香港樓市，已經在崩潰邊緣。
9月27日，香港匯豐銀行宣佈，將港元最優惠貸款利率由5%上調至5.125%，這是匯豐銀行12年來首次提高最優惠利率。
這標誌著逾10年的超低息環境宣告結束，全香港由放水轉向緊縮，這是對香港樓市的又一記重錘。
此前的8月，香港樓市就已出現崩潰前兆，整體銷售量環比下跌約17.3%。這是香港樓市連續兩個月下跌。
狂風暴雨已迫近香港，震盪之下，香港樓市作何反應？
1
風雨：有人降價有人毀約
說起高房價，言必稱宇宙中心北京、魔都上海，北上廣深這幾個中國一線城市一直是中國房價的四大支柱。但要說我們周邊房價最高的城市，不是北京也不是上海，而是香港。
香港蟬聯全球房價最貴城市榜首的位置已經8年，在2017年最高房價可達人民幣74萬元/平方米。因此說起房價，香港才是名副其實的宇宙中心。
但就是這種房價一直坐著火箭網上躥的城市，竟然有人在買房成交前夕毀約，連定金都不要，好像是要擺脫一個燙手的山芋。
不久前，新界大鋪一處樓盤，一間價值725萬港幣的房產被買家突然取消認購。而這樣做的代價就是，買家將損失5%的定金。相當月31.6萬元人民幣。即便是放在人均收入是大陸幾倍的香港，這也差不多是普通人一年的收入。
另一處，香港馬頭角一處樓盤，也有買家毀約，而且將因此面臨200萬港元的損失。這相當於普通人差不多7年的收入。這位買家說不要就不要了。
這不是為了炫耀自己的土豪身份，而是經過精明的盤算。
香港最大的開發商新鴻基地產（是的，現在香港地產龍頭真的不是李嘉誠），近期將位於九龍區南昌MTR站的樓盤降價到2.4萬港幣/平方英尺。這比去年12月上一批銷售時的價格降了10%。
對買家來說，如果自己在此之前簽約，就意味著自己幾個月之內，就損失了10%的購房款。相比之下，5%的違約金和10%的房款損失，哪一個更划算呢。現在不過是放點血，如果硬生生挺到開發商降價銷售，那就無異於斷臂。兩害相權取其輕的道理，他們比誰都明白。
但是，這可是宇宙中心香港，是房價可以突破天際的香港，居然有開放商要降價賣房，豈不怪哉？
事出反常必有妖，連開發商都急得不行，從此處便可見香港樓市現狀之一斑。
2
內憂：徵空置稅，上調貸款利率
100萬美元在核心區域只能買到20平米，香港樓市已經成為窮人的地獄，中產的黑洞。
這次香港樓市的“驚變”，來自於香港政府的重拳。
6月28日，香港特首林鄭月娥在香港行政會議特別會議上表示：將對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收樓價5%左右的空置稅。據報道，香港今年大約有9000套這樣的新房。
也就是說，如果開發商建好了房子不賣，捂盤惜售坐等漲價，只要超過6個月，就需要繳納空置稅。而房地產行業現金流就是命脈，這也是碧桂園之類的房企拼死做高週轉模式的原因。空置稅的開徵，使得開發商手上多一套空房，就要多交十幾萬的稅金。因此，手上有盤的開發商都像熱鍋上的螞蟻，愁著怎麼把房子在6個月之內賣出去。
另一面，香港樓市租金收益率作為衡量樓市冷熱的指標之一，危機已經初現。其租金回報率最高的40平米以下的戶型單位，今年6月份的租金回報率約2.6%，創下歷史新低。
而大部分香港樓市投資者都是以租養貸，租金的下降，意味著投資收益在下滑。扛不住的投資者，將逐漸出局。
美國年內已經第三次加息，這是壓在香港樓市身上的另一座大山。因為這導致匯率和美元掛鉤的港幣，也不得不跟進加息。香港三大發鈔銀行匯豐控股、中銀香港和渣打香港，將按揭貸款利率上限至2.35%，匯豐銀行最優惠貸款利率亦上調至5.125%。而且，根據瑞銀的預計，按揭利率未來還有50～75個基點的上升空間。
香港特區政府於5月中發佈的第一季度經濟報告顯示，香港市民的供樓供款負擔比率（即面積為45平方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數的比率）進一步增至大約 66%，遠高於1997至2016年期間45%的長期平均水平。這意味著市民需要將收入的60%以上用於按揭還款。而且在加息和樓市持續上升的情況下，明年供樓負擔比例可能達到70%。
銀行放貸時需要審核貸款者的收入水平，利率上調後，對申請者的最低審核水平當然會相應上調。因此，這實際上就把一部分人完全擋在了樓市門外，購房需求被硬生生攔截了一大塊。
香港整體大環境已經對樓市造成了破壞性壓力，下行只是開始。
3
