中國建設報
隨著北京限競房密集入市，開發商打折促銷開始頻現。
"我們的項目限價38994元，最高不超過41000元，非常實惠。這批限競房是首批項目，在此基礎上還有其他優惠，有些還可以走'員工優惠通道'，想買就趕緊入手。"在日前走訪位於房山的旭輝城項目時，銷售人員小吳向《中國建設報·中國房地產》介紹道。
限競房去化壓力正擺在開發商面前。
數據顯示，自2016年年底按照"限房價、競地價"的方式出讓土地後，北京獲批限房價項目已超過60個。當前僅有16個項目取得預售證，入市比重不足1/3，去化率不容樂觀。同時，仍有大批限競房已在"路上"。8月以來，北京多個限競房項目加快入市，供應水平將達年內峰值。而集中入市前，限競房曾被外界視為當地新房市場解渴的"良方"。
限競房去化難的背後是多方博弈的結果。專家認為，一是部分限競房項目遲遲不得預售證，客觀延長了去化週期，集中式投入又導致市場競爭加劇。二是限競房受政策約束，短期內價格上漲空間小，而購房者趨於理性，投機成分減少。三是限競房戶型設計同質化等產品短板構成影響因素。
多因素導致去化壓力
中原地產研究中心統計數據顯示，截至9月11日，北京16個限房價項目取得了18期預售證。除個別項目入市房源為幾十套外，大部分項目房源超過200套，合計提供9038套、建築規劃面積93.5萬平方米（另有超過30萬平方米車位等配套）。同期，北京普通商品住宅總供應15561套、建築規劃面積200.2萬平方米。這意味著近3個月，當地限競房以佔據新房市場總套數近六成的規模，成為供應主力。
但從網籤數據看，因部分項目剛剛取得預售證，僅8個項目、共1089套有網籤數據。按此計算，網籤銷售率為12%。這些項目中，去化最多的是瀛海府項目一期，已基本售完；而部分項目網籤去化率僅為個位數。中原地產研究中心認為，即使以所有項目的真實銷售為計，目前這16個項目平均去化率也不足四成。
從套數看，限競房項目單批次集中入市房源量較大，普遍為300~600套。比較之下，商品房單批次入市多為幾十或百餘套。壓力之下，一些項目開始花式促銷，在限價基礎上額外降價，並以此做口碑宣傳。
仍以位於六環外的旭輝城項目為例，作為最早入市的限競房之一，該項目今年6月開盤，但至今購房者寥寥。在某中介網站上，其銷售單價為37000元/平方米，即在限價基礎上實現了額外優惠。小吳表示，37000元的價格主要針對75平方米小戶型；對於90平方米三居室等大戶型，公司還推過直降幾十萬元的特價房。
中原地產首席分析師張大偉認為，限競房部分區域供應超過3000套，造成扎堆明顯的現象。而限競房取證進度加快、供應繼續增加、比重仍在上升，加上前期開盤加推的項目，9月至10月將再度湧現供應小高潮。
分析認為，限競房項目大規模集中入市成為去化壓力大的客觀因素。從數據看，獲批的60多宗限競房項目總供應超過6萬套、規劃建築面積約550萬平方米。同時，北京新房市場年去化量僅有兩三萬套，明顯供大於求。張大偉說，大部分限競價項目要求回款速度快，"部分項目已經開始調整價格，那些去化難度大、區位屬性不好的限競房未來可能打價格戰。"
北京今年按計劃將供應650公頃商品住宅用地。9月12日，北京市規劃和國土資源管理委員會通知，近期將供應66宗住宅用地，總規劃建築面積481公頃，全部用來建設限競房和共有產權住房。專家認為，隨著北京住宅土地開閘放量，限競房市場或遇更大壓力。
產品同質化短板明顯
對於限競房銷售不溫不火的現狀，專家表示，大批量上市必然造成需求分散和去化不理想。同時，區域分流競爭，進一步增加了銷售難度。北京目前限競房供地大多集中分佈在大興亦莊、昌平北七家和房山板塊。購房者在這些區域有多個項目可選，進一步加劇了競爭壓力，造成單個項目成交無法達到預期。
