早在去年，濟南北跨剛剛提出來的時候，參考君曾提出這樣的觀點：濟南北跨，但發展的慣性依然在東部。如今，北跨先行區萬象更新；新舊動能轉換大計已定，時間滾滾向前，而濟南這個城市發展慣性卻還在東拓方向上。
特別是在高新東區，濟南這個產業基礎強大的片區，它的價值正在被越來越多的人看到。
NO. 1｜壹
濟南北跨慣性向東，高新東區再添一新項目
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目前，濟南處於北跨的起步階段，而濟南的發展慣性卻是東拓，它是指產業的東進，進而帶動城市化的東進，這是市場經濟發展的自然結果，人口、生產資料、就業機會的自然東進。即濟南的大工業、大產業、製造業、信息技術產業等都在濟南東這個範圍內進行佈局。
我們不應該單純用房地產的眼光看待“東拓”，而各開發商逐漸在東部新城落子，則是產業等各方面發展天時地利人和順其自然的結果。有了產業，就有了人口，有了人口就有配套和住房需求。
特別是在濟南樓市會迴歸理性的大背景下，產業對房價的支撐越來越重要。說到濟南產業強大的片區，參考君最先想到的不是CBD，不是漢峪，不是唐冶，也不是西客站，而是高新東。
高新東，已成濟南發展的代名詞。高新東區聚集了大量的產業，僅僅是高新東區的智能裝備城和生命科學城兩大園區的入駐企業已達到2400餘家。
上圖為高新東區的空間佈局結構，產城融合。
2016年以來，濟南高新區圍繞東部核心圈的建設軌跡，按照“一核、三軸、兩廊、多點”展開，“一核”是集商業商務、文體娛樂、創新研發、生態景觀等為一體的活力中心，是東區的核心板塊，對外作為東區門戶，對內為中央活動區；“三軸”是基於經十路、世紀大道和春暉路三條主幹道產生的公共服務軸線；“兩廊”是沿楊家河、鉅野河打造的兩條濱水景觀廊道。
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相比較於其他片區，高新東區的現狀是產業多，工作人口多，但這裡的在售住宅卻相對較少。這樣一個價值窪地，自然會吸引開發商入駐。從去年開始，已經陸續有很多開發商落子高新東。
而今天要分析的這個高新東新項目“勸學裡”，就位於三軸之中春秀路與飛躍大道的交匯點。很多人會很好奇，為什麼我們會稱勸學裡是一個“專屬”的項目？
NO. 2｜貳
高新東，勸學裡，專屬，限價！
勸學裡有一個專屬特性，那就是限價，限定人群。
今年5月17日，唐冶以東的孫村片區200畝土地底價成交，這種宗地就是勸學裡的用地，它的特殊之處是，勸學裡實際上一個限房價項目，未來大部分產品（24萬平方米）售價不能超過1.2萬/平，未來優先銷售給高新區教師和入區企業職工，剩餘的產品（9.9萬平米）可面向社會銷售，單價可能稍高一些。
這樣的先天條件，讓勸學裡堪稱高新東區的“限價福利房”，這也是該項目的一個很大的亮點。參考君之前一直擔心，高新東區的城市化，會不會對那裡產業發展造成衝擊，尤其是高高在上的樓市價格，會不會將東區拖入一個被高端地產拖累的產業優勢逐步喪失的地方？
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要吸引人才，留住人才，高新東區不僅要有最好的產業，還有要品質良好的住宅去滿足人才的居住需求。首先要保證在高新東區，生產、生活是融為一體的。勸學裡位於春秀路與飛躍大道交匯處，容積率只有2.5，戶型分為105平米到140平米不等。
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這些戶型面積段基本可以滿足不同階段購房者的居住需求。隨著整個東城的發展和成熟，高新東區的配套也會越來越完善。
以勸學裡為中心方圓5公里，屬於東城發展的重要段落，鏈接著唐冶、高新雙次中心，醫、教、文、娛、商配套趨於成熟。項目旁1.8公里左右規劃R2線以及M3線，與高新核心區、奧體片區、遙牆機場、新東站緊密相連，接駁泉城各方。
飛躍大道周邊首創奧特萊斯即將投入使用；歷城二中、稼軒中學隔路相望，濟南中學、流海小學、唐冶中學環繞；飛躍大道與龍鳳山路交界處規劃有大型綜合醫院，床位達到1000個。規劃公共配套包括體育館、游泳館、籃球館、會展中心、文化館、圖書館。