外患：內地資金減少，美元加息抽血
除了內部風雲滾滾，外部同樣面臨著嚴重壓力。
首先，香港樓市多年來不斷上漲的倚靠，與內地資金的不斷流入有關。
1995年開始，香港迴歸前的最後十八個月，香港樓價就升了50%。如果將這當作是迴歸前的積極反應，那就想得太簡單。這些資產基本出自洋人之手，而接手者則更多是“紅籌”。重要時刻，穩定市場是政治剛需，因此，“北方”當時從洋人手上接了不少商鋪大廈。
那時在香港人人都相信，“北方”一定會接盤。事實證明的確如此，而且，之後香港作為中國經濟最為發達的地區，對整個中國都有巨大的吸引力。僅2017年，內地對香港住宅用地的投資金額高達70億美元。
美元步入升值週期則將全球資金盡數吸往美國，使各方都面臨流動性緊張，內地也是如此。因此，內地資管日益趨嚴，這使得香港樓市中來自內地資金正在減少。
2018年上半年，中國內地對香港住宅用地的投資金額累計為8.35億美元，如果保持這一趨勢，全年投資額僅為16.7億美元左右，不及去年的總額的25%。
香港樓市這個大熔爐下，缺了相當大的一根柴。
美元升值就像一臺強力磁鐵，將全世界的資金都吸到美國。無論是大陸還是香港，資金面上的流動性緊張是一個共同的問題。
2018年上半年，恆生指數下跌3.09%，而且跌勢並沒有好轉的跡象。實際上，如果觀察恆生指數的K線圖，可以看到從年初開始，恆生指數一直處於跌跌不休的態勢。
香港實行的金融開放制度，與內地的外匯管制不同，資金進出完全自由，只要利差出現，就會有大量的換匯需求。因此，匯率波動之下，香港需要不斷投入資金穩定匯率。僅8月15日、16日兩天，香港已經4次出手拋出美元、買入港元，合計買入約168億港元。
美元施壓下，港元穩匯率的壓力空前增大。市場普遍預期美元在年內還將有1次加息，這也就意味著，美元仍將走強，香港也將不得不持續投入鉅額資金用以穩定匯率。
被抽薪澆水的香港樓市，已經走到黑洞門前。
4
下落：深不可測
香港樓市曾是比北上廣深更離奇的神話，造就無數地產富豪、炒樓高手。在香港，大小明星、老闆，市井小民，始終相信，樓市是讓他們翻身或者更上一層樓的法寶。而長久以來，香港樓市也的確不太讓他們失望。
此前，香港樓市這個全球房價最高的市場剛經歷了連續27個月的上漲。
說到這裡，有一種疑惑存在於很多人心裡，香港房價是怎樣走到全球最高的？
上世紀60年代，香港房價起飛，房價上漲的最大原因，就是前港英政府的高地價政策。港英政府掌握了整個香港的土地供應，一步步一點點放出這些土地，坐享土地升值帶來的巨大收益。
直到1997年，香港迴歸大陸，彼時香港房價就已經是全球第一。董建華出臺了著名的“八萬五”計劃。簡單說就是要每年供應不少於85000套住房。
如果沒有遇上97年的亞洲金融風暴，很難說這個政策最後結果如何。但世間沒有那麼完美的事。97年的亞洲金融風暴，使得作為亞洲金融中心的香港受到巨大沖擊。兩相疊加之下，香港樓市一落千丈。當時，很多人的物業普遍貶值70%。這一下，惹毛了花大價錢入場的中產階級。
眼看自己要被消滅，手中的資產成為負資產，中產階級坐不住了。
2003年，香港50萬人“上街”，反對樓價下跌。董先生退下舞臺，繼任者開始走向與“八萬五”相反的方向。當時，“房屋與規劃地政局”局長孫明揚，出臺了“孫九招”，全面收緊了房屋地鐵基建的土地供應。此後3年，香港土地供應量為零，整個房地產市場猶如被冰封一般。
在極低的供應量之下，香港樓市自然漲勢如虹。一直到現在，香港土地供應仍舊處於很低的水平。
其實，香港並不是傳言中的地少人多，相反，香港有大量土地，其中40%是郊野公園。香港用作城市發展的土地，佔比不過25%，其中用作住宅的土地僅佔7%。只要再拿2%的土地出來發展住宅，就可以改善50%居住面積。
從新房供應量來看，香港每年的新房供應量只有約20000套，與香港250萬個家庭的需求相比，供需比不到1%。
有產者不願意自己成為負資產者，脅迫政策制定者出臺有利於自己的政策。政策制定者經歷過當年加大供應帶來的社會隱憂，也樂於配合。至少，減少賣地帶來的損失，還可以從提高地皮價格上來獲得補償。
香港房價，在房東和政府的相互“扶持”下，走過了轟轟烈烈的十幾年。
而在香港以北的廣大土地上，無數房地產玩法都和這個城市如出一轍，他們走過的路，在那個地方，都會再走一遍。
作者，金牛公子
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