最近央媽又降低存款準備金率了，坐實了名義穩健，實際寬鬆的貨幣政策趨勢。降準的背景是，實體經濟情況很不好，固定資產投資、商品房銷售、PMI都在往下掉。為了維穩經濟，維穩樓市，國家需要推出刺激政策。按照這個態勢發展下去，最快到明年，樓市調控也會迎來放鬆。
作為奮鬥在一線的買房人，我其實覺得宏觀趨勢並沒有那麼重要。因為如果你玩久了房產就會知道，房產的宏觀週期大概是3年一個小週期，自有牛熊輪迴。而每年重大政策會在3月定調全年，以後全年走勢除非遇到極其重大變化，否則全年宏觀環境是不會多大變化的。
比如說今年3月兩會宣佈房住不炒之後，那麼我們全年的房產調控勢必是從緊的。而我們國家的GDP始終在6.5%左右，徘徊在政府的底線附近，所以在貨幣、財政政策上一定是要放鬆的。這樣綜合來看，全年房產走勢就是寬貨幣、緊信貸、嚴調控。有了這樣一個基礎認知，全年的宏觀政策只需要略加關注即可。宏觀面不會變盤，不用天天盯著熱點看的。
而知道宏觀大趨勢之後，你如果想在房產領域有所建樹，那就更應該把精力放在買房技術的學習上。因為宏觀讓你正確，實操才能賺錢。我們經常遇見的情況是，知道了宏觀趨勢，知道房價未來會大漲，可卻不知道如何買到、賺到，這才是最大的悲哀。
比降準更重要的事，是學會一些買房的實戰方法。
1、樓市賺錢的方法
樓市裡賺的錢來自於三個部分。
最大一部分是貨幣寬鬆，賺負債稀釋的錢。大部分貸款買房的人都能吃到，每人都能享受到一生一次的首付貸機會。少數財技高超的人，利用更高負債賺到超額回報。一個人通過貸款買房，可以把個人的資產負債表做得很大。隨著通貨膨脹，房產在增值，負債卻被鎖定，個人的財富就這麼出來了。
十年前上海一套200萬的房子，100萬的貸款，負債壓力弄到心裡忐忑不安。今天再看一眼，房子1200萬，貸款還剩幾十萬，一不小心就賺了1000多萬。正所謂全款買房打平通脹，貸款買房掘金通脹，就是這個意思。
不過我不推薦新手過度放槓桿。牛逼如孫宏斌，當年也把如日中天、接近萬科的順馳做破產了。槓桿需要做好時機把握和現金管理才能駕馭，它是一把雙刃劍，切記。
第二部分是淘筍盤，賺折價房產的錢。這一輪房產牛市幫助大家完成了投資者教育，大家都知道了筍盤是同等情況下的折價房源的意思。淘筍盤需要的是對當地樓市價值體系的充分認知，這個來自於看房200套的積累。你要知道整個城市各個熱點板塊裡的各種主力戶型，掌握一些判斷樓市估值的基本技法，比如多層一樓不帶花園就是3樓市場價的85折到9折。光有這樣還不夠，你還需要在全市佈滿自己信任的中介，一有筍盤就第一時間通知你。只有同時具備足夠的價值判斷能力，又有充分的信息渠道，才能搶在別人之前，識別筍盤，抓到折扣。
第三部分是押注熱點區域，賺板塊增值的錢。一是搏規劃，周圍環境的重大改善，能帶來巨大增值。比如90年代的陸家嘴，趕上了政策東風。大量規劃的基建砸下去，增加土地的含金量。其實不是房子在漲，房屋這個建築體是在一天天的貶值，是腳下的土地在漲價，體現在上面房子裡的單價上。
另一種情況是靠人口流入。很多地區之前並沒有非常好的規劃，但是由於城市人流的動線交匯和產業的自動集聚，隨著人口的不斷遷入，當地社區居民的購買力得到升級，抬升了當地的房價。比如上海外環外的莘莊地區就是很好的例子。這裡是江浙新移民登陸上海的第一站，交通便利上的優勢促成新上海人在這裡紮根。
負債賺錢靠膽識，筍盤賺錢靠經驗，板塊賺錢靠眼光。今天我們重點聊聊如何找到潛力板塊，因為這個是大部分人都能學會，且能把握的。
2、哪裡漲的多
2006年以來，上海的真實房價整體大約漲了6倍左右。哪些房產是領漲，哪些房產又落後於大盤漲幅？弄明白長期漲幅這個事情還是挺有必要的。
上海是比較典型的中國大城市佈局，整個城市既有內中外環的傳統畫大餅的規劃，也有大量產業園區分佈在城市周邊，包括東面的浦東新區的金融和高科技，北面的寶山工業園區，西部大虹橋樞紐的機場和高鐵經濟。這種內外圈層+產業副中心的城市格局，符合中國大部分城市的規劃形態，掌握上海過去漲幅規律經驗，不僅可以幫助大家在上海找到下一個價值窪地，也可以為其他城市選籌做更多參考。
那麼到底上海哪些房子漲得多，哪些房子漲得少呢。我們選擇了2006年那時還在有新房出售的10個小區，以下是各小區基本介紹及2018年的二手掛牌均價。
