採用透光孔鋁板設計，繽紛的牆面燈光和時尚立面結合，讓整個夜晚商業繁華璀璨，形成強識別性的商業形象。
⑦大型廣告牌豐富，商家必爭
商業臨街出入口位置設立多個大型廣告位、超強昭示性，以後也會成為街區一大亮點。
總結：粵港澳大灣區框架下，深圳城市中心西移的態勢還將繼續，沙井新城市中心的崛起正在醞釀下一輪樓市爆發的機會，以沙井海岸城為龍頭，新商圈崛起的機會更加誘人。專業眼光犀利的實力港資，已經在佈局深圳商鋪咯，深圳人必須警惕起來啦。
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