- 綜合：樓市資本論 作者|安迪，好房深圳 作者|小魚丸，察網 作者|申鵬
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雪崩時，沒有一片雪花是清白的
深圳海景豪宅的集體淪陷
風雨傾軋的高樓、海水倒灌的街道、連根拔起的大樹、漫天飛舞的廣告牌、勇敢拼命的外賣小哥……一場20年罕見的超強颱風山竹，在深圳人的朋友圈中，演化成面對災難的全民狂歡。
9月16日，經歷10級以上狂風洗禮的深圳，售樓處和中介門店無客上門，不動產登記中心連續放假兩天，樓市迎來0成交的一日。可山竹的洗禮，卻暴露出深圳房地產的殘酷真相。
這一次颱風，讓深圳灣的豪宅業主們無家可歸：三湘海尚、卓越維港、皇庭港灣的業主，只能在旁邊學校的體育館內避難。深圳灣體育館還因此“改了功能”，被戲稱為土豪相親現場。
蛇口半島城邦3期樓王的電梯，在暴雨中漏水並停止運轉。狂風中，高層業主表示已經被住宅晃暈，借宿到低樓層的朋友家躲避颱風。
甚至深圳第一豪宅——深圳灣壹號的業主，也只能步行下樓梯，在搖晃的樓體中，乖乖躲在自家地下停車庫，等待山竹過境。很多業主從45樓往下跑，邊跑邊後悔買的太高，到地下室已經是汗流浹背。
上述這些豪宅，售價幾乎全部上了2000萬！
建立在深圳最壕一片土地上的海景豪宅，在這一次狂風暴雨中集體淪陷，身價千萬的業主流離失所。“除了填海區沉降，颱風災害也是深圳灣蛇口豪宅在未來10年、20年必須面對的嚴峻問題！”這是恆裕濱城一位業主的自白，颱風中他帶著家人在All City裡待了一下午。
在臺風密集的西太平洋地區，建築質量確是沿海人民心頭大事。但事實上。很多人在山竹來襲前，還在擔憂港珠澳大橋不能扛住猛烈颶風的吹擊，卻忘記了自家房屋的建築質量。
在龍華，水榭春天其中一期約30套房屋的玻璃，在風雨中被摧毀。或許山竹的體量，已經超出了當初的建築設計範圍，幸運的是物業可以替業主團購更換玻璃。但光明一樓盤的業主就慘了，深夜要求出差在外的業主回家清掃溢漏的雨水。
朋友圈中，晃動的住宅大廈、南北通透房屋的穿堂風，讓深圳建築界集體汗顏。包括上面這些房子，大部分可都是新建樓齡在5年左右的房子，採用的建築技術與工程規範幾乎都屬於這個時代。
如此文明富強的當代社會，連有錢人卻只能住在這樣質量堪憂的房屋內。可那些建築年代超過10年的老房子，卻在這一次颱風的侵襲中，表現優秀。山竹登陸首日，深圳豪宅們的表現，輸給了福田羅湖的小樓盤。停水停電斷燃氣停運電梯這幾種情況，至少在福田梅林、羅湖蔡屋圍等幾個存在大齡老舊房屋的片區內，沒有集體出現。在中心區密集的建築群落中，梅林、石廈售價200-500萬的剛需、剛改盤，狂風驟雨中護得深圳白領們安然無恙，只要不出門，完全可以在家舒舒服服看看電視睡個好覺。
“也許，2018年買到的房子，將是這些年質量最差的一批。”張大偉的一句話，其實完全映射出深圳房屋建築這樣一個現狀——樓齡越老質量越好！
限價的情況下，這兩年不少開發商為了創造更多溢價空間，選擇嚴控建造成本，也勢必導致在建新房的工程質量。在北京發生的華潤崑崙域交樓貨不對板，還有在深圳發生的恆裕濱城業主維權，都讓我們對這兩年房屋的建築質量心存疑慮。
說到建築質量，不得不提現在的建築設計中，在大範圍使用的玻璃幕牆。
先來看看幾個在山竹吹襲中，比較極端的案例——
