對話老闆
300萬精英階層關心的財富先機
9月26日，在艾佳生活舉辦的家居行業高峰論壇上，中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵發表了這個觀點。
李鐵稱，潛在的購買住房人群將有5億左右。一部分是當前的存量市民化人口，2.87億在城市務工的農民工；另一部分是未來新增的城鎮化人口，常住人口的城鎮化率，如果以每年1個百分點增長，到2030年，常住城鎮人口約10億，新增約2億。
2017年，中國常住人口城鎮化率達到58.52%，常住城鎮人口達到8.13億。不過，戶籍人口城鎮化率只有42.35%，戶籍城鎮人口約5.9億。
日本、美國作為發達國家，在城鎮化過程中，都曾經出現過房地產泡沫。具體來說，1986-1990年，當時城鎮化率約77%，經濟增速約4.5%的日本出現了房地產泡沫時期；2002-2008年，當時城鎮化率約81%，經濟增速約2.2%的美國也出現了房地產泡沫時期。
對比中國，2017年，城鎮化率才只有58.52%，經濟增速達到6.9%。
李鐵稱，中國目前的城鎮化還處於高速增長階段，隨著宏觀經濟形勢的發展，未來可能會放緩增長速度。不過，即便如此，中國也還有龐大人口規模的優勢，每提高一個百分點，就會新增1000多萬的城鎮人口。
在住房問題改善方面，還有需求。比如出現一套房向二套房的消費需求轉變；住房郊區化已經成為國際城市發展趨勢。尤其是住房質量提升的改善性需求，中國的建築平均壽命遠低於英國（132年）、日本（100年以上）、美國（74年），只有25~30年，因此城鄉危舊房改造、農村人口進城農村住房拆除，都對未來的房地產發展有著相當大的影響。
此外，還要考慮住房投資保值的需求。在中國，購買住房已經不僅是滿足簡單的居住需求，還要解決投資，甚至有保值功能，這個功能決定了住房在中國有著長期的需求。
再比如，農業轉移人口回鄉後的購房需求也在發生變化。從過去農業轉移人口外出掙錢後回村裡蓋房，到如今回鄉後多到縣城和小城鎮買房，這主要是為了解決子女教育和老人就醫的問題。考慮到國家政策鼓勵進城打工人口回到縣城去創業，短時間內，三四線城市的房產還會有所提升。
從新增租賃住房改善需求來看，在2017年，中國租賃人口占總人口的比重只有11.6%，低於美國（35%）、日本（33%）；中國租賃房屋佔總房屋的比重為18%，也低於美國（37%）、日本（40%）。以2030年中國城鎮人口預計達到10億，租賃人口占比接近日本水平，達到30%為指標，可大略估計出來，未來租賃人口為3億。
李鐵表示，可以充分利用都市圈空間的廣闊性，通過發展中小城市和小城鎮，來增加中低收入人口的住房供給，由此緩解房價上漲的壓力。因此，要嚴厲遏制房地產導向的產業模式，遏制土地財政；擯棄以行政轄區主導的房地產調控模式；區分主城區政策和轄區政策，解決中低收入人口住房供給問題。
至於改革，他認為，不是要打壓房地產公司，而是要加快戶籍制度、土地制度和行政管理體制的改革。
具體來說，在北京、上海等人口流入地區，解決長期打工人口的市民化政策，將他們的消費需求從農村轉向城市，從家鄉轉到就業地，這可以帶來很大的效益；土地改革是驅動房地產發展最重要的動力，如果不允許集體土地參與，將會極大遏制房地產行業的發展；釋放中小城市和小城鎮發展活力，在都市圈發展中小城市和小城鎮，疏解大城市的供給壓力。
同時，在增加產業和集聚產業人口時，特別是在都市圈範圍內，房地產應該依託增加供給來解決。因為房地產在發展的同時，也會帶來基礎設施的投資和建設，起到刺激內需的作用。
此外，要推動住房租賃市場的穩定發展，通過市場調節來滿足未來3億左右租賃房屋群體的需求。比如，在集體土地上建設出租屋，租金便宜，配套設施完善，市場會非常穩定；再比如，把土地賣給穩定的長期經營者，逐步完善租賃市場。
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