全世界範圍內，能夠長期將房地產作為支柱產業，數次掀起全民造富浪潮，擁有數億死忠信徒的國家，一定非中國莫屬。

在我國，不看好房地產，也不指望靠房子發財的只有兩類人：赤貧階層和頂豪階層。

除此之外，所有人奮鬥的終極夢想就是買房、換房，最終通過持有大量的房產達到財務自由，這種人就是最典型的房教教徒。房教的宗旨只有一條：過去以及將來，房子都將是創造財富和承載財富的唯一保障！

毋庸置疑，沒有房地產行業的崛起，就沒有我國過去二十年經濟的高速發展。雖然我們現在開始意識到被房地產深度綁架的危害，但是未來10-20年我們仍然還得依靠房地產來保駕護航，平穩過渡。

都說房地產已經從黃金時代進入白銀時代，但我覺得不夠準確，更確切的說，應該是從無序時代進入價值時代。

在邁向新時代的今天，我想從趨勢和實操兩個方面，為各位房教教徒分享下今後房產投資的思路和心得：

1、趨勢

一、我國樓市的漲跌行情，從來沒有任何一次是脫離政策而單獨存在的，讓它漲，它一定會反彈，讓它跌，它也一定會下探。西方的所有經濟原理在我國統統失效，千萬別死板的套用發達國家的先進經驗。我們的經濟規律，其實非常簡單，記住一句話就足以掌握：千萬別頂風作案！

二、全國樓市一盤棋，漲跌都從一線起，二線緊隨其後，三線隨風擺動。所以，三線投資看省會，省會投資看一線，一線投資看政策。一二三線各級城市的房價漲跌時間間隔基本為6-12個月。

三、從根本上講，樓市是最典型的預期經濟，房價也根本不存在絕對的高與低，政府引導下的大多數人對後市的判斷就是預期。預期向好，100萬/平也便宜，預期變差，5000元/平也還是貴。所以，判斷樓市，別講貴賤，只講預期。

四、未來，國家再次大規模的直接刺激房地產，來拉動經濟增長的傻大粗做法，極大概率不會再次出現，房價兩年翻倍的吉尼斯世界紀錄也不會再被打破。所以，奉勸那些已經思維定勢的炒房客，高槓杆模式會死的很慘，沒有了暴漲，何處安放你那高到雲霄的槓桿？親們是否還記得2015年6月股災之時，那些融資融券被強行平倉，瞬間傾家蕩產的賭徒嗎？

五、只要不徹底改變城鄉二元的土地結構，農村集體土地不能真正入市，從根本上解決城市土地供不應求的局面，北上廣深四個一線城市的房價就會一直漲下去。也許過程中會有坎坷，也許短期內會有反覆，但是，長持一線城市的房產仍然是抵禦通脹的明智之舉。

六、別盲目聽信磚家的建議，自己要學會分析房產成交數據。一線和重點二線城市房地產冷暖，別看新房，看二手房。連續3個月二手房成交量大幅上漲，說明行情正在啟動，如果持續下跌，或者保持平穩，說明還處在淡季。至於三四線嘛，就別分析了，下一次行情估計要等8-10年。

七、千萬別再天真的奢望房地產稅可以降房價了，它的功效比限購、限貸和限售差遠了。想要降房價，對於高層來說易如反掌，根本不用大動干戈，費時費力的出臺什麼房地產稅。當然，也別單純的認為房貸利息和房租可以抵扣個稅，就會迎來房價上漲的行情，想要啟動房價，房貸利率上浮比例下調5％就足以逆轉預期。

八、房價上漲都是曲線運行、有漲有跌的，但每輪上漲之後的回調，房價絕對不會跌回到上一輪週期的高點，簡單點說就是，這輪房價下跌絕不會跌回到2015年。

九、從全國範圍來看，具備房產投資價值的三四線城市，只有環京、環滬和環深的部分衛星城。除此之外，別無選擇。

二線省會城市周邊的衛星城根本不具備投資價值。因為，二線城市正處在全面崛起、互相競爭、瘋狂搶人、擴大版圖的階段，就像90年代的深圳廣州和2000年的北京上海，強大的虹吸效應會把周邊所有的人力和資源全部吸乾，只有這樣才能代表本省參與全國競爭，贏得中央的政策和垂青。所以，二線城市還遠遠沒有發展到人口和產業外溢，帶動和輻射周邊小城市共同發展的階段。

十、三四線只能投資教育，千萬別投資房產。三四線城市的這輪房地產盛宴是典型的人工泡沫，只負責吹，不負責管。最好的結果就是泡沫逐漸收縮風乾，而不是驟然破裂。

鄭瓊的紀錄片《出路》把身處三座城市三個階級的三種不同人生血淋淋的呈現出來。正如湖北小鎮青年所說：“我知道這個社會不公平，我也接受這種不公平，但是在我的努力下，我只希望我的下一代可以達到北京女孩的那種狀態”。

