來源：RET睿意德（ID：retweixin）
“如果你厭倦了倫敦，你也就厭倦了生活”，現代人依舊用200年前薩繆爾·約翰遜的話表達著對這個城市的熱愛。她的古樸與摩登、開放與守舊以一種迷人的方式融合在一起，展示著昔日的光輝和當今的繁盛。倫敦的商業即使與其他歐洲國家首都相比也獨具一格，厚重歷史的外殼下有著多樣的、富有活力的內核。
倫敦市中心150年來規模最大的再開發項目——國王十字（King’s Cross），便是這座城市的縮影，歷史的痕跡與現代商業需求相連結，是目前倫敦最具熱點的商業項目之一。然而在整個20世紀，歷史遺留問題使國王十字成為倫敦的落後地區，聚集著大量貧困人口。在過去的20年中，國王十字是怎樣獲得新生的？它能給古老城市的新商業帶去什麼樣的啟示？
國王十字項目位於倫敦市中心偏北處，地鐵線路發達，靠近倫敦金融城、金融中心金絲雀碼頭以及多個倫敦地標性建築，如大英博物館、白金漢宮等。良好的地理位置使得它從工業革命時期起便成為工業物流重地，又在戰後英國去工業化浪潮中淪為廢棄工業用地。70年代後，國王十字街區居民貧困，市面蕭條，加之聚集低端夜店與俱樂部等，更是為區域的安全環境增添隱患。
總體來說，改造前的國王十字街區面臨著交通環境阻塞、經濟增長乏力、區域形象不佳、廢棄歷史建築留存、公共空間匱乏、產業發展緩慢等問題。1995年，由於需建設“歐洲之星”停靠站，國王十字街區才開始徹底改變。
1. 城市心臟地帶引發多功能、多特質規劃
複雜的歷史背景雖伴隨著多種改造規劃難題，但國王十字項目踐行了以打造高質量城市環境、保留特色歷史建築、保護城市公共景觀為基礎的開發策略，高效利用地塊，使得開發過程清晰明瞭，打造了一個錯落有致的國王十字區域。
功能規劃
項目改造以攝政河為界，南北兩區分別以辦公和居住功能為主，在建築接地層均設置了大量的商業和服務業，具有良好可達性。目前該區域具備了辦公、零售、住宅、教育、劇場、酒店、綜合交通運輸等功能，各個功能板塊相互作用，相輔相成。
空間修補
國王十字區採用修復和織補的方法更新區域內的物質空間，提升區域可達性。項目新增道路增強了場地內外車行聯繫，設計兩條主要步道鼓勵步行，利用半開放的室外空間增加行為活動的趣味性。此外還構建了貫穿場地南北的線型公共空間體系，串聯區域內主要節點，並在區域邊緣設置對外服務公共設施，滿足周邊人群需求。
以人為本的公共空間打造
公共空間作為交流、融合、共通的所在，把人放在第一位是更好地為商業空間增添人文價值，建立舒適宜人的環境，增強人與人之間交流與連接的關鍵。國王十字項目確保不出現遠離熱鬧的廣場或街道的場景，並且以此吸引租戶，提升空間價值。整個項目大約有40%的區域是專門開放的空間，用來提供給每一個參與者，包括家庭、工人、學生、老人和年輕人等，並增加10片新建的公共空間、20條新增路網、景觀和公共藝術設計，提升了項目的整體形象。
2. 升級利用現有資源是提升附加價值的簡便辦法
國王十字街區改造前的交通樞紐與歷史建築雖然老舊，但同時也提供了珍貴的歷史實物資料。國王十字項目沒有一味大刀闊斧地改造，而是合理保留了舊時痕跡，保護歷史，也創造新鮮。
交通樞紐的升級利用
國王十字區佔據倫敦市中心重要位置，承擔城市交通運輸的重要功能，是人流的導入口，因此，對其進行升級改造有利於增強其作為交通樞紐的使用效率。聖潘克拉斯火車站與國王十字火車站在復修與新建的同時還增加了零售業態，別具一格的餐飲與零售功能的開發滿足了旅客需求，同時引入特色IP刺激旅客消費，使得車站成為一個獨特的商業空間。因其便利的交通讓車站保持高度開放，也吸引了周邊市民就餐與購物，彌補了倫敦北部高質量商業的空缺。
