由於具有明顯的“一村一策”、村民自治性質，城中村改造、舊村改造等特殊拆遷項目在徵地拆遷中通常附帶濃重的神秘色彩。其中最令被拆遷人感到茫然和不安的就是，這些“改造拆遷”項目和普通的徵地拆遷究竟有何異同，自己又是否會因為這些稀奇古怪的項目名稱無法得到補償。
京尚拆遷律師今天就來為大家簡單解析，究竟何為城中村改造、舊城改造，以及這些改造類拆遷項目中，被拆遷人是否能夠得到補償。
關於城中村的性質及城中村改造的法律程序適用問題，京尚拆遷律師此前已經為大家做過解析，沒有讀過的朋友可以點擊《城中村改造適用哪種法律程序？》瞭解。在此我們僅簡單做回顧闡述。
只要還能看到太陽，就不應該放棄希望
我們所說的城中村，通常是指在城市發展過程中被逐漸吸收、納入城市規劃範圍內的集體土地和村落，一般情況下這些村落的土地性質仍為集體所有，村民仍為農村戶口。隨著城市建設的發展，為了讓這部分“被城市包圍”的農村更好地融入周邊的城市規劃建設環境，提高居民生活環境和質量，於是出現了城中村改造拆遷。
除受“一村一策”和地方土地徵收和補償安置方案等影響外，城中村改造拆遷的法律程序、補償標準和補償方式等，都與被徵收土地房屋的房地產評估價值和土地性質等直接相關。
與城中村改造有部分相似的，舊村改造也是出於改善農村基礎設施和農民生活環境質量，提高土地效益和利用水平，推進郊區城市化等目的啟動的農村改造拆遷項目，同樣具有政府主導、村民自治、一村一策的特點。
相對特殊的是，地方政府和相關部門為了解決舊村改造過程中存在的較大經濟壓力，往往允許採用村民集資、市場融資等多種模式相結合的方式進行資金籌措，社會資金的介入，加上缺乏統一的法律政策規定約束，就導致了改造過程中相對一般的徵地拆遷項目出現更多的糾紛和法律問題。
湖南長沙老城區
實踐中舊村改造也因此分化出三類比較典型的案例情況。
其一是最早開始的一批舊村改造項目，由於缺乏明確、統一的法律和政策規定約束，政府介入力度不足，資金投入和運轉都存在一定問題，由此遺留了大量的爭議案件，如今還有很多權益因此受損被拆遷人仍在承受苦果。
其二是地方政府在實踐過程中逐漸意識到專業法律人才介入的重要性，聘任業內專業能力過硬並具有該類案件處理經驗的法律工作者參與到舊村改造服務工作中，幫助相關部門完成相關法律和政策的解讀和宣傳工作，建立與被拆遷人進行理性溝通的橋樑，避免了相當一部分爭議出現的風險。
其三是隨著城市建設進程的加快，舊村改造項目的數量和範圍都在不斷增加，為了加快拆遷和建設進度，降低徵拆資金成本，部分地方開始出現違法違規進行舊村改造拆遷的情況。如僅由村委會和社會企業合作，進行“村民自治性”改造拆遷，即我們曾說過的“協議拆遷”；又如以政策為名壓低補償標準甚至剝奪被拆遷人接受拆遷補償安置的權利。
對於城中村改造和舊村改造過程中出現的以上一系列侵權問題，京尚拆遷律師建議各位被拆遷人先從一個簡單的角度切入去思考：參照《土地管理法》的相關規定，為公共利益需要使用土地的，為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，由有關人民政府土地主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權，並對土地使用權人應當給予適當補償。無論改造拆遷項目的性質如何，無論被徵收土地的性質是國有還是集體所有，只要被拆遷人的合法房屋財產權利因拆遷受損，被拆遷人就有權要求合理的拆遷補償。
上海城市建設中的舊城改造 dfic
對於集體土地上房屋拆遷的，被拆遷人可以參考《土地管理法》、《土地管理法實施條例》和地方政府發佈的集體土地房屋拆遷相關條例和規定，參照地方政府制定的補償安置政策爭取自己應得的補償。
對於補償項目和補償方式的選擇問題，以北京市集體土地房屋拆遷相關規定為參照，被拆遷人可以選擇貨幣補償或者安置房，有條件的地區也可以另行審批宅基地。實踐中舊村改造項目中的被拆遷人可以選擇以貨幣補償方式接受補償安置，也可以選擇回遷安置房，或在政策和條件允許的情況下另行申請宅基地。
總的來說，不管徵地拆遷項目的名頭有多複雜，都需要在《物權法》、《土地管理法》和《國有土地上房屋徵收與補償條例》等相關法律法規的規定框架下進行。被拆遷人有權就自己被拆遷徵收的合法房屋財產權利獲得相應的補償和安置。
如果有被拆遷人遇到拆遷方對自己的合法房屋財產不予補償，或違規認定房屋屬於違建，不經合法程序就強拆逼遷的，可以在專業拆遷律師的幫助下進行維權，爭取自己應得的補償安置。
上海城市建設中的舊城改造 dfic
閱讀更多 京尚拆遷律師 的文章
