海南樓市「千里冰封」，全國房地產會進入冰河時代嗎？房產頭條網

海南省最多的除了遍地的椰子，就是滿目的房子了。近年來海南樓市一片火熱，不少土豪們揮師南下重金湧入，攻城略地搶佔房源，房價飆漲供不應求，逼得國家與政府只能高壓限購，政策調控，沒多久海南的房地產就進入了整體的“冰封期”，

“想買難買，想賣難賣”成為了當地樓市的主體基調，房產投資似乎已經不再是當年穩賺不賠的生財金鑰匙了，可事實上，是這樣嗎？

海南省於今年4月22日宣佈全域限購政策，非本省戶籍居民家庭在新增限購區域購買住房，前不久的8月17日，住建部又約談了海口、三亞等市政府主要負責人，這直接把海南的“炒房熱”給狠狠地壓了下來，據三亞房產工作人員透露：據三亞市住建局工作人員介紹，商品房從4月22日至6月底僅銷售131套，銷量驟降。

現在，海南某售樓部的購房者，甚至還沒有工作人員多。

可反觀全國，人民投資房產的熱情不降反升，據國家統計局發佈的數據顯示，7月份全國的70個大中城市二手住宅價格環比連續正增長，一線城市雖在2017年出現小幅下跌，之後在今年連續7個月繼續環比上漲；二、三線城市房價穩步上漲，走勢基本同步。

並且，從購房目的上看，過去十年內，購房剛需比例逐年下降，改善型購房比例穩步上升，投資型購房比例則是快速上升，這一趨勢在最近三年表現得尤為明顯，由下圖也可以清晰地看出這個勢態。

在政策如此明確且十分嚴厲的情形下，投資者依然還在不停往樓市砸錢，這又是為什麼呢？為何整個中國樓市沒有和海南一樣進入冰河時代呢？

其實並不然，海南有其特殊性，因為海南的經濟來源很大一部分是靠房地產產業，據海南省2018年一季度經濟運行數據，房地產開發投資佔固定資產投資比重為48.1%，依然偏高，這樣“一房獨大”的經濟結構對一個區域的長遠發展來說，是十分危險的，所以，海南政府不得不以“壯士割腕”的態度來解決當前問題，確保其經濟的可持續發展。

而在中國其他地方，政策上並不如海南這麼嚴格，尤其是目前還在緊張進行棚改貨幣化安置的一些三線以下城市，不僅樓市政策沒有到位，短期內棚改政策仍對當地居民消費有刺激作用，並且還有些地方的政府正在積極“營銷”土地給開發商，政府運轉目前仍處於以土地財政收入為主的模式，並不想及時控制房價。

另外，投資不止於房產，可另外的渠道如今又一片悲觀。

股市大規模低迷，滬深300指數半年縮了25%，逆市進場的同志們幾乎被套得死死的；境外投資通道受限，這年頭想在海外搞點投資，不經過個十道八道審核根本沒門；再加上前陣P2P暴雷潮，使投資者對本來很有潛力的創新金融市場也失去了信心，最後再是這幾年房地產的持續火熱，不投房投啥？很多人寧願合資買也要買。

那麼，三線以下城市就可以放心投資房產了嗎？其實恰恰相反。

一二線城市我們可以說由於近年來的虹吸效應和人口遷移（去年底我國一二線大中城市人口占比已達到20%，相較於2年前又遷移了1%，對於14億而言這可並不是個小數字），加上醫療教育等資源的高度集中性和稀缺性，和其巨大的經濟體量，可以說一套動輒千萬的房子有它應有的價值，而三線以下城市的房產，其價格與價值完全不相符，整座城市的經濟支撐不起虛高的房價，我們也可以從以下兩個方面來窺見未來其房產價格的走勢。

一是今年的土地流拍現象，山西太原八宗地王流拍更是搶佔各大樓市門戶頭條，政府想依靠房產維持經濟循環和發展的路子，越來越行不通了。

二是人口的淨流出和經濟體量的侷限。由於一些三線以下城市常年來人口持淨流出狀態，各產業發展嚴重減緩，經濟體量完全與虛高樓價不符。隨著棚改的這一波需求熱潮過去，房價多半能回到一個合理的區間。