引入文化地標
除了改善業態之外，國王十字街區還引入了世界頂尖的設計學院中央聖馬丁，不僅創造了新的文化地標，打造了藝術氛圍，還吸引了博物館、畫廊、藝術空間等文化空間入駐國王十字，奠定了該區域創新、活力的基調。中央聖馬丁藝術學院的入駐解決了一部分舊建築的再利用問題，還新建了通往學院的步行道，不同文化創意形態的單間、工作室設在走道兩旁，將中央聖馬丁藝術學院“創意倉庫”的能量輻射向整個街區。
歷史建築的修葺與改造
維多利亞時期的歷史建築數目眾多，多與鐵路和工業發展史有關。歷史建築的留存讓區域更有特色，與過去的文化建立連接，通過改造翻新發揮社會與經濟功能。國王十字對歷史建築的保護分為三種方式：保留原有極具特色的建築，基於原貌開發新功能；拆除主體，部分創新；新舊結合，相互呼應。這些方式被利用在改造商鋪、購物中心、寫字樓外牆等，展現了新舊結合的奇特街區風貌。例如，維多利亞時期的拱形廊橋就保持了原貌，加入商鋪後成為了購物街區。
3. 商業配套與運營，填充在冰冷框架裡的鮮活內容
為了打造一個一改往日面貌的活力街區，在合理安排框架之後，商業配套內容幾乎就是國王十字項目的靈魂，人們的體驗與感知都將建立在這些內容的基礎之上。
潮流與藝術，老城裡的新生活
國王十字街區的商業各有特色，為滿足不同社群的消費興趣，開發商採用了先建場所，再完善業態的手法，把國王十字項目的多元化體現得淋漓盡致。國王十字零售商業分為七個板塊，每個板塊針對不同客群，其定位也有所不同。項目現有零售規劃面積4.6萬平方米，目前包含零售、餐飲、休閒娛樂、超市業態，其中休閒娛樂包含酒吧、劇場、畫廊等。
以中心商業 Coal Drops Yard 舉例，它是國王十字街區內的一個購物中心，在這裡，藝術、文化和娛樂的結合形成豐富多樣的特色，時尚潮牌、輕食、連鎖超市、咖啡廳、酒吧等業態豐富，是滿足不同背景人群需求的商業空間。
公共空間，國際都市人群融合地
前文提到，公共空間佔國王十字街區總面積的40%，市中心慷慨的公共空間放眼整個街區，而不僅僅只推廣某個單一建築，並不斷改觀國王十字在市民心中的形象，吸引人群來此聚集。項目對過往街區歷史進行再創造，打造出了安全潔淨的街區環境，以及倫敦最大的戶外、免費的公共 Wi-Fi 體驗區。
為了營造獨特的街區氛圍，帶動市場熱度，全年化的街區活動安排使得該地區一直保持活力，造成人群集聚效應，包括戶外運動、親子活動、藝術&文化、音樂&舞臺等，活動強化了整個街區的文化屬性。這些活動多樣且充滿驚奇，更重要的是具有開放性，在多民族的倫敦包容來自不同文化背景的人群，排他、陌生的感覺在這裡不見蹤跡。
查爾斯·狄更斯寫盡了維多利亞時代倫敦的不堪與冰冷，但卻也不可否認地愛著這座城市。他在1836年出版的書信集《博茲特寫集》中這樣描述自己在早上起床出門的場景：“在你艱難地向國王十字街走去，經過滑鐵盧廣場的時候，聽見時鐘敲五點一刻，你這才發現自己被過早叫醒一小時。再折回家去呢，時間來不及；又沒有門開著可以走進去的地方，因此除了繼續向前走，別無他法。”
狄更斯不知道的是，那個讓他在倫敦的晨霧中感到別無他法，只能繼續前進的目的地，如今會有熱氣騰騰的早點等著熙來攘往的旅人。與其說沒有現代科技就沒有今天的國王十字，不妨說真正讓狄更斯的國王十字成為今天這個樣子的，是商業在物質世界裡對人需求的真正關懷，而後為人們提供的嚮往已久的溫熱的生活場景。
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