今天，司法拍賣網上有20多套南京房產競拍，房源分佈在建鄴、雨花、江寧、江北、溧水、高淳等區，
有房源成交總價比市場評估價要便宜135萬！
有人說，司法拍賣房也是觀察樓市、房價走向的一個風向標，南京樓市是回暖還是降溫？一起來看看今天的法拍房傳遞了哪些信號。
這些法拍房低於市場價成交
在司法拍賣網頁上，我看到南京主城區拍出的房源多位於河西、江寧、江北和城南，大多房源的競拍成交價要低於市場評估價，部分房源流拍。
我將熱門板塊受關注度較高的法拍房競拍情況整理如下：
房屋檔案
房源：宋都美域9幢1單元403室，面積為128.57㎡
坐落：建鄴區恆山路141號
評估價：630萬
起拍價：441萬
成交價：625萬（較評估價便宜5萬）
摺合均價：48612元/㎡
備註：可貸款
位於建鄴區恆山路的宋都美域這套法拍房，成交價為625萬，均價（不含稅費）48612元/㎡，與評估價相差不大。
365二手房網顯示，該小區的二手房均價為49543元/㎡，周邊保利香檳國際、朗詩國際街區等住宅的二手房均價也達到了49000元/㎡以上。
房屋檔案
房源：楓情國度尚園3幢602室，面積為140.83㎡
坐落：雨花臺區雨花南路56號
評估價：397.32萬
起拍價：278.13萬
成交價：328.13萬（較評估價便宜69.19萬）
摺合均價：23300元/㎡
備註：可貸款
楓情國度尚園的這套法拍房，是141㎡的躍層戶型，成交總價328.13萬，比評估價便宜了近70萬元。目前該小區的二手房均價在30000元/㎡左右。
房屋檔案
房源：羅託魯拉小鎮42幢102室，面積為261.39㎡
坐落：江寧區竹山南路688號
評估價：803萬
起拍價：562.1萬
成交價：668.1萬（較評估價便宜134.9萬）
摺合均價：25560元/㎡
備註：可貸款
江寧羅託魯拉小鎮這套法拍房，是3層雙拼別墅，從競拍頁面上的圖片來看，房源保養較好，裝修風格偏中式↓
法院方出具的評估報告顯示，這套房的市值為803萬，最終拍賣成交價為668.1萬，總價便宜了135萬。我在365二手房網上看到，該小區掛牌的別墅二手房報價在29000-34000元/㎡不等。
房屋檔案
房源：東郊小鎮第三街區33幢601室，面積為135.52㎡
坐落：江寧區麒麟街道
評估價：215萬
起拍價：150.5萬
成交價：176.75萬（較評估價便宜38.25萬）
摺合均價：13042元/㎡
備註：可貸款
看到東郊小鎮這套法拍房成交結果的第一時間，我有點驚愕。雖說該小區的業主最近在為變電站、養老院等事件維權，司法拍賣的房子也不至於這麼便宜吧？
這套面積為135.52㎡的房源，法院出具的評估報告中寫明市值215萬，劃到單價15865元/㎡。經過34輪競拍，這套房以176.75萬元總價成交，單價13000元/㎡出頭。
我在鏈家APP查成交一欄裡發現，東郊小鎮第三街區的二手房成交均價為19999元/㎡，今年2月份以來，成交單價集中在17653-20579元/㎡不等。
房屋檔案
房源：浦州花園1幢3單元1709號，面積為128.83㎡
坐落：浦口區泰馮路90號
評估價：218萬
起拍價：152.6萬
成交價：181.6萬（較評估價便宜36.4萬）
摺合均價：14096元/㎡
備註：可貸款
位於泰馮路的浦州花園這套法拍房，面積為128.83㎡，評估市值為218萬，單價約17000元/㎡。經過53輪競拍，這套房以181.6萬元總價成交，單價14096元/㎡。
365二手房網上顯示，該小區掛牌的二手房源非常有限，報價在17500元/㎡左右↓
看完以上成交法拍房的基本信息，我總結了幾點共性：
1、雖然這些房源分散在河西、城南、江寧、江北等板塊，但相同的一點是：
成交總價均低於市場評估價。2、以上法拍房均為可貸款房源，相比很多需全款支付的房源，競買人的資金壓力相對小很多。
3、以上房源面積都比較大，最小的為128㎡，最大的為261㎡，不乏躍層、雙拼別墅房源。
這些房子無人問津
除了低於市場價成交的法拍房，今天還有一些房源無人問津，最終流拍。
位於建鄴區的典雅居2幢3號704室的法拍房，可貸款，戶型面積為106.52㎡，評估價為410萬元，起拍價383萬，劃到單價35956元/㎡，最終以流拍收場。