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勸學裡的通行條件也不錯，周邊四橫五縱主幹道：工業北路延長線S102、工業北路高架路、飛躍大道(建設中)、世紀大道、經十東路；機場路、唐冶中路，圍子山路、春秀路，濟南三大動脈世紀大道、經十路、工業北就此打通，形成高效便捷的生活圈。
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除了限價房，勸學裡的另外一個優勢在於，萬科V盟的全方位價值加持。萬科V盟很多濟南萬科的業主都知道，它可以理解為一個配套系統，有著豐富的生活配套，締造著美好場景。
比如，V-learn（旗艦店）針對3-12歲的孩子定製全齡教育，V-mart、V-food構成豐富的社區商業消費休閒體系。
另外，萬科的物業在濟南的口碑也是數一數二的，目前萬科物業已經升級睿服務3.0，運用移動互聯網為廣大業主服務。
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眾所周知，一個樓盤的價值點越多，該樓盤的房價越堅挺，而且潛力巨大，然而當眾多價值點遇到一個限價樓盤，性價比就徹底凸顯出來。
參考君認為，如果你在東部新城工作，高新東區的勸學裡可以關注一點，限價“福利”房，且價值點豐富，房價有支撐。
NO. 3｜叄
高新東區的潛力不能低估
李嘉誠曾有一個著名論斷:“決定房地產價值的因素，第一是地段,第二是地段，第三還是地段。”
首富的論斷沒有錯。錯的是地段的解讀。
房產名義上買的是房子，其實是買土地使用權。房屋本身只會貶值，下面的土地會升值。豪宅是有錢人的消費品，傳承積澱財富的載體，漲幅反而小。
買有土地升值潛力的近郊新區，由低價地段變成中價地段甚至高價地段，才是我們追求的。房產裡唯一不變的是面積，最易改變的是地段。地段升值來自於基建和人口導入，而產業是驅動人口導入的決定因素。
在濟南樓市目前的盤整階段，產業定房價。我們看看一線城市的實際情況，無一不在闡釋，產業對於房價的重大影響。
對於濟南高新東區，具有參考意義的是上海的創科中心，張江。
高新東區之於濟南，類似張江之於上海。
張江科學城位於上海浦東以東，規劃面積是94平方公里，目標是打造科學特徵明顯、科技要素集聚、環境人文生態、充滿創新活力的世界一流科學城。目前這裡積聚了大量的產業集群，涉及材料、生命科學、信息技術、能源等很多領域。
和濟南高新東區發展路徑類似，張江目前正在實現由園區向城區的轉變，張江的教育、文化和居住功能逐漸完善，人居環境品質在提升，這些都促進了人才落地，以及張江優質產業集群的發展。
產業有了，企業、人才和資金正在改變上海的張江科技城。
據數據顯示，目前張江片區一手房均價超過6萬元/平方米，是上海房價增速較快的地區之一，甚至超過了上海市中心的漲幅。
把視線轉向濟南，濟南高新東區設置了智能裝備城、生命科學城和東區商業發展中心三大園區助力，產業基礎雄厚，而整個東區大致有40萬人的規模！
預計高新東區的商業服務規模大致在70到120萬平米，商戶規模在110萬左右，研發和文化創意類的面積大致在110到180萬平米。這都需要有大量高層次人才導入，作為濟南少數做到產城融合的片區，高新東區未來的房地產市場需求會十分旺盛。
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高新東區現在的情況，更需要一個底商配套強大的項目，去滿足社區居民的日常生活需求。萬科V-LINK社區線下產品有：V-Learn、V-Food、V-Sport、V-Coffee、V-Mart、V-Fun等，這在更大程度上完善周邊市民的生活，從高新東區居民生活的方方面面入手，提供優秀、便利的城市生活配套。
據瞭解，勸學裡的底商包含了萬科V-LINK社區線下產品，這種滿足居民生活、教育等各方面的配套，是高新東區很多小區所不具備的。勸學裡作為高新東區的“專屬”福利，擇址東城，處於濟南東拓的大方向，有交通、配套、萬科的物業和底商等多個價值點加持，還是值得購房者期待一下。
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