香港紅磡海逸酒店至少6-7層的玻璃被狂風吹破，床單窗簾的風雨中亂舞；尖沙咀洲際酒店的門廳不敵強大的颱風，玻璃（不是節操）碎了一地；大梅沙喜來登酒店自助餐廳的落地玻璃門，被上漲的海水衝破；深圳一豪宅的落地玻璃窗，直接被大風掀掉；山竹帶來的影響力，還直接摧毀了東部華僑城一業主的防爆級玻璃門。
更多深圳人的朋友圈，也是在哭訴自家的落地玻璃窗、玻璃門被吹裂，有些還被玻璃扎傷的手和腿。
凌晨4點，山竹遠去，可屋外依舊下著大雨，一首《房間》在瀰漫整個空間：小而溫馨的空間，因為有你在身邊，就不再感覺到害怕。一句：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏！無論放在哪個時代，都是肺腑之言。
眼看起高樓，眼看樓塌了
一線房企集體面臨前所未有的生存焦慮：負債率達歷史高位，而現金流卻步步吃緊。
明知已經不能依靠融資的前提下，為了緩解現金流壓力，唯有快週轉、快銷售、快速回籠資金。
碧桂園上半年連發三個內部文件，要求提高加快三四五線城市項目週轉速度、報建速度、供貨速度。“設計當天內出圖(通宵)”“項目摘牌20天后開工罰款”“3個月開盤有獎”“大於7個月開盤撤職……”，企業的戰略完全把員工不當人，客戶不當人，房子只當印鈔機……然後，樓塌了......樓又塌了。
今年的房地產行業，整體缺錢了，缺錢，會幹出什麼事情呢？缺錢就會把當年的“多、快、好、省”幹得更徹底！所以，他們會像碧桂園這樣瘋狂提高週轉率，降低建安成本，讓設計師一夜出圖，讓工程一天半一層，主體結構一邊搖晃一邊澆築上一層，在泥水未乾的情況下就搞裝修，在鋼筋外露的情況下就宣佈竣工，房子還沒建好，甚至才挖了個坑，就炒作賣出去。房地產，本質上也是個空手套白狼的遊戲，以為房子都是辛辛苦苦、寸土寸金、足料足工蓋出來的人們，是貧窮限制了想象力；以為房子是房產商點石成金，變個魔法就從地裡長出來的人們，則是富裕限制了想象力，不知道這每一寸鋼筋混凝土，都沾染著農民的血汗和屎尿。
作為曾經在工地上打過滾的人，今天給大家科普一下這些一平米好幾萬的房子到底是怎麼建出來的。
首先，你們買的房子確實值錢，堪稱寸土寸金，我這麼說不準確，應該說：“遍地黃金”。我每次陪同質監站、安全站領導們驗收過主體結構的時候，都得讓工人們到處“打補丁”，比如——這塊樓板有點耷拉，那就在上面補點兒砂漿；那根柱子有點兒歪，那就切掉一部分，用水泥補上另外一部分；那邊有面牆鼓了肚子，那就給它剷掉一部分，再用水泥抹平；那根梁下垂了，沒有辦法，遮不住，只能在哪兒貼個“安全生產，質量過硬”的牌子，假裝看不到。
這些手續技術含量很高，不是農民工裡的老師傅，還幹不好，仔細講起來，和女人整容之後再化妝一樣細緻，比寫文章的人都心靈手巧。我勸大家有機會戴上安全帽去現場看一看，保準讓你大開眼界，驚歎人類的智慧。
你要問？為什麼會搞成這樣？為什麼柱子會歪？為什麼牆會鼓肚子？為什麼樓板會塌？為什麼梁會耷拉？
因為急啊，趕工期啊，趕緊交工拿到工程款啊！農民工要問包工頭要錢，包工頭要問勞務公司要錢，勞務公司要問建築承包商要錢，承包商要問甲方開發商要錢，材料商要錢，設備商要錢，工地的大型機械、塔吊、挖土機、車輛、模板、鋼管腳手架，每天的租金就是幾十萬上百萬。每一天都在燒錢。
