文：魚擺擺
01
在上週，魚擺擺發佈了一篇名為《綿陽城區91個待售/在售樓盤來襲！這些樓盤名稱你熟悉幾個？》的文章，裡面大致講了綿陽下半年待售或者在售的樓盤究竟有哪些。
樓盤的確多了起來，但是今年下半年到底要不要買房，對於不少購房者而言，依舊是個問題。
今年下半年能不能買房，急是急不來的。
不如先摸清楚，綿陽現在的房地產市場到底進入了什麼階段。
02
樓市行情有什麼參考指標嗎？這些方面的確值得參考。
①二手房市場
很多三四線的購房者往往不買二手房，都買新房。
但是判斷市場情況一定要參考二手房市場，這是真實供需關係的體現。只要二手房成交不好，那麼新樓盤降價是早晚的事。
綿陽的二手房市場呢？沒有信息公示存量房的交易量，老百姓看不到交易情況，怎麼辦？又能從哪裡感受到市場的變化？
直觀的就是二手房從業人員的朋友圈。
不知道大家發現了沒有，從今年下半年開始，很多房產中介都陸陸續續在發一些降價的二手房源，而且還不少...
附部分截圖：
不得不承認的是，綿陽部分二手房的確降了。至於為什麼會降，也不是從單方面就可以判定，大家都可以自己想想...
②樓市下跌/上漲的空間
根據綿陽的經濟狀況，新房的房價是從2017年4月份開始翻倍的，到現在基本完成了大漲（補漲），房價開始進入平穩期，綿陽的房價現在基本是穩住了，短時間之內，下跌或者上漲的空間都不大。
何出此言？
隨著下半年綿陽待售/在售的樓盤越來越多，各樓盤紛紛推出活動，什麼特價房、抵款房、內購房、購房即送千元大禮、老帶新活動等...
明面上房價是沒降，但是也沒漲啊（已開盤樓盤）。看這做活動的架勢，感覺全綿陽城都有"老期"可以撿有木有？
③中介店面的數量
在樓市下行期內，進入寒冬期，部分地區的房產中介門店面會明顯減少，如果小區旁邊的小中介陸續停業/轉讓等，那樓市一定是進入了下行週期。
很多網友都覺得，隨著下半年越來越多的樓盤亮相，房源也越來越多，現在的房子都要"賣不脫"了，做活動的樓盤比比皆是，現在綿陽樓市怕是進入下行期了吧？
根據綿陽市住建局房地產經紀機構備案公示中的資料顯示：
a. 2016 年備案的房產經紀機構有152家；
b.截止 2017 年 2 月,備案的房產經紀機構有181家；
c.截止 2018 年 2 月 28 日,備案的房產經紀機構有168家；
d.截止 2018 年 7 月 18 日,共有備案房地產經紀機構 188 家，67 家分支機構。
在2016年一整年，綿陽所有備案的房產中介只有152家；而從2018年2月28日到7月18日，這將近半年的時間之內，就有 188 家房產中介備案。
房產中介機構有增無減，由此可見，綿陽樓市現在還沒有到下行期。
④樓市庫存
隨著綿陽越來越多的房源被放出來，樓市庫存壓力就越來越大。
據統計，綿陽現在新房庫存至少為400萬方，月均去化18萬方，按照這個速度，至少需要22個月才能完成去化。更何況後面逐步還有更多的樓盤面市，去化時間自然也就越長...
而且按照現在的情況，綿陽樓市去化速度在逐步減慢，庫存量在逐步增加。
所以，各個樓盤為了加快去化，各種活動花樣頻出。
03
僅僅是湊首付，就不知道掏空了多少個家庭的"6個錢包"，現在大多數綿陽老百姓的荷包在短時間也鼓不起來。
魚擺擺在《買房之路道阻且長，綿陽人務必仔細甄別相關信息！》裡面就曾說過，綿陽的"韭菜"只有這麼多，新"韭菜"也遲遲未長起來。
其實，綿陽樓市現在這個去化情況，讓很不少網友都想到了前兩年的房交會...
由於有大量的庫存無法消化，地方經濟也比較痛苦，所以不排除國家會定向給地方撥棚改資金。
但是！注意了！
棚改貨幣化安置的核心目的在於讓地方經濟有喘息機會，而不是為了漲房價，漲房價是附加產品。
之前綿陽是貨幣化安置，但是綿陽需要改造的地方太多了，資金哪裡來呢？由於上面經濟壓力過大，這種補償方案已經不實用，上面正在改變貨幣化安置政策。
沒有了那麼多錢來支撐棚改，不少"城中村"的老百姓也是不願意的，畢竟現在房價已經那麼高了，自己再掏腰包買房是鉅虧呀。
所以，綿陽樓市庫存會走向何方呢？
結語
綜上所述，綿陽現在的樓市並沒有進入下行期，而是在加緊去庫存這一階段，也就是魚擺擺常說的現在是買方市場。
買方市場買房到底合不合適？
其實對於剛需自住而言，這個階段的房源選擇面比較廣，只要不侷限於一個地方，確實可以好好挑一挑。
但如果是想投資住房，還是忍一忍吧，現在的回報率確實讓人頭疼（土豪請隨意）。
也有自媒體稱：
那些房價在2017年之後翻倍的城市，不管它是國家中心城市，還是直轄市，還是什麼自貿區，不管它規劃了多少條地鐵，這些城市的房子投資（現階段）千萬不要碰。
不知道網友們是何看法呢？
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