萬科北市區推出一個純新項目【萬科中天北宸】，原來取名叫“萬科北宸”。這項目案名，飽含一段頗為豐富的故事。
本文關鍵詞：
1、悲催的城中村改造
2、中天？不是以前那個“中天”
3、龍泉路
4、萬科中天北宸
龍泉路的城中村，一波N折
可能大家比較熟悉的是龍泉路上的下馬村城中村改造——原沸城（有網友笑稱這可能是因為【下馬】、【沸城】兩個名字都不吉利）
今天我們說崗頭村。
原崗頭村城中村改造項目在2011年時首次提上日程，拆遷規劃區域在北至菸草二號路，南臨二環北路，東達盤龍江，西抵長蟲山的規劃範圍內。
2012年，崗頭村城中村改造項目——中天城走進市場視線，開發商為中原實業旗下的昆明紅凱房地產開發有限公司（下稱紅凱）。
中天城項目佔地1021畝，整體規劃中共有11個地塊。崗頭村地塊分佈較為分散，紅凱當時以9.59億元的價格首先拿下了三宗地塊進行開發——也就是後來的中央城央墅（別墅）、中天城理想中心（商業）、中天城天闊（住宅）。
2015年後，中天城的系列項目開始停工（現在依舊是沒有復工），原來的崗頭村N地塊也被其他大牌開發商瓜分。
中天，確實是萬科的戰略合作方
今年5月18日，萬科拿下龍泉路西側昆八中對面的一塊土地（就是萬科中天北宸啦）。
當時，拿地的是昆明鑄創房地產開發有限公司。（以下簡稱鑄創）
昆明鑄創房地產開發有限公司之後，發現5月7日股權發生變更，原紅凱房地產（中天城天闊等項目的開發商）退出，5月18日新增大股東——昆明科華房地產開發有限公司。
也就是說，現在的這家萬科中天北宸，跟原來的中天城沒有半毛錢關係。
（上圖是昆明鑄創的股東構成，昆明科華房地產開發有限公司法人信息白某某，名下多家“萬”字頭公司，是萬科方；再看股份佔比27%的公司，東莞【中天】？）
這家東莞的中天，是廣東中天實業投資集團有限公司的旗下公司（一家比較大的集團公司，算是萬科、中信銀行等大公司的戰略合作伙伴，跟萬科合作比較多，廣東的合作項目，甚至是中天萬科為開頭取名，中天放在萬科前面）
也就是說，這個“廣東中天”才是萬科中天北宸裡面的中天。（目前，萬科翡翠也加上了“中天”，畢竟都是合作的小夥伴嘛）
龍泉路8個項目齊發
ok，再看萬科中天北宸地塊。
當時出讓面積約64.53畝，規劃容積率＞1且≤4.34，土地單價達1050萬元/畝，樓面價為3631.38元/平米。
（再看這個單價，對比一下，龍泉路稍遠一點的中海雲著，也就是今年的北市區高溢價土地人造板機廠地塊，樓面價6143元/㎡）
拿地要求：需承擔地塊內回遷安置房和市政基礎設施的建設，要求1座9班幼兒園。
現在，這塊地的項目——萬科中天北宸亮相。（數了一下，這是萬科在雲南第15個樓盤了，上一個項目也是北市區的，金域水岸。）
實際上，龍泉路被6大工廠（昆明捲菸廠、啤酒廠、人造板機廠、白水泥廠、重機廠、機床廠），4大城中村（崗頭村、右營村、麥溪村、茨壩新村）包圍，目前人造板機廠、白水泥廠、崗頭村、右營村等都在改造中，已經完成/正在改造的超過2000畝。
現在，龍泉路短短一段路上聚集了超過8個項目。
龍泉路地產項目分佈圖（大概位置）
1、碧桂園龍騰世家，2、萬彩城，3、中海錦苑，4、中海龍泉公館，5、碧桂園御龍半山，6、俊發龍泉俊園、7、萬科中天北宸、8、中海雲著