你可能又要問，燒錢就燒錢啊！你們房產商大企業那麼有錢！兄弟，搞清楚，資本是要逐利的，房地產被玩成了金融遊戲之後，他就不是個保質保量的建造業了，而是一個套利圈錢的遊戲。
開發商是有錢，但是人家寧可先借向銀行借貸款拿地立項，然後，這錢先拿著，不給建築承包商。為什麼？這麼大的項目，給你幹，就是看得起你了，你得自己墊資開始幹！建築商也不傻，老子為什麼要花自己的錢？老子又不是中建中鐵這些國企，你貸款，老子也能貸款，於是繼續貸款開始幹！
建築承包公司，一般都是負責施工管理，下面還有“勞務公司”，這些勞務公司，往往都是一些城市中隱形的“龐然大物”，他們手下甚至簽著幾百個包工隊，有著幾千人農民工隊伍，從混凝土工、塔吊工、電工、水工、模板工，到最普通的，沒有技能的力工。這些勞務公司老闆，往往都有點“黑社會大哥”的意思，而且和開發商沾親帶故，名義上他們是建築承包商的下屬，實際上，他們才是大爺，因為他們掌握著幾千幾百的人力，說不幹就能不幹，說能把你項目砸了，就能把你項目砸了，比政府和銀行都講信用。
建築承包商在一個城市裡想要站住腳，只能與他們合作，這些“大哥”， 說不定還是甲方開發商大老闆的小舅子，你惹不起。
農民工們對這些勞務公司“黑社會”老闆的忠誠度還頗高，因為他們才是能夠直接發錢、給活兒幹、給飯吃的“江湖大哥”。這些淳樸的工人什麼都不需要，就需要錢，如果不發錢，這些大哥就會鼓動工人們，去把“狗日的外地人的建築公司”包圍了。
而這些“狗日的外地人的建築公司”，一直在貸款施工，還需要他姐夫的房地產公司發工程款，但勞務公司不管，農民工也不管，人家只要錢，錢從哪裡來？錢就從按進度施工的工程款上來，進度快，工程款就來的快，進度慢，工程款就來得慢。
所以，三天一層是標準速度，兩天一層也可以實現，咬咬牙，一天半一層也不是不可以，人有多大膽，地有多大產。早點把房子蓋出來，最好水泥還沒幹，塗料還潮溼，甲醛還沒散盡，就炒做起來賣出去，多做幾個日光盤，價格炒個翻倍，引來哄搶，讓大家都來接盤，那麼大家手裡就都有了錢，就舒坦了。
週轉，施工，一定要快，金融項目嘛，掙的就是爭分奪秒的快錢，到底有多快，大家來欣賞一下碧桂園的“中國速度”。
搞工程，一定要明白一個原則——“多、快、好、省”，關係要多，施工要快，審查要好，幹活要省。承包商一般都會籤一些材料供應商，這些供應商，一般也和開發商自己沾親帶故，都是自己人，用的鋼材、水泥、沙子、石子、設備，都是自家人的價格，自家人的質量，不能坑了大老闆，一定要替房產商省錢，工人的工資，一半也有兩張工資表，實發一個月一萬，也得寫成一個月2000，這就避了稅，不是給工人避稅，而是給勞務公司的大哥們避稅，也是給開發商省錢。
這本質上就是一個無本金融生意，先把土地和貸款套出來，再把金融產品（房子）高價翻倍賣出去，從房奴手裡套出六個錢袋，同時再次從銀行手裡套來買房貸款和房奴的下輩子人生。
當年的房子質量差，今年的房子質量更差，一個金融產品，到了圈錢的最後關頭，魚死網破非要割最後一波韭菜的時候，你說它的質量能好嗎？央行最近的7000億，是為了實體經濟和中小企業的融資，不是為了房地產，國開行收回棚改的資金統籌權，也是要三四線城市的房市不要爆炸。
房地產這個金融遊戲的資金鍊，已經繃緊了，來到了歷史上最緊張的時刻。
