所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。房地產泡沫，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。
最早可考證的房地產泡沫是發生於1923年-1926年的美國佛羅里達房地產泡沫(Property Bubbles)，這次房地產投資狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，並導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機，最終導致了第二次世界大戰的爆發。
上世紀20年代，美國佛羅里達州的土地價格開始走高，由此帶動了當地房價的上漲。從1923年開始，佛羅里達州的房價年漲幅幾乎達到了100%，每年都翻著倍的上漲。房價上漲創造了很多的投機機會，大量的投機者湧入佛羅里達，到1925年的時候，佛羅里達州的第一大都市，人口僅有7.5萬人的邁阿密市註冊成立了2000多家的房地產公司，從業者超過兩萬五千名，幾乎興起了全民炒房的熱潮，當時的情況下，地價每上漲10%，炒房的利潤幾乎就能翻一倍。
不過，這場房地產泡沫並沒有持續太久，1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破滅，許多破產的企業家、銀行家或自殺，或發瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，從而引發了華爾街股市的崩盤，最終導致20世紀30年代的世界經濟大危機。
接下來出現房地產泡沫破滅的，就是我們的鄰國日本。第二次世界大戰雖然以日本戰敗而告終，但日本在戰後經濟恢復迅速，東京在1964年還成功舉辦了奧運會。1964年的東京奧運會被認為是史上最成功的奧運會之一，圍繞著奧運會，日本大興土木，奧運會的場館、配套設施和其他交通基礎設施的建設給日本經濟帶來了強大的動力，而新幹線的建設更進一步的推動了日本經濟的發展。同期日本的出口經濟也很出眾，從六十年代開始，日本的經濟保持了高速增長的態勢，反過來，也推動著日本房地產的發展，特別是東京都地區的房地產市場，極度繁榮。日本的國民不斷的湧入東京都地區，進一步的推動了東京都地區房價的上漲，當時人們一度稱東京都地區的房價——“永不跌價”。
而“廣場協議”的簽訂，更是助長了日本房價上漲的勢頭。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了"廣場協議"，決定同意美元貶值。為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。美元貶值(大量增發美元)後，大量國際資本進入日本的房地產業，帶來了房價的高速上漲。以東京都為首的日本房地產市場陷入瘋狂境地，1985年，東京的商業用地價格指數為120.1，到了1988年則暴漲至334.2，在短短三年之內增長了近兩倍。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。
到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。房價裡面有一個著名的實例，就是賣掉整個東京的房子，可以買下整個美國！這個實例發生在1990年。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
隨著大量的資金湧入房地產市場，日本的實體經濟最先承受不住壓力，當時的日本實體經濟增長率是5%左右，在日益增長的房地產成本的擠壓下，很多實體企業紛紛倒下，日本政府也看到了危機，開始在1989年調整貨幣政策，增加貸款利率，杜絕炒房現象。這一舉措打垮了股市，從1990年初，日股暴跌，國際資本在這時開始獲利出場。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。
人們常稱這次房地產泡沫是"二戰後日本的又一次戰敗"，把20世紀90年代視為日本"失去的十年"。
接下來，就是我們很熟悉的“97金融危機”了。香港經濟從上世紀70年代後期逐步轉型，以金融、貿易和服務業為主。發達的金融業支撐房地產業的發展，加之香港用地受到限制，供不應求，房地產價格大幅上漲。
1997年2月，索羅斯等國際炒家對泰銖發起正式進攻，6月，雙方開始大決戰。日本撤資、堅決反對泰銖貶值的財政部長辭職，加劇市場恐慌情緒，到了28號，泰國外匯儲備僅剩28億美元，基本失去繼續幹預外匯市場的能力，只能任由國際炒家“宰割”。7月2日，泰國央行宣佈放棄長達13年之久的固定匯率機制，實行浮動匯率制，當天，泰銖重挫20%，東南亞金融風暴正式開始。
“97金融危機”迅速席捲了泰國、印尼、馬來西亞、新加坡等東南亞主要國家，波及韓國、日本、中國臺灣地區、中國香港特區等東亞國家和地區，隨後又衝擊了俄羅斯、巴西和阿根廷等國。這場金融危機的爆發，導致港幣匯率和港股承壓暴跌，引發了香港市場利率上升、銀行信貸萎縮、失業增加等問題。危機爆發後借貸成本的上升、居民支付能力減弱和對市場的悲觀預期造成了樓市“跳水式”的下跌，1997年至1998年一年時間，香港樓價急劇下跌50%-60%，成交大幅萎縮，很多我們熟知的明星也在這次金融危機中由於炒樓而破產。
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