土地是財富之母，“土地財政”幫助城市完成原始資本積累，是特殊環境下地方政府的理性選擇，但過度依賴模式不可持續。
“土地財政”模式使地方政府通過出讓土地使用權完成了城市的原始資本積累，以此推動城市的工業化與城鎮化發展，正向作用十分顯著。
但“土地財政”的負面效應主要在於其已經逐漸成為導致房價過快上漲的重要因素之一，同時也是地方債務的潛在風險來源。高房價推高人力成本上升的同時也推動了投機行為，對實體產業產生擠出效應，並損害社會公平、固化貧富差距；高庫存和高債務則暗含系統性金融風險，以上都有可能成為經濟發展的潛在隱患。
“土地財政”模式在市場運行中會強化週期趨勢
圖：房地產市場各主體作用機制
全國哪些城市“土地財政”依賴性高？看看有沒有你家？
百城“土地財政”依賴度持續攀升，二線依賴度最高，三四線提升最快
本文采用“城市國有土地使用權出讓金收入/地方一般公共預算收入”來衡量一個城市對土地財政的依賴程度。
圖：2017年百城及不同城市“土地財政”依賴度
從全國和百城平均水平來看，近三年“土地財政”的依賴度持續攀升，尤其是2017年各城市土地出讓收入大幅提升，百城平均依賴度達0.68，較上年提高19個百分點。
其中，二線城市因處於城市快速擴張期，需求旺盛，市場熱度高，供地規模大且房企競爭激烈，導致土地出讓收入較高，“土地財政”依賴度在各線城市中最高。
三四線城市自身經濟體量有限，抗風險能力不足，但在棚改及行業上行週期帶動下，部分城市土地出讓收入大幅增長，“土地財政”依賴度較上年提高0.21至0.64。
而一線城市產業相繼轉型，逐漸進入後工業化階段，城市發展開始以運營存量為主，“土地財政”依賴度處於較低水平。
溫州、合肥“土地出讓金/一般公共預算收入”比值高達1.70，“土地財政”依賴度高
圖：2017年百城“土地財政”依賴度TOP50
2017年，百城中15個城市土地出讓金收入已超過地方一般公共預算收入，“土地財政”依賴度相對較高。其中，溫州、合肥2017年土地出讓收入是地方一般公共預算收入的1.7倍，尤其是合肥近兩年這一比例均在1.5以上。佛山、常州、湖州、嘉興等城市比值也超過1.2，其中常州已連續3年超過1。
我們前面提到過政府出讓土地是實現社會基礎設施建設、公共服務以及城鎮化的重要手段，因此，對土地財政的依賴也與城市的發展階段有關，多數發達的二線城市因處於城市快速發展期，城市化需大量資金投入，土地資源相對充足，政府賣地意願較強。2017年，二線城市中，重慶、杭州、蘇州、南京等土地出讓金均超過1500億元，武漢、天津、成都、合肥也超過1000億元。
而一線城市，得益於城市優質的產業結構，稅收收入相對充足，土地出讓收益已經僅佔很小的部分，上海和深圳2017年土地出讓收入與一般公共預算收入比值僅為0.27。
圖：2015-2017年主要城市“土地財政”依賴度走勢
從依賴度走勢來看，絕大多數城市近三年“土地財政”依賴度持續走高，並於2017年達到峰值，湖州、溫州、菏澤、嘉興、贛州等城市，2017年土地財政依賴度均大幅提升。
稅收佔比低且土地財政依賴度高的中小城市在市場下行週期中財政波動性較大
從財政收入的構成來看，稅收佔比高反映出地方財政的發展質量、營商環境和財政收支穩健。而土地出讓收入則會受到房地產行業週期影響，具有不穩定性，因而土地出讓金與公共預算收入比值越高，財政收入可能存在的波動性也就越大。
稅收佔比：稅收/一般公共預算收入近三年均值（2015-2017），百城平均為76%；
土地出讓金佔比：土地出讓金收入/一般公共預算收入近三年均值，百城平均為0.52。
以百城平均水平為界，可將城市大致分為以下四類：
圖:城市分類（氣泡大小為常住人口規模）
第Ⅰ類城市稅收佔比高，土地依賴度較低；
第Ⅱ類城市稅收佔比高，財政質量好，但土地出讓金收入相對公共財政預算收入偏高；
第Ⅲ類城市稅收佔比低於百城平均水平，而又過於依賴土地出讓金收入，財政收支不穩定性偏高；
第Ⅳ類城市多處於工業主導發展階段，稅收佔比低於百城平均水平，對土地出讓金收入依賴度低。
通過前述對比可以發現，賣地收入已經成為很多城市財政收入的重要組成部分，尤其是近兩年，伴隨市場快速升溫，很多城市的“土地財政”依賴度已達到較高程度，甚至土地出讓收入已經超過了由稅收構成的一般公共預算收入。
但賣地模式具有階段性、不穩定的特點：隨著地產調控政策不斷加碼，土地市場已出現明顯降溫，賣地收入回落的風險不斷加大。而政府債務的主要償還來源就是土地出讓收入，若未來土地出讓收益出現下滑，地方政府將面臨巨大的債務壓力。同時，地價上漲帶來的一系列成本上升將對實體經濟造成傷害，不利於城市長期可持續的發展。
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