现在不仅是在北京这样的大城市，很多城市都面临车位紧张的问题。自从2016年国家发改委放开小区车位定价权后，我们可以看到关于小区车位纠纷的报道就比比皆是，本案例中的T小区绝不是个案。
那我们怎么看待这个案例呢？中国社科会科学院研究生院公共管理2017级同学组成案例小组，多方取证调研，做出如下分析：
1、 放开定价权后出现的三个问题
1.1科斯定理的 “ 失灵 ”
科斯是1991年诺贝尔经济学奖的获得者，科斯定理论述的是法律权利与市场资源配置效率的关系——在双方的交易中，法律规定了双方最初的权利配置，但归根结底市场才能决定权利的最终配置。
然而在现实世界中，科斯定理所要求的前提往往是不存在的。正如我们在前面案例中所描述的那样，小区车位是全小区公共物品，开发商和物业公司需要和全部小区业主达成一致，只要其中有一部分业主同意，有一部分业主不同意，最终的定价标准就无法达成。特别T 小区未能成立业委会，开发商自己需与和诸多业主一个一个的沟通，这就导致沟通成本极高而使得开发商从一开始就会放弃沟通，转而寻找其它低成本的解决办法，比如许多潜规则的运用，而此时事情陷入僵局，市场失灵出现。
案例小组认为：即便是车位产权归开发商，车位被认定为私人物品，但业主购买或租用车位一般只能在自己购房的小区内，因此开发商在某种程度上具备了天然垄断的优势。既然是垄断，那车位的分配和管理也不能完全按照市场规律和一般的市场交易规则进行调节，就需要由政府进行配套政策的干预。
2.2 、 社区自治缺位被 “ 集中凸显 ”
当市场出现了失灵现象，就需要政府的干预调控。而眼下没有相应的政策法规来调节，就使得T小区的僵局无法破解。特别是T小区交付未满两年，入住率低，无法召开业主大会、成立业委会。整个社区自治机制处于空白地带。代表民意的居委会无法以合理合法的身份干预，既无法用行政手段驱使开发商和小区业主达成一致，也无法通过情感手段进行有效调节。
案例小组发现：街道居委会社区服务站实际上处在一个非常尴尬的位置。在理想状态下，居委会、业主、开发商物业三方应该相互牵制相互合作。特别是作为中间方的街道居委会，应该具有一定的法律调解裁决职能，才能在关键时候“做的了事，说的出话”。然而在我们现行的法律框架内，居委会、业委会、开发商物业是三个平行的不互相发生关系的组织。你可以提出建议，但是听不听，还是自己说的算。因为这个原因，本应处于中间调停的居委会无法发生实际作用，最终只能放弃不管。
3．3 、 个人 “ 寻租 ” 的产生
当开发商与所有业主沟通成本过大时，便会寻找更低成本的解决方案，比如私下收买业主代表，本案例T小区林先生也遇到但拒绝了开发商。可这不排除有业主会以私利为目的争当业主代表。也就是说，市场失灵加上社区自治体系的缺失，导致了个人寻租的产生。而其他业主最终只能被动接受，造成了更大的不平等和不透明，甚至业主之间也会产生分歧和争执。
2、 健全切实可行的配套措施：
随着政府治理理念的不断先进和成熟，将更多可以由市场决定东西交给市场是无可厚非的，这也必将是我们的改革方向，但这里必须有一个重要的前提条件，就是要具备相对完善的市场机制环境、健全各种配套政策。因此政府应针对现有市场机制的不足建章立制，大力发展和完善完全竞争的市场环境所需要的各类法律法规，提升政策实施的体系化与切实可操作性。
而具体到本案例，特别是尚未成立业委会的小区，案例小组提出两个具体建议：
2.1售房时必须告知车位价格
现如今，开发商先售房再售车位可以说是一种非常普遍的销售方式。这样对开发商的好处是可以随着房价的升高从而抬高车库的销售价格。根据本案例我们可以看到开发商可以销售其拥有产权的车位，但其何时销售，是否必须与房子一同出售并没有明确的法律规定。
先卖房再卖车位，当业主已经购买了某小区的房屋时，只得购买本小区的车位，这就失去了自由选择的权利。因此案例小组建议，与其指望业委会与开发商在事后来回扯皮谈判，不如把问题解决在事前，从一开始就明令规定开发商必须在售房时就一同公布车位的租售价格，让消费者掌握全面信息，然后根据自己的经济能力选择是否要在该小区购房和租买车位。
2 2 、 居委会有权支配部分物业费
如上分析，居委会应该获得一定的调解裁决职能，比如获得部分物业费的支配权。如果部分物业费作为小区各种自治活动的基金，那居委会就可以在业主、物业公司面前充分发挥职能，进行各种有效的沟通协商。直到小区业主大会召开、业委会成立之后，再将原属于业主大会、业委会的职能以及部分物业费支配权归还给业主大会、业委会。
看完案例小组的分析，小科回想起自己小区类似的遭遇，佩服他们的调研分析能力，从案例小组的角度发现问题并给出解决的建议，确实具有公共精神。不知道读者朋友们有没有耐心看完，有什么话要对案例小组说呢？欢迎在评论区留下宝贵的意见。
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