導 讀
2018上半年，中國房產行業面臨調控升級、監管加強、安全事故等負面新聞頻發的困境。艾媒輿情（yq.iimedia.cn）監測發現，萬科、碧桂園、保利等傳統地產企業在應對輿情的同時，也嘗試通過集團更名而跳出“地產”，探索轉型之路。長租公寓和聯合辦公兩種探索形式引起高度關注，但近期長租公寓接連爆發的負面輿情令這一模式面臨嚴峻考驗。
以下為報告節選內容：
負債率居高不下的房企
2018年8月8日，國家發展改革委、人民銀行、財政部、銀保監會、國資委等五部門聯合印發《2018年降低企業槓桿率工作要點》敦促建立健全企業債務風險防控機制，完善國有企業資本管理機制，健全企業債務風險監測預警機制，完善大型企業債務風險聯合處置機制。
違規流向房地產的資金已被強監管
2018年1月，為了防範違規資金流向房地產，銀監會發布了商業銀行委託貸款管理辦法。2018年3月，原銀監會在兩會政府工作報告中提出，要努力抑制居民槓桿率，重點控制居民槓桿率的過快增長，嚴控個人貸款違規流入股市和房市，繼續遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。
不容樂觀的融資環境
2018年6月，國家發改委、財政部共同發佈《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，要求房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，要求企業提交資金用途承諾。國內融資環境惡劣，境內發債監管趨嚴，銀行貸款不易，融資困難已成為房企目前所面臨的最主要問題之一。
媒體點贊整治房市亂象，譴責炒作房價行為
艾媒大數據輿情監控系統數據顯示，關於房地產行業媒體的報道情感以中性輿情為主，負面輿情與正面輿情差異不明顯。中央政府堅決打擊房地產市場亂象的行動贏得了媒體的點贊，但個別城市存在縱容某些炒作房價的行為，新華社報道強調，“莫讓三四線城市房地產市場成新的風險聚集地”。
廣東網民最為關注房地產話題
艾媒大數據輿情監控系統數據顯示，東部的房地產話題熱度指數普遍高於中部和西部地區。其中廣東、北京、江蘇和浙江四地網民對房地產話題的熱情最高。
中年男性最熱衷房地產話題
艾媒大數據輿情監控系統數據顯示，關注房地產話題的網民年齡以30~39歲為主，其次是40~49歲，相比女性，男性更熱衷於房地產話題。
輿情危機一：銷售亂象叢生
6月28日，住房城鄉建設部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委聯合印發了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為，治理房地產市場亂象專項行動的通知》，於2018年7月初至12月底，在部分城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。7月31日，住建部公佈了一批各地查處的違法違規房地產開發企業和中介機構名單，所涉及企業的違法違規行為涉及哄抬房價、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面。
輿情危機二：售後問題突出
據中消協提供的數據顯示，2018年上半年房屋類投訴量相比2017年上半年增加了32.5%。
輿情危機三：安全生產事故頻發
7月5日，住房和城鄉建設部安全生產管理委員會辦公室通報，2018年1-6月，全國共發生房屋市政工程生產安全事故336起、死亡390人，比去年同期事故起數增加15起、死亡人數增加5人，分別上升4.7%和1.3%。
“去地產化”成為一種趨勢
轉型和多元化成為2018年房企的關鍵詞，並隨著持有型項目的增加，部分房企將會參與到城市生活的運營，將會由“生意人”向“城市運營者”的角色轉變。
長租公寓和聯合辦公成為房地產轉型風口
艾媒大數據輿情監控系統數據顯示，“聯合辦公”的詞雲分析中出現“長租公寓”，在2018年2月，5月，6月和7月，聯合辦公的熱度指數較高，但是進入8月份，因突發個別長租公寓哄抬租金搶佔房源和“杭州長租公寓鼎家爆雷”等事件，長租公寓的網絡熱度陡然升溫。
轉型模式一：房企紛紛佈局長租公寓
長租公寓是房地產三級市場一個新興的行業，引導房地產市場逐步向“租購同權”和“租購併舉”的方向轉變，租賃市場迎來新的發展機遇。並且，首次置業門檻的不斷提高，令越來越多年輕人選擇租房，流動人口和畢業大學生的租賃市場需求規模大，長租公寓發展前景廣闊。
千億資金搶灘長租公寓
長租公寓產品的資產證券化為融資持續收緊的背景下面臨“錢緊”難題的房企開了一扇窗。自2017年10月國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”之後，資產證券化、債券等融資大門打開，多家房企和長租公寓品牌更密集發佈融資計劃，有效運用金融工具盤活存量資產，為公司長租產品後續經營發展獲得長足的資金保障。
轉型模式二：基於房地產運營的聯合辦公
聯合辦公作為一種基於共享辦公空間的輕資產管理模式越來越受到房地產開發商的重視。潘石屹推出了SOHO3Q，萬科前高級副總裁毛大慶創辦優客工場，萬科創立雲工坊並聯手聯合創業辦公社進軍聯合辦公領域。不同於其他聯合辦公企業“二房東”角色，房地方開發商省去租地的環節，可以專注於改善空間設計和提高辦公服務質量。
媒體態度PK：長租公寓vs聯合辦公
艾媒大數據輿情監控系統數據顯示，在2018年1~7月份期間，相比長租公寓，媒體報道聯合辦公的態度更為正面。
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