“五一”前後，住建部就房地產調控問題約談了包括大連在內的12個城市，要求對房價潛在上漲因素進行遏制。有消息稱，大連上週臨時叫停“大橡塑”地塊出讓的舉措或與此相關，目的在於避免出現土地市場過熱的情況。
但土地話題的熱度，在大連從未消散。對此，《房探零零七》欄目客座嘉賓、大連新峰房地產顧問有限公司高級分析師李雲龍，結合近年來的土拍數據，對大連土地市場進行了權威分析。
一、根據近年來的住宅用地出讓成交數據，分析一下大連土地市場的現狀和政策。
說實話，近三年我們的土地成交量並不多，基本上出讓的土地都會成交，成交率在95%以上。
去年一年，大連市內五區成交的居住用地共13宗，建築面積為172萬㎡，同比下降了40%，成交的樓面價為5043元/㎡，同比增長了41%。對於開發商而言，想買地解渴，地還不便宜，你花同樣的錢，在過去能買一桶礦泉水，現在也就只能買一瓶礦泉水，差異還是很大的。
我們大連目前還沒有介入相關的土地調控，比較寬鬆，畢竟城市在北部區還有很多土地需要平整，需要拿出來賣，來建設美好大連。但市中心或者說中心成熟區域，地稀價高，未來不排除有調控的可能。
二、很多樓盤在宣傳的時候，往往會突出大連城市中心土地的稀缺性。就新峰目前掌握的數據來看，大連市內五區的住宅用地算不算緊張？大連住宅用地出讓的趨勢是怎樣的？
給大家帶來一些猛料，數據量可能比較大，但絕對能看懂。
先說這個成交宗數，這幾年西崗區可以說是基本沒有地成交，就2014年成交了一個烈士公園邊上的地，後來還被保利收購了，項目名叫保利熙悅；剩下的大都分佈在中山區，中山區2014年以前成交主力都放在東港，2016年放在瞭解放路和中南路，山海兩側是土地的機會點；高新園區零零散散，沒有太大規模；規模最大的就是甘井子區，是供應的核心。
再來看規模，就是土地的建築面積。
中山區可以算是中心城區之內規模最大的了，畢竟2012年到2013年有東港的大面積供地。但隨後，不論是中山區也好，沙河口區也好，規模直線下滑，基本徘徊在個位數。一個項目，如果建築面積太小，在一定程度上會影響它的舒適度和可塑性。這些中心城區的地塊，要麼是有配套建設，要麼是容積率過高或過低，要麼就是有租賃配建，開發起來會有一些難度。
而甘井子區，地大物博，近幾年成交的土地平均容積率在2.5以下，舒適性比較不錯，項目的可塑性更高，開發商對於這樣的土地也比較感興趣。為什麼像華潤·二十四城這樣的大社區項目會很受歡迎？因為它地塊大，所以才能建出那麼大的示範區，如果你就只有兩三萬平的土地，你又怎麼會捨得建如此大的示範區呢？
再來看一下價格，中心城區樓面價多數觸碰萬元，大家過去看中山區可能很平穩，但擱到現在真的不好說。5月15日成交的是一宗綜合型用地，並非單純的住宅，所以樓面價格不算太高，但也是6000多，拋掉商業、辦公和租賃，剩下的那部分公寓價格也是比較高的。
價格最突出的兩個區域是沙河口區和高新園區，去年都破萬了。說明一下，2013年沙河口區樓面價1032元/㎡，是因為有棚戶區改造用地。2016年高新園區單價低是當時成交了2宗英歌石三寰農場的土地，據說現在門票都100多塊，裡邊有很大一片草坪，做的不錯，未來可能會有住宅群。
甘井子區價格就不是很浮躁了，相對增長比較勻速，最新價格4569元/㎡，這樣的低單價其實同比去年也增長了42%。2016年與2015年相比，增長了25%。隨著片區板塊的不同，也會進行價格上的浮動。
最後看一下2018年土地供應計劃，顯而易見，光甘井子區自己就佔了一半還多，所以不用我多說，未來的供應主力一定是甘井子區了。
三、通過近幾年的土拍情況，我們發現全國品牌房企在大連拍地的熱情特別高。那麼，品牌房企為什麼青睞大連？銷售額是否可觀？
作為消費者，我是傾向於品牌的。我們的日常消費都會信賴品牌，所以在買房子這方面，品牌更值得信賴，畢竟這是一次善待一生的買賣。
粗略統計，大連目前全國知名房企的數量在20家以上，這是已經有項目的，並且賣的不錯的房企，還有一些勢頭強勁的開發商也在觀望我們大連，比如說陽光城，近一年突然躍入大家的視野。今年1-4月大連前十房企的銷售額市場佔比達到了37%，與去年相比相差不大。去年全年，前十房企的銷售額也在40%左右。品牌項目銷售量很可觀，這樣的數字給了品牌房企信心，因為品牌在市場的佔有率很高。
另外，單從財力和趨勢方面來考慮，本土開發商不會佔有太多優勢，很多大型房企會收併購這些本土企業，並在土拍上顯示雄厚的實力。從大的方面來說，大連畢竟是東北三省經濟最為突出的城市，發展機會很多，城市北移有很大的發展空間，這些都是開發商可以預見的。
在飛機上俯瞰大連體育新城
四、我們知道，像龍湖、億達、萬科等房企，除了在招拍掛市場發力之外，也比較重視二級市場。八卦一下，大連今年有哪些“二手地”可能會出讓？
在聊 “二手地” 之前，我們先來了解一下什麼叫“一手地”。所謂 “一手地” 就是國家直接出讓土地使用權，然後由競得人摘取的土地。
“二手地” 則是這些競得人競得土地後轉讓給別人，比較簡單易懂。但我們交易的都是土地的使用權，和美國不一樣，美國只要買到了土地可以代代相傳。
再說回大連的居住用地。據我們統計，從2002年到現在，成交土地的建築面積約6741萬㎡，而近五年住宅銷售面積均值約在351萬㎡。住宅的銷售面積，也就是我們造出房子的面積。我們用6741除以351，得出一個初步結論，就是這些土地可能需要去化19年。今年是2018年，我們已經用掉了16年，也就是還剩3年的量。這樣看來，我們的 “二手地” 資源其實並不多。
我們做過一個粗略的統計，大連市內五區，整宗土地均為上市的建築面積約為638萬㎡，這個數字可能只夠我們一年賣的，況且這些地有很多都未動工，真實的土地存量真的不多。
大連的 “二手地” 有哪些要出讓我還真不好說，但我可以說幾塊二手地的分佈。
中山區東港 “二手地” 眾多，前不久萬科就買了一宗，這也是萬科首次進入東港，動作挺迅速的，連圍擋都換上了。
15路明澤街終點站，清水灣對面，金碧輝煌串吧隔壁，是2006年的一塊“二手地”，至今沒開發。
甘井子區多數都是土地儲備，別看甘井子區大，但是 “二手地” 真的不多，尤其是革鎮堡、泉水、大連灣、辛寨子一帶。說到辛寨子，我記得新星艾維尼小城東邊有一片圍起來的區域，打著新星奧特萊斯的廣告，那宗地放在那兒也有年頭了。
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