這是十個小區的地理位置分佈。從內向外，越靠近市中心的價格越高。
請大家讀到這裡，停留一下，猜一猜過去十二年，哪個小區漲幅第一，誰是倒數第一。
注意我們這裡猜的是漲幅哦，不是上漲的絕對額哦。
來公佈正確答案啦：這是十個小區的漲幅排名。
希望大家都答對哈。
漲幅第一的是位於外環外的大虹橋板塊西郊九韻城，過去十二年漲了13倍，2年多就翻一倍，十分驚人。漲幅最差的是內環內核心地塊的翠湖天地，就是今年梁朝偉剛買的那個小區，用了12年才漲了3倍，真是太慘了。
十年十倍背後的秘密
經歷12年的變遷，這些樓盤走勢嚴重分化，有些一路衝高，有些停滯不前。通過研究這些樓盤漲幅，還是有一些規律可以摸索出來的。
漲幅靠前的小區，有幾個特徵可以把握。
一是低基數。只有低價才容易出暴擊。單價從1萬不到衝到5萬，這個漲幅，努力一下還是能夠得著的。但是從5萬變成25萬，那就需要很大的想象空間了。哪怕是像翠湖天地、世茂濱江花園這樣品牌開發商的明星樓盤，在高價買入的情況下，漲幅表現都很差，所以歐神說拒絕高單價的CEO盤，是有數據依據的。
高單價房子的漲幅差，背後的本質原因是總價購買力限制。我們買入房子之後，不管是投資還是剛需置換，未來大概率是要出手的，所以買入時就要考慮接盤俠的購買力。一輪翻倍行情，一套房子從500萬漲到了1000萬，小白領咬咬牙，湊足6個錢包也就上了。但是從1000萬漲到2000萬，這個估計大部分人把牙咬碎了，也是夠不到的。
房產達到一定總價後，價格再向上流動性和溢價空間很差。北上深的購買力上限大約是在1600萬；南京、杭州大約是在800萬；重慶的購買力上限在400萬。基本是以內環內大平層的總價為衡量標準。
在購買力上限以上，價格衰竭非常快。比如上海超過1600萬的話，單價8萬的房子，就算再多20、30個平方，總價也可能只能增加100萬。因為購買已經達到極限，增量部分的單價意義不大。這就是豪宅漲的慢的原因，有個總價緊箍咒套著，客群有限，只能等待市場購買力慢慢打開天花板。
如果房票夠多的話，總價一樣，兩套低總價小房子比一套大房子漲的快多了。沒有房票的話，大面積低單價表現最好。
二是靠近產業園區。順著產業尋找低估板塊，也是非常有用的招數。買房增值永遠想到的是接盤俠的購買力。有產業的地方有高薪，容易形成購買力，現在什麼樣的產業最有前景呢，只有搞金融和高科技，才是有錢人。事實上，金融民工和碼農（特別是後者）是近郊次新拉昇的主力軍。
我一直對北京的西二旗印象深刻，它在北五環的西北角。那是一片神奇的土地，一條馬路上，坐落著百度、搜狐、新浪等眾多事業總部，環境幽雅低調。但是就在不遠處，還能看到破落的北方農貿市集的影子。可是就在這個距離天安門25公里，偏居一隅的神奇角落，房價卻高的驚人，次新的價格都在7、8萬。這就是多金碼農的購買力，硬生生把一個偏僻角落拉昇到三環房價水平。只要能博得產業園區高薪人群的喜愛，就不愁高房價沒人買。在上海，同樣也是這樣。前面舉例提到的張江湯臣豪園、金橋瑞仕花園、聯洋年華都靠近上海高科技園區和自貿區，區域內的高薪新移民是房價上漲的基礎。
三是處於城鄉結合部。這是我本人比較偏愛的買房打法，押注在主城區的邊緣附近。大城市的發展，每年在以1、2公里的距離向外逐漸推進。當一個地區從傳統郊區納入主城區的那一剎那，房價往往容易大漲。由於這些近郊板塊，一般都留存了大量未被徵用的土地，多以耕地、森林、廠房、倉庫等形式存在。有大量潛在土地的地方意味著政府將來有大量拍地收入，政府往往會優先將軌道交通、市政建設的規劃放在那裡，想象空間很大。比如前面例子裡上海漲幅第一的西郊九韻城就是位於大虹橋，受大虹橋利好刺激有一番暴漲。買房永遠買的是增量，買的是預期的變化，因此我們會提前佈局在城區周邊，佈局在有大塊土地的地方，靜靜等待城市擴張至此後的大漲。
好了，到這裡，我們簡單分享了找到大漲十倍板塊的一些經驗方法。研究城市板塊除了掌握前面那些技巧外之外，還需要結合所在城市的政府規劃、人文偏好、交通動線、產業引導、板塊房價綜合考慮，這需要大量的實戰分析和思考沉澱，新手一般挺難押中。
而買房這件事，試錯成本極大，與其自己四處碰壁，不如找到樓市老司機帶你飛。
閱讀更多 功夫財經 的文章