如果你生活在三四線城市，滿足子女最優質教育之後還有積蓄，那麼以下建議供您參考：閒置資金100萬，你可以去銀行買點保本理財或者基金；閒置資金500萬，可以去省會城市想辦法投資房產；如果閒置資金1000萬，你可以去北上深搞個房票投資住宅。當然，破限購的辦法有很多，拿上海來說，找個房票假結婚，最低也就10萬元，孵化公司辦理人才引進也就幾十萬。

2、實操

十一、那些告訴你現在樓市下行週期適合買房的磚家根本不懂房地產。因為房價下跌到什麼程度，下跌還會有幾年，沒人能夠預測準確，所以，現在買入就是被套牢。最佳買入點一定是樓市鼓勵政策出盡之時，因為那時才是房價最低點，而且買入的稅費成本也最低。當然，等不及的剛需請自便。

十二、樓市下行期，對所有計劃買房的人來說，都是千載難逢的好機遇。此時最適合做兩件事，一是趕快攢夠首付款，二是趕快把要置換的房子賣掉，千萬別擔心樓市突然上漲會踏空，上面不發話，誰也不敢漲！

十三、只有退潮時，你才能看清是誰在裸泳。房價下跌時期，要注意留意各個板塊、各個小區的下跌幅度，以及拋盤數量，今後自己買房時就要從房價跌幅排行榜從後往前選。房價上漲都是感性的，下跌才是理性的。跌幅大的一定有硬傷，最抗跌的才應該是你的選項。

十四、人生兩件事要趁早，一是出名，二是買房。千萬別覺得積蓄不多就一拖再拖，對於絕大多數家庭來講，集三代之力，匯六個錢包，湊夠20-30％的首付，還是可以做到的。能買多大買多大，把現金和貸款都用足。買房是對你工作的激勵、人生的鞭策。不買房，你的積蓄也會花到其它地方。千萬記住，買房窮三年，觀望毀一生。

十五、買人生第一套房，別總想著哪裡升值潛力大，哪裡現是窪地，買在離公司不遠的市區，騎小黃車或者坐個三五站地鐵上班，會讓你的幸福感爆棚，大城市居而不易，把全部的精力花在工作和賺錢上，遠遠比每天浪費幾個小時疲於奔命強。

十六、在滿足了自己居住舒適度的基礎上，投資房產的套數多比面積大更有優勢。小戶型的租售比和投資回報率都要明顯優於大戶型。因此，在總預算不變的情況下，寧可買三套小戶型也別買兩套大戶型，此外更重要的一點是，小戶型抵押和變現會更加的靈活。

十七、每個城市都有自己的富人集聚區。如果你實在不知道投資哪裡，最簡單靠譜的做法就是，離富人區越近越好。物以類聚、人以群分，有錢人買房子都非常看中鄰居的階層，富人扎堆的區域也一定是配套和品質最完善最稀缺的板塊。富人區往往是遊離在整個樓市行情之外單獨存在的，樓市下行期，豪宅反而會逆勢上漲，而每次樓市觸底反彈之前，豪宅也都是最先領漲。

十八、老破小和遠大新是永恆的話題。自住的話，我不必多說，大家根據需求各自對號入座。純投資的話，老破小的優勢在於租金回報率高和拆遷收益大，遠大新的優勢在於可能存在的補漲潛力。相比較而言，投資老破小難度更低，收益更有保證，而遠大新需要等待政策利好的規劃和落地，具有不確定性。請大家根據自己的風險承受能力正確抉擇。

十九、不管幾線城市，40年、50年產權的商住公寓都不要碰，沒有房票，錢多到沒處投資也不要碰。四個一線城市和重點二線已經全部出臺政策限制商住公寓的用途和交易。住宅和商住在居住舒適性、交易成本和拆遷補償上都差距巨大。國家有義務保護住宅的私有產權屬性，可沒有義務保護經營用途的商住公寓。

二十、如果你是從三四線到一線城市打拼的屌絲單身青年，假如有機會的話，還是優先選擇北上廣深的本地土著結婚。兩個外地人的結合，奮鬥之路會比你想像的還要長很多，你們兩個人這輩子的努力，就是在換取下輩子的投胎之地。人生太短，有捷徑讓你彎道超車，為何不選？

3、大勢

房住不炒具有劃時代的意義，它不是黃金時代和白銀時代的分割線，而是無序時代和價值時代的轉折點。

未來，炒房的空間將越來越小，依靠膽量和賭博對財富的無序掠奪將失去土壤，房產的價值投資和穩步成長將是民心所向。

我們身處在這個快速崛起的國家，制度的完善一定是落後於經濟的發展。作為芸芸眾生，我們能做的就是適應它、順應它，最後才是掌控它。

奉勸各位房教教徒，務必看清大勢，正確抉擇。

人不能選擇時代，但是時代可以選擇人！

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