資金鍊緊張，開發商沒錢還債，只能想盡各種辦法抽利——加快進度賣房、降低建築成本。作為購房小白，我們根本不知道牆體裡邊是什麼樣子，鋼筋水泥的質量有多差。我們甚至不知道哪一處的質量問題有可能帶來致命的風險。
今年我們會買到有史以來質量最差的房子。
“負”可敵國的萬科們
前不久，爆出天津最大國有房企天房集團總負債超過1800億元，可能存在信託違約風險，嚇了大家一跳，並讓市場開始關注房企債務風險。
一直有行業龍頭之稱的萬科，公佈其前4月銷售額為1961.5億元，可謂業績亮眼。與此同時，截止1季度，樓市資本論獲悉，萬科的總負債達到了驚人的10289.27億元，連同84.04%的負債率水平，均已創下公司的歷史新高，更是讓吃瓜群眾驚呆了！
1萬億負債什麼概念？超過新西蘭、科威特等國GDP，海南全省人民3年辛勤勞作創造的財富，才能填平萬科的負債。
Wind數據顯示，2017年全年，136家上市房企的平均負債率達到79.1%，創下2005年以來的最高位。在這136家上市房企中，負債超過百億元的房企總計為67家，佔比49%；負債超過300億元的房企有37家，佔比為27%，其中，萬科、綠地控股、保利地產位列前三，分別為9786.7億元、7550.8億元、5382.1億元，負債均超過5000億元。
到了今年一季度末，房企資產負債率上升至79.42%，房企負債率創下13年新高。一季度末，資產負債率超過80%的A股上市房企近40家，其中仍有萬科A和綠地控股，必須要說的是萬科的負債也終於突破萬億，達到10289.27億元。
1萬多億的高負債是什麼概念呢？按2017年我國城市GDP做對比，可以排在擁有765萬人口，湖南省會長沙市（10200億元）的前面，位列全國14名。
拿2017年我國各省份GDP來對比，緊跟新疆（10920億元）之後，可以直接排在甘肅省（7677億元）和海南省（4462.54億元）的前面，接近海南省的3倍。就是說海南人民3年辛勤勞作創造的財富，才能填平萬科的負債。
你以為，“負”富可敵省，敵城就完了嗎。那你可就小看萬科了。
按2017年世界各國GDP數據做對比，已經與新西蘭（1721.15億美元，合人民幣10900億元）不相上下，並遠超知名石油富國科威特（1417億美元，合人民幣9053億元）。
可以說，萬科的確是“負”可敵國了。
我們都知道房地產行業作為高負債行業，開發商基本上是不用自己花多少錢就可以拿地蓋房的，理論上開發商自有資金至少30%，但實際上開發商有的是招，即使那30%都有可能不是自己的。
在過去近三十年，處於城鎮化的需要，房地產行業持續繁榮，上面的邏輯是沒問題的。然而，隨著近期國家表示要長期、從嚴、堅定執行房地產調控，並多次強調要守住不發生系統性金融風險的底線。當下，限購限售限價以及限貸等政策正在讓過去衝動的開發商陷入了尷尬境地。
就連行業裡的急先鋒孫宏斌都稱：“我們2018年就一個目標，就是去槓桿，這個行業就一個風險，就是地買貴了，控制買地的節湊，降負債率，去槓桿，讓公司安全。所有人都要重視這次調控，市場變化也是不可忽視的。”
撐死膽大的，餓死膽小的，這絕對是房地產企業的生存法則。
所以，有人說這就是一個空手套白狼的行業。
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