競爭需要差異化，但不少限競房產品卻存在同質化嚴重的短板。例如，土地出讓有"70/90"之規定，大部分開發商必須把七成限競房項目做成90平方米以下的中小戶型。為了追求利潤，開發商往往開動腦筋，向地下要空間，把剩餘部分捆綁開發成疊拼別墅或聯排別墅。
"90平方米以下的產品很難出花樣，無非是南北通透和純南向戶型亦或一個和兩個衛生間的區別，購房者很難選擇。"思源地產首席分析師郭毅說，在售和潛在供應項目不可避免地出現同質化現象——要麼90平方米以下的兩居或小三居，要麼一百三四十平方米、配有地下倉儲空間的疊拼、聯排產品。
在位於西五環內的豐臺限競房項目世貿國風長安，銷售人員小孫告訴《中國建設報·中國房地產》，項目落實了"70/90"政策，有500多套90平方米以下戶型。另外，三成為大面積、低密度戶型，未來或開發聯排別墅。目前，項目建設用地規劃許可證未批，正在蓄客。據介紹，北京五環內的限競房用地僅有7塊。
雖然同質化嚴重，但限競房市場分化也很明顯。位於大興亦莊的和悅華錦項目9月9日開盤，除少量頂層和低樓層外的600多套房源基本售罄，開盤現場人山人海。另外，位於孫河區域的瑞悅府項目銷售人員也表示，目前僅剩30多套房源，去化率超過七成。
郭毅透露，今年入市的限競房項目，超過140平方米的戶型都以別墅產品面世。近年來，已成為市場主力的改善型購房人群，卻面臨著90平方米過小、別墅太大的尷尬。他認為，改善需求首先考慮面積，其次是品質。目前，市場不溫不火與找不到大面積的平層限競房產品不無關聯。
郭毅還提醒道，改善型需求人群對價格敏感度高。隨著限競房項目不斷入市，購房人會充分考慮產品、位置、價格等因素，猶豫和比較心態更趨明顯，限競房競爭將更加白熱化。
開發商夾縫中求利潤
"去年年底時，雖然預感今年將變成限競房為主的戰場，但不失樂觀。雖然低於同區域市場均價、打掉部分利潤預期，但限競房吊起了開發商去化速度的胃口，邏輯看似順理成章。"一位開發商營銷負責人透露，他們曾抱著通過限競房提升去化量、快速回款的預期，如今卻只能在夾縫中擠利潤。
專家表示，這一邏輯包含了重要的外部因素：限競房項目入市非商品房的"接續式"，而是特定時間內集中供應，快速去化的操盤難度增加，影響企業盈利成為必然。
郭毅認為，限競房的先天條件和市場環境影響企業定價策略，總體有兩方面因素：一是利潤預期，即現售價與企業拿地價格之差；二是項目周邊市場競爭，若市場需求旺盛且周邊項目開發少，定價則可能稍高。
有限的市場需求下，開發商現階段若想加快銷售，或需嘗試用價格和產品槓桿去撬動需求。"首先從產品上下功夫，把產品做到位，根據需求進行差異化競爭；其次看價格鬆動空間，要讓客戶感到項目價值可期。如果這兩方面沒有空間，開發商將面臨被動的市場局面。"郭毅說。
由於限競房在土地出讓時提前鎖定房價，在利潤攤薄的趨勢下，開發商為了最大限度地節約成本與互相競爭,紛紛使出渾身解數甚至鋌而走險。據媒體報道，在北京高端住宅較集中的孫河區域，"向地下要面積"成了限競房控制成本的主要手段。曾有媒體曝光，四環內十分搶手的限競房電建洺悅苑項目，存在房源必須連同地下倉儲一起購買的"霸王條款"，直至媒體曝光後才被取消。
此外，首創遠洋禧瑞春秋項目的銷售人員以一個使用面積約400平方米的疊拼產品為例：其房本顯示地上住宅面積160平方米，70年產權；地下倉儲面積200平方米，50年產權。地下倉儲部分無法貸款購買，成為購房者的隱形成本。
"限競房產品有價格優勢，在很大程度上解決剛需人口的居住問題。但對於有面積和環境改善需求的購房者而言，追求生活品質才是'剛需'，未來這類產品將變得稀缺。在限競房去化困境下，若只能通過最大程度地壓縮開發成本和運營費用才能盈利，將可能導致開發商鋌而走險，甚至打起降低產品質量的主意。"業內人士提醒有關部門，要注意防範開發商可能出現的違規行為。
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