當前，工業園區建設作為地方政府拉動經濟增長、實現產業結構調整和招商引資的重要載體而頻繁上馬。
在工業園區發展勢頭良好的同時，我們必須看到工業用地當前存在一些問題。粗放、低效利用土地的形勢較為嚴峻，有的園區開發並未達到規定的土地投入產出指標要求，普遍存在投資規模小、用地效率低、投入產出不達標等問題。甚至有的園區廠房稀稀落落，大量土地長期閒置。
近年來，隨著各大城市地價逐步攀升，國家加大了對房地產市場調控力度，開發商投資住宅、商業等地產風險逐步加大，利潤空間變窄。工業地產，由於具備土地成本較低、租售收入穩定以及收益率較高的特點，目前在房地產市場發展迅速。
這種以工業園區為載體，以工業樓宇、工業廠房、研發樓宇為主要開發對象，集投資、開發、經營管理和服務等為一體的新型工業地產開發形式，對於推動園區產業發展、企業集聚能力、引進先進科學技術和土地集約化等方面發揮了積極作用，但由於國家相關土地、銷售、房地產管理等相關政策及配套措施未及時跟進等原因，工業地產發展過程中出現了一些不容忽視的問題。
由於工業地產發展迅猛，國家相關政策及配套措施未及時跟進，由此引發的一些問題可能影響工業地產的長遠穩定發展。一起跟著安通廠房網來看看吧。
工業地產中存在的政策問題
（一）土地儲備資格問題。
為了加快開發建設進度，一些開發區常將可開發用地進行打包，委託開發商進行徵地、拆遷、儲備，並由開發商進行該區域的基礎設施、場地綠化、廠房樓群的集中開發建設，為了保證開發商利益獲取，政府與企業就土地增值收益分成達成協議。而我國《土地儲備辦法》中明文規定，土地儲備工作應由土地儲備機構承擔，土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。顯然，地產開發商並不具有土地儲備的資格，但是在工業地產運行中實質上承擔了土地儲備職能，存在土地儲備主體違規問題，同時這種模式勢必會出現多頭儲備土地、政府與開發商分享土地增值收益的問題，擾亂國家對土地市場的宏觀調控。
（二）工業用地性質問題。
目前，我國土地性質劃分為住宅、商業、綜合服務、工業四類，工業用地價格最低，據測算，我國工業用地價格僅相當於居住用地價格的15%，商業用地價格的8% 。國家對工業用地實行嚴格控制制度，工業用地不得擅自改變土地用途，不得用於大規模的商業零售，不得用於房地產開發。國土資源部發布的《工業項目建設用地控制指標》也明確規定工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。但是由於工業地產已經從單一廠房向綜合開發模式轉變，上述政策已經不能有效監督、管理和控制工業用地。主要表現是開發商通常以工業地價獲取的土地使用權為一個整體（一宗），在宗地上開發商除建設工業廠房以外，還集中成片建設研發、賓館、培訓等其他配套設施，實際上難以分清廠房用地和其他類型用地規模，按照現有政策能否界定為改變工業土地性質存在爭議；有的開發商以建設研發樓名義建設寫字樓，實際上是銷售給房地產、服務、交通、金融等其他行業單位，而根據現有法規，監管部門難以對此種現象加以界定控制，其改變土地性質數量也難以確定。由於國家政策存在漏洞，部分地產商通過打政策擦邊球，變相改變工業用地用途獲取高額商業利潤，擾亂土地市場秩序，造成國有土地出讓金大量流失。
（三）軟件與信息服務業等高技術行業用地性質問題。
根據現行國家行業分類標準，軟件和信息服務業包括軟件開發、信息技術集成服務、信息技術諮詢服務、數據處理和存儲服務、集成電路設計和其他信息技術服務行業。國家十二五規劃也明確強調，大力發展新一代信息技術戰略新興工業，大力發展研發設計、信息服務、軟件開發等高技術行業。由於這類行業主要具有資金密集型、技術密集型、智慧密集型特點，這類行業用地的表現形式不是工業廠房、而是辦公樓或者研發樓。而目前的工業用地政策僅適用於傳統建設廠房的工業項目（一般指《國民經濟行業分類註釋》（GB/T4754-2002）的13至43大類分類），但對於軟件服務、信息技術等這類不需工業廠房的新型現代信息服務行業的用地政策一直沒有明確，存在政策真空。
（四）銷售模式問題。
工業地產項目的銷售不同於普通的住宅、商業商品房的銷售，因國家相關政策的限制，工業地產項目銷售中所存在的政策問題也相應暴露出來。根據《城市房地產管理法》和《城市房地產管理條例》規定，商品房預售必須取得房屋主管部門頒發的預售許可證書，否則所簽訂的買賣合同屬於無效合同。目前諸多工業地產項目已成為商品房開發模式，地產開發商以集中開發，統一配套的方式對外向不特定的企業或者個人出售工業用房，已屬於商品房銷售行為，但是由於開發商取得土地為工業性質土地，依據目前法規不宜界定為商品房銷售，因而大部分城市房屋主管部門一般不予核發《商品房預售許可證》。工業地產商大多是在沒有取得預售許可情況下與客戶簽訂銷售合同，進行銷售房屋行為，這對於買賣雙方均存在較大的法律風險。
針對以上工業地產發展中出現的問題，你們有什麼想法或建議呢？
閱讀更多 安通廠房網 的文章