萬科中天北宸
項目位於龍泉路與北三環交匯處西北角，昆八中對面。
周邊學校較多（雲師大附二中、財大等，都在1公里內），還都是重點學校，學生很多，一方面能夠享受到較強的學區氛圍，作為臨近重點學校的陪讀小區還真是不錯（也非常適合教職工/學校老師居住）；另一方面，上學/放學的時候確實較堵（龍泉路通病）。
交通算是四通八達，距離北市區核心商圈不遠，距離北辰財富中心2公里左右，此外，北三環和北二環也離得挺近的，這裡的地段不偏。（周邊還有很多荷塘月色、月牙塘、雲康園等不錯的老小區）
項目整體不大，64畝，容積率4.34，總共10棟房子，再看戶型，是89-127㎡三房/四房，2梯6戶（首推，有三棟）。
這樣的容積率+戶型設計，決定了項目整體剛需盤定位。
小區整體兩處缺點：
1、南側是北三環，距離不超過80米；
2、小區是在坡上，樓間距稍小（北側樓棟較受影響）。
具體樓棟如下：
（以上標註出紅色字體的樓棟，是即將要首推的樓棟，照此看來，10棟最佳。圖片屬於周邊現實中的小區環境+樓棟，算是項目模型放在了實景圖片裡面）
（圖中標註的紅色數字為前後兩棟之間的樓間距，由於規劃局顯示的公示圖片看不太清楚，我縮小了標註出來）
為了彌補上面說的兩處缺點，只有把產品做得更精細化了 。（好歹是萬科啊）
1、三層隔音玻璃（一般普通樓盤是雙層）
2、比普通精裝房更精緻一點：
定製玄關櫃，USB插座，帶消毒功能的洗碗機，12層旋轉鞋架等硬裝、入戶指紋密碼鎖、淨水設備。
其實目前昆明精裝房越來越多，行業標準也越來越成熟和規範，品牌開發商都有自己的裝修體系——賣了十幾年房子了，萬科還是知道哪種設計比較人性化、比較耐用。
小陳此處比較認可“洗碗機”+超級收納玄關櫃。（但這一部分，在房產營銷+成本中，這一點吃力不討好，誰盯著個玄關櫃啊——不夠花哨）
萬科中天北宸的這一套精裝——基本上接近了金域水岸的配置。（當然，現在還沒有樣板房，無法親自去查看，預計10月初開售樓部，目前只有同德/欣都龍城有展廳）
再看戶型：
最佳戶型是127㎡的東南/西南向端頭。
（注意，紅色區域是代表精裝房中交付的櫃子：玄關櫃/櫥櫃/洗手檯/鏡櫃/主臥衣櫃等，下同）
1、127㎡做了四房兩衛，臥室+1，明廚明衛；書房二次採光，稍暗；
2、整體佈局算是非常不錯的，格局上除了次衛的位置比較尷尬（走廊盡頭），挑不出格局上的毛病；比較認可玄關（夠擺放大鞋櫃，開門處沒有對著客廳，保證了隱私）
3、客廳夠長（4.5米長，算長了），但面寬不夠（120多平米的戶型，只有3.7米的面寬，不夠寬敞）；
4、主臥+次臥二，都屬於打開門卻看不到床（隱私非常重要），主臥非常闊綽，衣帽間，整體看下來這不像是127㎡的戶型，做出了140㎡的感覺。
5、次臥二，飄窗處那凸出來的一堵牆是什麼情況？還是承重牆！敲不掉！
（89㎡三房，傳統單面採光戶型，朝南，整體一般，主臥空間+客廳空間還不錯，主臥3.2x3.7米，還可以；但次臥採光稍差，尤其兒童房，2.3x3.2米的空間確實太小）
雖然是單面採光，但90㎡三房在整體市場上實在太稀缺，對於預算有限的小夥伴來說，房間夠用就好。
整體項目價格待定，售樓部預計國慶期間開放。（只想要個勁爆價）
閱讀更多 昆明樓市動態 的文章
