樓市持續火爆，房價一直居高不下，尋找物美價廉的房源，便成了大多數購房者的心頭大事。
配套齊全地段好的房子價格自然很昂貴。在這樣的背景下，法院拍賣的房產比正常價格低了低了三分之一以上，有的甚至只是正常房價的一半左右；這樣的低價房成了不少人選擇途徑之一。
但是這樣的低價房真的能放心大膽的購買嗎？購買法院拍賣的房子又會有哪些風險呢？
- 名詞解釋：
- “法拍房”是指被法院強制執行的房產。
- 當債務人無力履行按揭合同或者無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。
- 據悉， “法拍房”主要有四個主要來源，一是按揭違約產生，二是民間借貸違約產生，三是司法沒收，四是無主房產。
法拍房有哪些優勢？
- 優勢一：可以避開限購令。
法拍房的面積大小以及所欲區域、買房人本地或是外地戶口、購房資格等在法拍房面前都不受影響，均可參與法拍房競價併購買。
- 優勢二：成交價格低於市場價。
根據人民法院關於財產拍賣的規定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或市場價的80%。而房子一旦出現流拍，就會再次降價。
- 優勢三：可以規避部分稅種。
在辦理產權過戶出具了法院的協助執行書後，法拍房只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營業稅。但目前這種操作方式尚存一定爭議。
法拍房有哪些風險？
- 風險一：房屋所有權證的辦理難以確定
在購買拍賣房時，要看該房屋在拍賣前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬於合法登記的房產且產權手續齊備，則可依據法院的協助執行通知書辦理房屋所有權證。
- 風險二：房屋質量沒保障
因為在法院委託拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對於房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。
- 風險三：法律規定的執行迴轉
“執行迴轉”即是在執行程序結束後，原據以執行的法律文書經過法定程序被撤銷，以至於取得財產的一方當事人喪失了取得的合法依據，法院重新採取執行措施，將已經執行的財產退還給原被執行人，恢復到執行程序開始前的狀態的情形。
- 風險四：購房成本風險
首先，法拍房必須全款付清，不支持貸款。按照規定，法拍房在競拍結束後，購房者需持法院出具的《執行裁決書》、《協助執行通知書》等文件，才能辦理過戶等手續。但文件何時出，需根據案件進展情況來定，複雜的案件能拖一年半載。
其次，實際購房成本加上拍賣佣金可能要高於相同戶型、面積的房屋。法拍房交易過程中要繳納保證金及拍賣公司的佣金。保證金在拍賣成功後衝抵放款，否則退回；支付的佣金比例一般為房價的1%—5%；如果土地使用權有問題，還需繳納土地出讓金。
- 風險五：實際居住人拒絕搬離房屋
如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣後也有可能會發生實際居住者拒絕搬走，進而引發新的訴訟。
“撿漏”，是普遍存在的心理，但劃不划算，因人而異，因情而定。建議普通購房人認真考慮，對房屋情況作出認真查清，在作出競拍決定。
閱讀更多 CricBigDataWX 的文章