典雅居是1999年的房子，是河西最早建起來的住宅之一。從網頁上附的房屋實拍圖來看，房源裝修、保養等都還不錯，該房源也接受貸款↓
我在鏈家網成交一欄查到，典雅居二手房成交均價為35106元/㎡，3月初成交的一套92.8㎡戶型單價為36100元/㎡。從這點來看，該法拍房的競拍起始價沒有優勢，加上後期還要支付的各種稅費，需承擔的風險，流拍也是常理中的事。
另外還有江寧的兩套房子也無人競拍最終流拍↓
隨著網拍機制的成熟，越來越多的法院查封房產開始在網上競拍。確實有一些權利瑕疵小、價格便宜的高性價比法拍房可以撿漏。但隨著市場走向變化、買房人的理性心理等綜合因素影響，一些性價比不高或是存在較多問題的房子，會存在流拍現象。總而言之，法拍房可以去撿漏，但報名競拍前，一定要注意以下事項：
1、瞭解標的物情況包括瑕疵
司法拍賣/變賣公告、競買須知詳細說明了標的情況、處置程序、保證金及成交價款繳納的方式和時間、法律責任等重要事項。競買人在報名前應當仔細閱讀，並充分理解其含義，審慎決定是否報名。決定報名的，即視為完全瞭解標的，並接受標的現狀、已知或未知瑕疵、權利負擔。
競買人在報名前聯繫法院、輔助機構實地看樣，充分了解標的情況。另外，可以諮詢鄰居、管理處，關於該套物業是否滲水、裝修過的記錄。至於房產面積，可以到房產所在的國土房管分局進行核實。
2、合理的投標價位分析
有經驗的投標者，會根據市場行情，處理過程難易度，分析投標生態，評估最恰當的投標價位。標得到，又標得巧。
根據《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，網絡司法拍賣競價期間無人出價的，本次拍賣流拍。流拍後應當在三十日內在同一網絡司法拍賣平臺再次拍賣，拍賣動產的應當在拍賣七日前公告；拍賣不動產或者其他財產權的應當在拍賣十五日前公告。再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十。再次拍賣流拍的，可以依法在同一網絡司法拍賣平臺變賣。
3、悔拍保證金不予退還
根據《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，拍賣成交後買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用於支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低於原拍賣價款的差價、衝抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。悔拍後重新拍賣的，原買受人不得參加競買。
4、衡量最終購買成本
需要辦理過戶登記的，被執行人、買受人應分別按照國家相關法律法規繳納稅費（但實際操作中，可能會存在由買受人墊付被執行人應當承擔的稅費的情況；部分法院會從執行案款中優先支付買受人墊付的費用，具體情況以拍賣/變賣公告、競買須知為準，也可以諮詢法院、權屬登記機關）。
另外，競買人除了詳細看清拍賣的相關文件外，還應向法院諮詢，並且，最好自己去電力公司、管理處等部門親自查取相關的欠費數據。需要注意的是，拍賣標的物有可能存在沒有辦理房產證、需要補交地價及土地使用費等情況，稅費會較高。競買人需要衡量最終購買的成本與市場價的差距。
5、沒有房產證帶來的麻煩
在拍賣房產中，有不少是沒有房產證的，只有原業主的購房合同。在這種情況下，銀行不能辦理按揭，而法院一般要求在一定的期限內付款，這要求競拍人有較強的經濟支付能力。
競拍人最好到房產所在地的國土房管分局，詳細詢問拍賣房產的過戶手續及其相關信息，是否存在房產是非商品房或者是房產不能過戶的情況。查清楚產權是否明晰。
6、房屋當前是否存在租約
如果拍賣之前房屋帶有租約，那麼交房時就有可能存在租客不走、要求賠償等問題。法院雖然可以協助交房，但有時候也會有麻煩，例如原業主可能給自己的親屬居住，如果是原業主唯一房產，作為供養，法院也不能清走業主。
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